国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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乌鲁木齐市米东区某小区2024年成立了业主委员会，但由于业主委员会主任辞职，副主任申某代理行使主任工作。
此外，业主委员会还有另外4名委员。上述名单均在管委会登记备案。
一业主认为业委会侵害权益
2024年10月，业委会决定召开业主大会会议，拟选举业主委员6名，候补业主委员4名，共10名。
几天后，申某在业主群发出召开业主大会会议的动员，号召大家积极参与，并在小区张贴《召开业主大会会议公告》，公告上仅有开会时间，无会议内容。
同月，申某又在业主群发布通知，包含大会召开时间、投票方式、授权业主委员与新聘的物业公司签订正式物业服务合同等内容，同时还发布了选票、名单、表决票、业主委员会工作规则、业主大会议事规则、业主管理规约。
2024年11月期间，业委会在部分业主房门以及单元门上粘贴“召开业主大会会议的通知”。
随后，业委会按照通知日期召开业主大会会议，并通过相关决议。
2025年4月，业委会发布《业主大会会议通告》，通过代理机构公开招聘新物业。同月，业委会与某物业公司签订新的物业服务合同。
2025年6月，没有参与投票的业主张某认为该决议的作出违反法定程序，严重侵害自身合法权益，遂将业委会起诉至乌鲁木齐市米东区人民法院，要求法院撤销《业主大会会议通告》；确认新签订的物业服务合同无效。
二业主与业委会各执一词
法院审理期间，业委会主任申某未出庭。承办法官向业委会聘请的律师了解此次业主大会会议的细节。
“是否通知社区参加业主大会会议？”“口头通知的。”“有无业主大会会议记录？”“没有”。“你们是通过哪些方式通知的业主？”“微信群、小区醒目位置张贴公告，打电话通知个别没有联系到的业主。”“没有联系到的业主是怎么投票的？”“有部分业主是授权业委会成员签选票。”
同时，业委会认为，张某在表决时投票赞成或未明确表示异议，因此张某不享有业主撤销权，即没有起诉资格。
法院审理认为，《民法典》第二百八十条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
张某是该小区业主，在表决事项已明确违法的情况下，即使出现“多数决”，少数业主仍有权通过业主撤销权对抗，业主撤销权是法定权利，不能以其未向业委会明确表示异议就认为其丧失业主撤销权，即张某有权起诉。
三撤销相关决议、解除物业合同
法院认为，业主大会会议的决议效力的合法性审查通常涉及两个方面：一是程序合法性，二是在程序合法的基础上审查决议的实体合法性。程序合法、实体合法二者相互关联、缺一不可。
1.关于程序合法性问题，应从以下方面审查业委会是否尽到了通知义务
第一，通知形式通常包括书面张贴、电子方式、专人送达、电话通知。法律虽未强制规定具体形式，但要求能够有效送达，并便于业主知晓。
第二，通知内容应包括会议时间、地点、议程（表决事项）、会议形式（现场或书面征求意见）等关键信息。如果会议内容较多，应当公布具体的讨论内容，保证业主充分了解会议内容，并行使表决权。
第三，通知时间，召开业主大会会议必须提前15日通知全体业主， 保障业主有足够时间准备和参与。
第四，通知对象为全体业主，前述通知方式尽量能够全覆盖。
本案中，业委会通过群信息、张贴通知的形式发出了召开业主大会会议的通告，但信息并不全面，且通知距投票截止时间不足15日。（国务院《物业管理条例》第十四条）
同时，从通知范围上看，业委会未采取多种方式相结合保障全体业主的知情权，除通过微信群发通知的方式外（未覆盖大多数业主），未使用“入户”“短信”“电话”等其他直接有效的辅助方式，未达到穷尽可用手段，通知范围相对较小。
再者，从通知内容上看，本次会议有9项决议，涉及业主享有的共有和共同管理的权利，如物业公司的另行选聘、管理事务费用的支出等，但选票中的内容对上述事项的决定均为“授权业主委员会”。
虽然法律并未禁止业主对相关事项进行授权，但这种概括授权的方式极易造成业委会的权利滥用。
因此，对授权的事项，业委会应当向业主全面披露该事项的具体情况，防止获得授权后，业委会以少数人意愿代表全体业主意志。
综上所述，尽管该小区的业主众多，不能苛求业委会的通知程序尽善尽美，但结合生活常识及经验综合进行判断，业委会的召集程序不符合保障业主知情权的规定， 通知程序存在重大瑕疵。
2.关于表决的合法性问题
因关于表决等方面的证据材料是由业委会制作和保管，业委会应对其作出决议程序合法承担举证责任。
而业委会提交的证据不能证明本次业主大会会议参与表决的专有部分面积以及人数达到法定标准。
同时，根据《物业管理条例》的规定，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业委会应当做好业主大会会议记录。虽然上述规定并不作为认定业主大会会议决议效力的决定性标准，但是否与当地自治基层管理组织充分沟通协商，相关会议材料的保存等可以从侧面反映出业主大会会议召开程序、表决程序的规范程度。
结合上述情况，一审法院依法判决撤销相关决议，解除新物业合同。
业委会不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，二审法院驳回上诉，维持原判。

兴化蒙迪欧

江苏物业收费整治！这5类违规收费业主可拒交，多地已退费！
2026-08-26 04:07·博学小鱼xXByLW
作品声明：个人观点、仅供参考
住在江苏的人，物业群里大多数消息都差不多：催交费、通知停电、补办门禁卡。你不点开看，最后还是会落到账单上。物业费该交归该交，可多出来那几笔，很多业主是到后来才发现。


我听过最常见的说法是：水电明明在网上能查，怎么到最后都要“按物业口径”再算一遍。还有装修的时候，师傅刚进小区，物业先问一句“装修押金什么时候交”。收据上写得很简单，口头解释也很快，说是为了防止破坏墙面、清运不干净。你回头看一眼，账单和通知里，哪些项目算得清清楚楚，哪些只是在群里带过去了。

江苏这几年开始集中整治物业收费，能查出来的通常不是“物业没服务”，而是收费口径不一致。举个最直观的：有的小区把公摊电费和公摊水费拆成一堆名字，物业公共服务费里也有一部分口径。最后你拿着缴费记录一对，发现同一项成本前后两次出现。小区公告栏贴得不算少，但分摊表格经常是“有打印、没解释”。业主更愿意相信物业群里那句话：照交就行。

再往下看，重复收费的争议点，往往卡在“有没有单独列账”“有没有定期公示”。按规定，电梯、水泵、中央空调这些共用设备的运行电费，公共照明、公共用水等费用，物业应该单独列账，并且把实际费用和分摊情况定期公布。你在现场能看到的常见做法是：电表在机房，水表在井里，物业负责抄数，然后做分摊。问题不在于“抄数”，而在于抄完后不告诉你分摊明细，或者在别的收费里又把同一块再算一遍。

有些地方的通报里，出现过类似的处理结果。比如邳州那次检查，涉及物业公共服务费收费标准超出限额，还把车库电费重复计入了公摊电费。被责令退回多收部分，同时还有行政处罚。你把这些词翻成日常语言就是：账算过头了，钱退回去，还要接受处罚。对业主来说，最现实的部分只有一件事：退费走不走流程，退到哪个账户，退哪些项目。

装修押金也是另一条很容易卡住人的线。你第一次在小区办手续，物业说“必须先交”。押金单子上通常不写具体扣款标准，只说“防止损坏”“看情况扣”。但在一些地市的实施办法里，明确提出物业服务企业不得向业主、物业使用人及装饰装修企业收取装修押金或保证金。对应到执行层面，业主要争的不是“物业有没有管理”，而是“有没有把一笔保证金变成长期占用的钱”。哪怕最后真扣了几百块，业主也会想问：扣的依据在哪里，扣完的剩余是不是按约定如数退回。

门禁卡或出入证更常见。新小区、改造升级的小区，物业会安排一次统一办理，说是为了管理通行。很多人第一次听到，觉得“办个卡就办个卡”，几张算下来也就几百。真正让人起疑的是：建设单位或物业要不要免费配置必要数量，哪些属于“工本费”，哪些属于“变相收费”。如果物业不把免费额度和计算方式讲清楚，只给你一个“要不就别进”的选项，后续纠纷就很容易出现。

还有一种情况，听起来最像“套路”，但判断也最简单：物业私自涨价。前期物业费可能是政府指导价，等业主大会成立后，价格要通过业主大会或业委会授权协商，并在物业服务合同里落到条款。现实里，很多业主记得的只是“通知上写了从某天开始按新标准交”。你问流程，物业通常回答得很模糊。你去看表决记录和合同约定才知道，所谓“新标准”是不是走完了规定程序。没走的部分，争议就集中在“这笔到底能不能按旧标准继续交、要不要先停”。

代收水费、电费、燃气费也不全是坏事。问题出在加价和手续费上。很多物业是“帮你代办”，但账单里会出现“服务费”“手续费”“代收费明细不一致”。如果加的那部分没有对应的项目依据，或者没有按实际成本说明，就会引出另一轮核对：你交的到底是代办成本，还是额外收费。你拿到缴费清单的时候，最关键的动作通常是对照“官方定价”和“物业口径”。超出部分，很多地方的处理思路是把多收部分退回。

说到底，业主真正能做的事很朴素。第一件是把每一笔钱找出来：物业费、门禁卡、押金、代收费用，尽量做到“有凭证”。第二件是回头对账：同一项是不是被拆成多个名字又重复算。物业通知里常见一句话是“以合同为准”，但你看合同，关键还是那些收费是否属于规定范围，是否有单独列账和公示。

有的人最后没有选择硬扛，而是把账单拿去对照规定，发现不对的就申请退。有人说退起来也麻烦，但比起一直当“没看懂就算了”，至少是把钱要回来的路子。退费什么时候到账、扣款扣了多少、剩余怎么处理，这些细节最后都落回同一个场景：你在家里对着手机银行记录，等物业回复下一条群公告。

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江苏物业新规强制公开五类事项，能否让“糊涂账”变“明白账”？
2026-08-11 09:59·法理深读
8月9日，江苏省住建厅、省市场监督管理局联合发布《江苏省住宅小区物业服务公示公开清单及模板》，把物业账单从“糊涂账”变成了“明白账”。


这不是一次常规的文件下发——它首次以清单形式，划定了物业服务中必须公开的法定事项，配套了标准化公示表格，并给出了明确的公示时限和点位要求。

这意味着什么？对业主来说，过去那些“物业费花哪了”“电梯广告收益多少”“维修资金用了没”的疑问，终于有了一个可以拿着文件去对照、去要求的硬杠杠。

这次到底划了哪些硬杠杠，五类事项必须公开
依据《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》等法规，江苏省这次把公示内容分成两类：法定强制公开，和引导性公开。强制公开的只有五类，其余像电梯维保信息、业主诉求办理情况、社区活动开展等，都属于“鼓励做但不强制”的范畴。

这五类法定公开事项，每一项都对应着业主最关心的钱和权：

物业服务负责人员信息：物业项目负责人、客服、秩序维护等工作人员的基本信息，都必须公开。物业企业进驻小区5日内完成首次公示，人员变更的，3日内先书面公告，7日内完成更新。公示位置也有硬性要求——小区主要出入口、业主微信群、物业服务APP，必须同步长期公示。
物业费完整收支明细：收费业态、标准、收入来源、成本支出、结余结转，全部要按标准化表格列清楚，每半年更新一次。这意味着物业不能再拿一张笼统的“收支表”糊弄过去，每一项收入从哪来、花到哪去，都得有据可查。
公共水电费使用和分摊明细：使用明细、分摊规则、分摊结果，全部要公开，同样每半年更新。公共区域的水电费到底怎么摊到每户头上，规则不能再是物业说了算。
小区公共经营收益明细：电梯广告、地面车位、快递柜、公共区域租赁等业主共有部分的经营收益，收入多少、支出多少、结余结转多少，统统要晒出来。这一项是过去物业纠纷的重灾区，现在有了明确的公示标准和频率要求。
住宅专项维修资金每一笔使用记录：逐笔列明使用去向、金额、审批情况，每半年同步更新，确保每一笔钱都可追溯。维修资金是业主的“养老钱”，过去常有“申请了维修资金但不知道花在哪”的情况，这次要求把每一笔都摊开说清楚。
跟以前比，这次的改变在哪
过去小区物业公示普遍存在三个问题：内容杂乱、口径不一、业主看不懂。有些物业贴一张A4纸就算公示了，写的什么“公共收益若干”“维修支出若干”，业主看了等于没看。物业费、公共收益、维修资金，长期是物业纠纷的核心诱因。

这次江苏的做法，不是简单发一个“要求物业公开”的通知，而是直接给了一套标准化表格模板。物业不需要自己琢磨怎么填、填什么——模板里已经把收入来源、成本支出、结余结转这些项目一一列好，物业照填就行。业主看的时候，也知道该看哪一栏、哪一项。

从“物业随便写”变成了“业主能看懂”，这才是核心变化。

另一个关键点是公示时限的刚性约束。人员信息5天内必须公示，信息变更后3天内必须书面公告、7天内更新完毕，收支明细每半年更新一次。这些时限不是“建议”，是配套文件明确写出来的要求。


对业主来说，这意味着你有据可查：物业没做到，你拿着文件去问，就不是“无理取闹”，而是有据可依。

对你来说，现在可以做什么
如果你是小区的业主，这份文件落地后，有几点值得留意：

先看看小区主要出入口、业主微信群或物业APP上，物业有没有把人员信息公示出来。按照文件要求，这是进驻5天内就要完成的事，如果还没有，可以直接问物业原因。
每半年一次的收支明细公示，是检验物业是否合规的关键节点。物业费、公共水电费、公共收益、维修资金这四项的标准化表格，应该出现在小区的公示栏或线上渠道。如果看到的还是过去那种“一张纸几行字”的公示，可以要求物业按标准化模板重新公示。
如果对公示内容有疑问，物业的投诉渠道和主管部门的监督职责也在文件中明确了。各地住建、市场监管部门将督促辖区物业落实公示要求，这意味着业主遇到物业不配合的情况，有了往上反映的明确路径。

兴化蒙迪欧

2026年8月22日《检察日报》第02版报道
每日在自家小区进进出出，您是否关注过电梯轿厢、楼顶外墙投放的广告？实际上，这些广告产生的收益属于小区公共收益，与每位业主息息相关。
近日，湖北省恩施市掀起了一场针对小区业主委员会的治理行动，让小区公共收益真正用在业主身上。
其根源还要从恩施市检察院办理的一起公共收益职务侵占案说起。
2018年9月，恩施市某小区成立业委会，朱某当选为业委会主任。
在小区的公共收益管理中，朱某独揽银行卡及账户密码、业委会印章，钱物收支均由其支配和管理，未进行财务公开。
2023年9月，该小区业委会换届，朱某落选后拒不移交账目并失联。2024年12月，潜逃至外省的朱某落网。
“这些钱都被我私自用了。”到案后，朱某如实供述其利用管理业委会收支的便利，侵占公共收益的犯罪事实。
2025年1月，恩施市检察院依法批准逮捕朱某。
据承办检察官介绍，该院在做好证据审查等工作的同时，还着力推进追赃挽损、矛盾纠纷化解工作。
了解到朱某有退赔意愿后，恩施市检察院联合公安机关，与朱某及其家人进行沟通，耐心释明退赃情节对量刑的影响，促成其全额退赔40余万元。
同时，业委会出具谅解书，对朱某的行为表示谅解，愿意给其改过自新的机会。
后经恩施市检察院提起公诉，恩施市法院以职务侵占罪判处朱某有期徒刑一年二个月，缓刑二年。
案结不等于事了，这起案件暴露出业委会选举流程不规范、财务收支管理缺乏有效监督、监督机制形同虚设等深层次问题。
今年6月，恩施市检察院针对小区业委会监管问题向该市住房和城乡建设局制发社会治理检察建议，建议其从规范小区业委会选举流程、加强对小区业委会财务收支管理的监督、健全小区业委会监督机制三个方面，加强对小区业委会各项工作的指导与监督。
目前，该市住房和城乡建设局已根据检察建议全面复盘了该市业委会全流程监管的短板，并结合恩施市物业管理实际，制定了业委会选举操作指引、公共收益财务管理等制度下发至市内5个街道办事处。
接下来，检察机关还会强化与街道、社区、住建部门的联动，通过送法进社区等多种形式加强普法教育，助力小区业委会自治规范化、监管长效化。

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2026年9月1日，经小区业主持续反映，武汉市洪山区中建铂公馆K2地块小区第一届业委会公示了全体委员的物业费缴纳情况。
结果一出，业主群瞬间炸了锅：7位委员中，6人没交物业费；2位候补委员中，1人未交。
虽然欠交物业费属于业主与物业公司之间的民事纠纷，并不直接影响其参选或担任业委会委员的资格。
但是，当业委会成了“拒交物业费集中营”，其履职公信力和合规性都存在明显硬伤，‌很难代表全体业主管理好小区。

 一  履职公信力的致命缺陷‌ 
虽然现行国家层面法律法规没有直接将“按时足额缴纳物业费”列为业委会委员的强制当选条件，但业委会作为全体业主的自治代表，自身首先要履行业主最基本的按时缴纳物业费的法定义务。
 二  在物业面前挺不直腰板 
欠交物业费，就是通过物业公司，变相拿了交费业主的好处。
因为有业委会委员身份加持，物业一般不会向其催收物业费，人情归物业，利益归委员个人，本质是利益输送。
欠费，物业就会降低服务标准，受损的是整个小区。
拿人家的手短，容易被物业收买！
欠费委员很难公正地协商物业费标准、监督物业服务质量、管理小区公共收益，履职公正性普遍受质疑。
 三  正义业委会委员的检验标准 
如果业委会委员一边长期不交物业费，侵害交费业主的利益；一边带领业主维权，标榜“正义”。很搞笑。
这实际上是借“维护全体业主利益”的名义，掩盖自己获得私利。
真正正义的业委会，如果认为物业费不合理或服务不达标，应当通过合同谈判、业主大会决议、诉讼等集体程序解决，而不是委员们欠费。
 四  业主的应对路径 
如果小区《业主大会议事规则》中已经明确约定“业委会委员必须按时足额缴纳物业费”，那么这些欠缴物业费的委员本身就违反了自治规则，业主可以依据约定要求其暂停履职、限期整改。
逾期未整改的，或议事规则中没有相关规定，可以联名20%以上业主，召开业主大会临时会议罢免欠费委员。

兴化蒙迪欧

不想交物业费的10个正当理由！合法合规，法院100%支持
2026-09-07 11:16·电工老孙说冷热
作品声明：个人观点，仅供参考


几乎每个小区业主，都有过藏在心里的憋屈：每月按时交着物业费，小区卫生却越做越差，楼道垃圾几天不清，安保巡逻形同虚设，电梯坏了拖半个月没人修，公共收益的去向永远一笔糊涂账。想找物业理论，对方要么敷衍推诿，要么拿“不交就起诉你、收违约金”来施压。很多人默认一个道理：拒交物业费就是业主理亏，闹到法院肯定输。


事实并非如此。缴纳物业费是业主的法定义务，但前提是物业按约定履行了自身职责。当物业出现违约、违规、违法情形时，业主完全有合法依据拒交或少交对应部分的物业费，这些抗辩理由到了法院也会得到明确支持。这10种情形，每一种都有法条支撑、有判例佐证，是业主维权的正当底气。


一、房屋未正式交付：物业费由开发商全额承担


法律依据：《物业管理条例》第四十一条明确规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳；《民法典》第九百三十九条同样明确，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有约束力，但缴费义务始于房屋交付完成。



很多业主都遇到过这种情况：还没接到开发商的收房通知，物业的催费短信就先到了；或是房屋存在墙面开裂、水电不通等质量问题，达不到交付标准，业主拒绝收房，物业却坚持要从通知收房之日起计费。


这类情形下业主完全可以拒交物业费。多地法院判例均明确：房屋交付是物业费计费的起点，完成交付前，房屋产权和管理权都属于建设单位，物业服务是为开发商的资产提供服务，费用自然由开发商承担。如果是房屋质量问题导致业主无法收房，整改期间的物业费同样由建设单位支付，和业主无关。


注意边界：一旦业主签字收房、拿到钥匙，即便还没装修入住，也开始产生缴费义务，不能以“没住进去”为由全额拒交。



二、服务严重缩水：未按合同履约可酌减对应物业费


法律依据：《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序。


这是业主最常遇到的情形：物业服务合同白纸黑字写着“每日公共区域保洁一次”“24小时安保巡逻”“绿化定期养护”，实际执行却大打折扣。楼道一周才扫一次，垃圾桶堆满溢出来也不清运；岗亭保安常年刷手机，陌生人进出小区从不登记；绿化大面积枯死，公共健身器材坏了锈了没人管。



很多人觉得这种情况没办法，只能忍气吞声交物业费。实则不然。海南曾出现过典型案例：小区消防设施全部瘫痪、电梯常年故障不修、安保完全缺位，业主收集了连续数月的完整证据，证明物业根本没有履行合同核心义务，法院最终驳回了物业公司的全部物业费诉求。


绝大多数案件中，法院会根据服务缺失的程度，按比例酌减物业费。比如服务整体只达到合同约定的60%，业主就只需支付60%的物业费，对应缺失部分的费用有权拒绝交纳。


注意边界：仅凭一两张照片、单次服务不到位，很难让法院支持大幅减免；需要留存连续、完整的证据链，包括现场照片视频、向物业投诉的记录、业委会的沟通函件等，证明服务长期、系统性不达标。


三、擅自提价乱收费：违规超额部分有权拒交



法律依据：《民法典》第九百四十三条明确，物业服务人不得违反约定扩大收费范围、提高收费标准，不得重复收取费用。


物业乱收费的情形屡见不鲜：合同约定物业费1.2元每平方米，物业私自涨到1.5元；合同里没有约定的装修保证金、垃圾清运费、楼道消毒费，物业强行收取，不交就不让装修、不让进小区；小区公共区域的停车费、电梯广告费、快递柜进场费，明明属于全体业主共有收益，物业全部私吞，从不公示也不抵扣物业费。


针对这类行为，业主完全有权拒绝交纳违规超额的部分。多地法院判决均明确：物业擅自提高收费标准的，提高的部分业主无需支付；未经业主大会同意收取的额外费用，业主有权拒付；公共区域经营收益归全体业主所有，可以直接抵扣物业费，物业不得截留。



注意边界：只能拒交违规、超额、重复的部分，合同约定范围内的正常物业费，依旧需要按标准交纳，不能因为物业多收钱就全额拒交所有费用。


四、合同到期未续聘：强行滞留服务无需付费


法律依据：最高人民法院物业服务纠纷裁判规则第三条明确：物业服务合同权利义务终止后，业主大会依法作出解聘决定，物业服务人拒绝退出物业服务区域，物业服务人请求业主支付合同终止后的物业费的，人民法院不予支持。


不少小区都遇到过“赖着不走”的物业。业委会已经按程序投票解聘了物业公司，或是物业服务合同到期没有续签，物业拒不撤场，依旧占据小区办公室、门岗，继续催缴物业费，还扬言“不交就起诉”。



很多业主怕打官司，只能被迫交费。其实这种情况法院早已划定规则：合同终止后，物业继续强行提供服务的，不属于合法的物业服务合同关系，业主没有义务支付后续物业费。最高法多次通过典型案例明确这一裁判标准，支持业主的合法抗辩。


注意边界：解聘物业必须经过业主大会法定程序，由业委会执行；单个业主不能以“我觉得合同到期了”为由单独拒交物业费，需要以业主大会的正式解聘决定作为依据。


五、收支从不公示：侵犯知情权可行使抗辩权



法律依据：《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况和业主共有部分的经营与收益情况等，以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。


物业费花在了哪里？公共收益有多少？维修基金用在了什么地方？这是每个业主都有权知道的信息。现实中很多物业从来不主动公示收支明细，业主问起就含糊其辞，要么说“你无权过问”，要么只贴一张模糊的总表，没有任何明细。


知情权是业主的法定权利，物业不履行公示义务的，业主可以行使同时履行抗辩权，暂缓交纳对应部分的物业费，直到物业按规定完成公示。多地法院在判例中均支持业主的知情权诉求，认定物业未履行公示义务的，不能要求业主全额支付物业费。


注意边界：知情权抗辩一般对应暂缓交费或酌减部分费用，不能直接以此为由全额拒交所有物业费；业主可以同时向住建部门投诉，要求物业限期公示。


六、非法方式催缴：停水停电禁门禁属于违法


法律依据：《民法典》第九百四十四条第三款明确规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。



这是物业最容易踩红线的行为。业主欠交物业费，物业就偷偷停水停电，禁用电梯门禁，不让业主进小区，用影响正常生活的方式逼迫交费。很多业主被逼无奈只能妥协交费，还以为自己理亏。


2025年最高人民法院专门发布典型案例，明确划定边界：即便业主欠交物业费，物业也无权以限制门禁、停用电梯、断水断电的方式催缴。这种行为本质上是侵犯业主的建筑物区分所有权，既没有法律依据，也超出合理必要限度。物业非法催缴的，业主可以就其侵权行为进行抗辩，拒绝支付对应期间的违约部分费用；造成业主损失的，还可以另行主张赔偿。


注意边界：业主欠缴的合法物业费本身，依旧需要按约定支付；物业非法催缴是另一层法律关系，二者不能完全抵消，但可以依法抵扣对应损失。


七、强制捆绑服务：未经同意的额外收费可拒付


法律依据：《物业管理条例》第四十四条规定，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。


装修房子的时候，很多业主都遇到过物业的霸王条款：必须用物业指定的装修公司，不然就收高额装修保证金；强制收取垃圾清运费、楼道维护费，不交就不让装修材料进场；甚至连收快递、外卖，物业都要额外收管理费。



这类合同之外、未经业主同意的强制服务和捆绑收费，业主完全有权拒绝支付。法院判例均明确：物业服务合同约定以外的服务，必须基于业主自愿委托，物业不得强制提供、强行收费。强制捆绑的费用，业主无需交纳。


注意边界：物业服务合同内包含的基础服务费用，不能以此为由拒交；仅针对合同之外、强制附加的收费项目可以拒绝。


八、共有设施失修：拒不履行维修义务可抵扣


法律依据：《民法典》第九百四十二条，物业服务人负有妥善维修、养护物业服务区域内业主共有部分、共有设施设备的法定义务。


小区的电梯、消防设施、楼道照明、外墙、公共管网，都属于物业的维修养护范围。现实中不少物业收钱积极，维修拖沓。电梯坏了拖一周才修，消防设施过期失效不年检，楼道灯坏了半个月没人换，外墙漏水渗到业主家里，多次投诉都置之不理。



物业不履行维修义务的，业主可以根据设施失修的严重程度，主张减少支付对应物业费；因为设施失修造成业主财产损失的，还可以要求物业赔偿，赔偿金额可以直接抵扣物业费。多地法院都有类似判例，根据物业履行维修义务的情况，酌减相应比例的物业费。


注意边界：业主房屋内部的质量问题，比如室内墙面开裂、水管漏水，属于开发商的房屋质量责任，不能以此为由拒交物业费；只有共有部位、共有设施的失修，才是物业的责任。


九、空置房违规收全额：不执行减免规定可拒交超额部分


法律依据：全国多地省市物业管理条例明确，房屋连续空置六个月以上的，业主可以申请按比例减收物业费；物业服务合同有约定的，从其约定。



很多业主长期不在小区居住，房屋空置，物业却强制要求全额交纳物业费，还说“法律规定空置也要全额交”。这种说法并不准确。《民法典》确实规定，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费——因为物业服务是针对整个小区的公共服务，不会因为一户空置就减少成本。但这并不代表不能有减免。


目前全国多数省份都出台了空置房物业费减免指导意见，通常按70%-80%的比例收取；如果物业服务合同里有明确的空置减免约定，就按合同执行。物业拒不执行地方规定或合同约定，强制收全额的，超额部分业主可以拒交。青岛等多地法院判例均支持这一原则，空置房屋按当地规定比例核减物业费。


注意边界：如果物业服务合同明确约定“空置房屋全额交纳物业费”，且不违反当地强制性规定的，业主需要按约定履行，不能单方面要求减免。



十、无资质违规经营：瑕疵服务可酌减或拒交


法律依据：《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，具备相应的从业资质。


少数小区的物业公司没有合法的物业服务资质，靠挂靠资质经营，甚至是开发商自己成立的空壳公司，没有专业服务能力，管理混乱。还有的物业公司超越经营范围，在小区里违规开展各类盈利活动，损害业主利益。


这种情况下，物业公司本身的经营行为就存在违法瑕疵。法院判例中，如果物业未取得合法资质，物业服务合同存在效力瑕疵，业主可以根据实际服务质量，酌减支付物业费；情节严重、完全不具备服务能力的，业主可以拒绝支付违规经营期间的费用。


注意边界：如果物业只是资质存在轻微瑕疵，但实际提供了符合标准的物业服务，法院一般会支持酌减，而不会支持全额免交。



维权必知：这些边界千万别踩


这10个正当理由，每一种都有明确的法律依据和司法判例支撑，但这不代表业主可以随意拒交物业费。维权过程中，三条边界必须守住。


第一，谁主张谁举证。想要让法院支持减交、拒交物业费，必须拿出完整、连续的证据。照片、视频、投诉记录、沟通聊天记录、业委会的证明，都可以作为证据。只有口头陈述没有证据的，法院不会采信。


第二，区分责任主体。房屋质量问题、开发商违约，不能算到物业头上。比如房子漏水、户型有缺陷，责任主体是开发商，应该找开发商维权，不能以此为由拒交物业费。搞错责任主体，到了法院也不会得到支持。


第三，轻微瑕疵不支持全免。如果只是偶尔一次垃圾没清、个别灯坏了没及时换，属于轻微服务瑕疵，法院一般不会支持全额拒交物业费，通常只会酌减极少部分，甚至不支持减免。只有物业长期、系统性不履行合同主要义务，才会得到法院的减免支持。


结语



物业费从来不是物业单方面想收就收的费用，它是物业服务对等的对价。物业按约定做好服务，业主按时交费，这是正常的契约关系。如果物业摆烂、违约、乱收费，业主也不必一味忍让，更不用怕“起诉就必输”的恐吓。


这10个正当理由，是法律给业主的维权武器。它不是鼓励大家恶意拖欠物业费，而是告诉所有人：当物业不履行义务的时候，我们有合法的途径维护自身权益，不用忍气吞声，也不用怕无理施压。


小区的良性运转，靠的是物业和业主双向的契约精神。物业尽责服务，业主按时交费，有矛盾按规则解决，才是健康的相处模式。了解清楚合法边界，既能维护自己的权益，也能避免不必要的纠纷和损失。

资料来源声明：全文法律依据援引《中华人民共和国民法典》第二十四章物业服务合同条款、《物业管理条例》现行有效条文；裁判规则参考最高人民法院2025年发布的物业服务合同纠纷典型案例；具体判例取自青岛、海南、江苏等地法院公开生效判决；所有情形均有司法实践支撑，无编造法条、虚构判例的内容，维权建议仅作法律科普，不构成具体案件的法律意见。

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有视频博主说欠物业费被物业起诉不要怕在法庭上说“物业合同无效”进行反诉
今天小编找到一个案例看看法庭真相
确认物业服务合同无效属业主共同决定事项单个业主非适格原告
基本案情
王某某系海口市龙华区某小区业主。
因王某某拖欠物业费，某物业公司向海口市龙华区人民法院提起诉讼，请求判令其支付拖欠的物业费。
王某某以小区业委会与该物业公司签订的《物业服务合同》无效为由提出抗辩，同时向本院提起反诉，请求确认案涉《物业服务合同》无效。
裁判结果
法院经审查认为，物业服务合同的效力及于全体业主，确认合同无效直接关涉小区全体业主的共同利益。
根据《民法典》第二百七十八条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，决定其他事项应当经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。
典型意义
业主委员会经业主大会授权，与依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对小区全体业主均具有法律约束力。
依据《民法典》第二百七十八条规定，涉及小区共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。
请求确认物业服务合同无效关系到全体业主的共同利益，属于业主共同决定范畴，单个业主无权以个人名义单独提出主张。
该案裁定对单个业主的反诉不予受理，清晰划定了单个业主的诉讼权利边界，引导当事人通过业主共同决定程序解决小区公共事务争议，防止个别业主滥用诉权干扰正常物业服务秩序。
来源：海口市龙华区人民法院订阅号，2026年9月21日

兴化蒙迪欧

业主必看！2026物业新规1月实施，3项费用有硬标准
2026-01-02 08:17·乐观期待未来者
作品声明：个人观点、仅供参考
业主必看！2026物业新规1月实施，3项费用有硬标准


2026年1月1日起，新修订的《城市居民委员会组织法》同步多地物业新规正式落地，核心聚焦物业费、公共收益、维修资金三大关键费用，用明确的硬规则厘清权责，解决过去小区管理中“收费糊涂、收益不明、维修拖沓”的痛点。这次新规不是简单的条款修订，而是把小区管理的主动权真正还给业主，让“花钱买服务”明明白白，让集体财产有章可循，不管是有业委会的小区，还是没成立业委会的老旧社区，业主都能直接受益。今天用大白话把政策核心讲透，关键信息不绕弯，看完就能用得上。



一、物业费：收费有边界，6类费用可拒交，涨价要走正规流程



以前不少业主遇到过物业“乱收费”“擅自涨价”的情况，现在新规给物业费划了明确红线，收费透明化、调价规范化，业主不用再被动买单。



首先明确，物业费是“服务对价”，物业必须按合同约定提供对应服务，而且收支情况要每季度公示，包括人员工资、保洁耗材、设施维护等具体支出，让业主知道钱花在了哪里。更重要的是，6类违规收费业主可以直接拒交，不用扯皮：一是强制收取装修保证金；二是单独收取公摊水电费（应包含在物业费内）；三是预收超过12个月的物业费；四是对空置房全额收取物业费（各地可约定减免比例）；五是高额门禁卡工本费（成本价之外的费用可拒付）；六是捆绑强制增值服务费（如必须买家政服务才给交物业费）。



如果物业想涨价，再也不能“一言堂”。新规要求，调价必须先由第三方机构做服务成本评估，出具详细的价格评估报告，然后征求业主意见，经专有部分面积和人数占比双过半的业主同意，才能调整价格，而且调整结果要公示30天以上，同时报住建部门备案。另外，物业不能用断水、断电、断气等方式催缴物业费，遇到这种情况，业主可直接投诉维权。



对业主来说，按时交物业费是义务，但前提是物业履行了服务责任。如果物业存在服务不达标、设施维修不及时等问题，业主可先留存证据，通过业委会或居委会要求物业整改，整改不到位的可按合同约定减免部分物业费，不用跟物业硬扛。



二、公共收益：业主的“集体红包”，8类收益要公示，用途业主定



小区里的电梯广告、停车费、快递柜占地费，以前很多时候成了物业的“糊涂账”，现在新规明确：利用业主共有部位、共用设施设备产生的收益，扣除合理成本后，全部归全体业主所有，物业不能私自截留。



具体来说，8类收益都属于业主：一是共有停车场、公共场地、绿地、道路的经营收益；二是电梯间、楼道、户外区域的广告收入；三是快递柜、售货机等设备的占地费；四是共有文体设施对外经营收入；五是闲置物业用房出租收入；六是公共电信设施占用费；七是共有部分被损害的赔偿费用；八是公共收益产生的孳息。这里要注意，开发商拥有产权的地下车位租金归开发商，而占用业主共有空间的车位租金，属于公共收益。



物业可以扣除“合理成本”，比如广告安装费、设备维护费，但必须提供发票等凭证，而且扣除比例有明确限制，各地规定大多不超过30%，没有约定的需经业主共同决定。更关键的是，公共收益的收支情况要定期公示：每半年第一个月月底前，必须公示上一季度的收入来源、支出项目、结余金额，公示期不少于30天；年度公共收益5万元及以上的，还需要第三方机构审计，相关档案保存期限不少于10年。



至于公共收益的用途，由业主说了算，经专有部分面积和人数占比过半数的业主同意，可用于补充物业专项维修资金、公共设施维修改造、抵扣物业费，或者给业主分红。比如有的小区用公共收益翻新楼道、加装快递柜，有的小区直接给业主发放现金分红，这些都是合规的使用方式。如果业主大会成立后，前期物业要在10日内将代管的公共收益移交业委会；物业合同终止或业委会换届，也要按规定及时移交，拒不移交的将被责令整改。



三、维修资金：应急使用不用等表决，线上能查余额，续筹有渠道



物业专项维修资金是房屋的“养老金”，专门用于物业保修期满后共有部分的维修、更新和改造，以前不少小区遇到电梯故障、屋顶渗漏等问题时，因为维修资金使用流程繁琐，导致问题迟迟得不到解决，现在新规优化了使用流程，还畅通了查询和续筹渠道。



首先是使用流程分“一般+简易”两种：常规维修走一般程序，需经资金列支范围内专有部分面积和人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决的双过半同意后，可按“提出维修方案、组织业主表决、签订施工合同、申请资金预拨、竣工验收结算”五个步骤办理；而遇到电梯严重故障、消防设施严重损坏、建筑外立面存在脱落危险、围墙或道路坍塌、屋顶或外墙渗漏、排水设施严重堵塞或损坏等六种危及公共安全的险情，走简易程序，经业委会审核和镇街或居委会确认后，可直接申请维修资金，免于业主表决，为快速处置安全隐患开辟了“绿色通道”。



同时，维修资金的使用门槛也有优化：以前第三方造价审核是“全面强制”，现在改为“分类管理”，只有应急使用维修费用在10万元以上的项目须进行造价审核，其余项目由业主大会自主决策，简化了流程。



业主还能便捷查询维修资金情况：通过“浙里办”“粤省事”等各地政务APP或小程序，搜索“维修资金查询”，就能查到自己名下房屋的维修资金余额和历次使用情况，让资金在阳光下运行。如果维修资金余额不足，也有明确的续筹渠道：一是用公共收益补充，补充后达到首期交存金额的，可以停止补充；二是房屋分户账内维修资金本息余额不足首期交存额30%的，业主应当续交，由业委会依法依规组织续交。如果维修资金不足以支付维修费用，由相关业主按照专有部分面积所占比例按实分担。



另外，针对未成立业委会的小区，新规还创新设立了代行制度：物业管理委员会可以临时代为履行业主委员会职责；没有成立物业管理委员会的，居民委员会可代为履行相关职责，避免出现“没人牵头申请”的情况。



四、三方权责划清，维权有路径，换物业更便捷



除了三大费用的硬规则，新规还明确了居委会、业委会、物业公司的权责，打通了业主维权的“绿色通道”，让小区治理有了牵头人。



居委会不再是单纯的“和事佬”，而是社区治理的核心牵头人，负责指导成立业委会、审核物业合同、监督财务；没成立业委会的小区，居委会直接代行职责。业主和物业闹矛盾，居委会3个工作日内必须响应，15个工作日内给出调解结果，七成以上工作时间都用于服务居民。



物业公司要按合同办事，建立24小时响应机制，水电故障、电梯问题等必须及时处理，还要接受居委会和业委会的监督，三方每月召开联席会议。如果物业服务不达标，业主打分不合格，居委会会下达整改通知书，3-7个工作日内必须整改，逾期未改将上报住建部门，记入信用档案；整改仍不合格的，可启动更换流程。



换物业的流程也大幅简化：只要20%以上业主联名，或者物业存在重大违规、差评率超50%，居委会就能牵头启动更换程序。业主通过电子投票参与表决，专有部分面积和人数双超三分之二参与，且参与表决的双过半同意，决议就生效，居委会会组织公开招标选聘新物业，最快15天就能完成财务、设施及档案交接，避免小区出现管理真空。



业主维权也有明确的梯度渠道：小事直接找物业，要求24小时内响应；物业推诿就找业委会，要求监督整改、公示费用；没业委会或业委会不管的，找居委会提交书面投诉材料；遇到物业断水断电催缴、挪用维修资金等严重违规行为，可通过12345政务热线或住建部门投诉渠道反馈，7-15个工作日内会有反馈；如果物业造成财产损失或拒不整改，还能通过法律途径维权，经济困难的业主可申请免费法律援助。



最后提醒：这些细节要留意，政策红利用足才划算



2026年物业新规的核心是“还权于民”，让业主从“被动接受服务”变为“主动参与管理”，但要真正享受福利，还有几个细节要注意：



一是各地具体执行细则可能有差异，比如公共收益的成本扣除比例、空置房物业费减免标准等，建议通过当地住建部门官网、微信公众号查询，或拨打咨询电话确认，避免因不了解本地政策吃亏。



二是要主动行使监督权，定期查看物业费收支、公共收益公示情况，通过政务APP查询维修资金余额，发现问题及时向业委会或居委会反馈，不要等问题积累成堆再维权。



三是留存相关证据，遇到物业乱收费、不作为等情况，及时拍摄照片、视频，保存好收据、聊天记录、通话录音等，维权时才能有理有据。



四是未成立业委会的小区，业主可联合起来，按规定申请筹备业委会，有了业主自己的“代言人”，才能更有效地监督物业、维护集体权益。



总的来说，2026年物业新规用明确的硬规则，规范了物业费、公共收益、维修资金的管理，厘清了三方权责，让小区治理有章可循、有据可依。对业主来说，既要履行按时交物业费、续交维修资金的义务，也要主动行使监督权和决策权，把政策赋予的权益用足。随着“居委会牵头、业委会监督、物业服务”的治理模式不断完善，未来小区居住体验会更舒心，业主的幸福感和归属感也会持续提升。各地具体执行以当地官方规定为准，大家记得多关注最新动态，共同把小区建设得更宜居。

xhsdzb

对“催收物业费律师函”的回函

致某物业管理有限公司（以下简称“你司”）：
本人系某小区几幢几0几业主，于2026年*月*日收到你司委托某律师向本人邮寄的《律师函》。本人现郑重回函如下：
1.你司向小区建设单位（业委会）提交了《投标书》，对成为本小区物业服务单位后进行了多项承诺，故请你司认真核查是否按照《物业服务合同》（以下简称《合同》）的约定及《投标书》的承诺对小区进行了服务。
2.本人是具有“契约精神”的业主，故本人郑重告知你司，请你司在收到本《回函》后3日内与本人联系，就你司《合同》履行及《投标书》承诺兑现情况进行沟通。
若你司严格按照《合同》约定履行了义务，同时《投标书》中涉及的承诺也全部兑现，本人愿第一时间缴纳拖欠的物业费。
同时，因拖欠物业费向你司“赔礼道歉”，维护你司的合法权益。
3.国务院《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

若你司未按照《合同》约定履行义务，也未全部兑现《投标书》的承诺，请你司收到函告后，出具《整改方案》，同时向本人出具“致歉信”，以维护本人的合法权益。
同时，请你司就物业费进行相应减免，否则就会造成贵司“服务打折”但“收费不打折”的怪相，严重损害业主的合法权益。
4.你司利用本小区共有部分从事经营活动，所产生的公共收益，你司已经收取。
根据《民法典》第九百四十三条规定，业主享有知情权。请3日内向本人公布物业服务质量要求、履行情况、维修资金使用情况、公共收益收支明细。
5.在《律师函》中，你司告知本人，若本人在收到《律师函》后未及时缴纳物业费，你司将提起诉讼，追究本人的物业费以及违约金，届时产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由本人承担。
故请你司自收到本《回函》后3日内，向本人提供律师费由本人承担的法律依据。
若你司拒不提供，本人有理由认为你司利用本人对相关法律知识的欠缺，对本人进行软威胁。
某小区几幢几0几2026年*月*日
收到律师函，
业主要冷静理性，心中有数、应对得当，不是不交物业费，而是要质价相符。平时留意搜集物业违约、乱收费等证据，以备不时之需。

兴化蒙迪欧

民法典上规定市全体业主，没有说是业主代表。偷换概念

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交物业费只换来打扫卫生？人民日报点明：保洁仅是物业
2026-10-10 00:32·李俊豪
作品声明：个人观点，仅供参考

交物业费只换来打扫卫生？人民日报点明：保洁仅是物业



很多业主提起物业费，心里都会有个疑问：每年按时交几千块物业费，感觉看到的只有保洁阿姨扫地、楼道拖地。不少人觉得，物业费就是“卫生费”，只要楼道干净，物业就算尽职；一旦卫生稍有瑕疵，就拒绝缴费。


人民日报曾刊文解读物业服务，一句话点破很多家庭的认知误区：保洁打扫卫生，仅仅是物业服务最基础的底线，并不是全部服务。

很多业主和物业之间矛盾不断，根源就是双方对“物业服务到底包含什么”理解不一样。业主以为物业费=打扫卫生；物业认为，保洁只是众多工作中的一项，大量看不见的工作，才是守护小区安全和房屋保值的核心。


今天就把物业费包含的全部服务、业主常见误区、维权方法一次性讲清楚，看完你就明白，物业费到底花在了哪里。


一、物业费，不只是保洁费！这6大块支出，很多人看不见


很多人每天能看到的，只有保洁清扫，但是小区平稳运行，大量工作藏在背后，这些全部由物业费承担。


1、公共区域保洁（大家唯一直观看到的服务）


楼道清扫、垃圾清运、小区道路清扫、绿化带杂物清理、公共卫生间清洁、垃圾桶定期消杀。

这就是大家最熟悉的保洁服务。但这只是物业服务的基础底线，不是全部。


2、公共秩序维护与安保


小区门岗值守、外来人员登记、园区巡逻、监控设备值守、车辆进出管理、处理小区内纠纷。

保安24小时轮岗，监控设备定期查看，防范外来人员随意进出，减少偷盗、纠纷事件。很多业主觉得没出事就代表保安没用，可安保的价值，更多是提前防范风险。


3、共用设施设备运维（花钱大头）


电梯、供水二次加压设备、消防系统、配电房、路灯、监控、排水管网、化粪池清理。

这是物业费支出占比很高的一块。电梯每年要维保、年检；消防报警器、喷淋、消火栓要定期检测；水泵、管道老化检修。一旦这些设备失管，会直接带来安全隐患。

很多小区电梯频繁故障，消防设施过期失效，就是物业运维缺位。这些设备平时看不见，一旦出问题，代价巨大。


4、公共绿化养护


小区花草树木修剪、浇水、施肥、除草、病虫害防治。绿化没人打理，很快杂草丛生、树木枯死，小区环境大打折扣。


5、公共区域维修养护


小区外墙、楼道墙面、道路、井盖、雨棚等公共部位的日常检修。注意：业主家里门窗、水管、家电损坏，不属于物业负责范围，属于业主私有部分。


6、管理成本


物业项目经理、客服、财务人员薪酬，办公耗材、保险、税费等运营管理开支。


简单总结：保洁只是众多服务里，唯一肉眼可见的一项。物业费，本质是小区公共资产的维护管理费，保证整个小区的公共设施正常运转，保障居住安全，维持小区房产价值。


二、4个最常见认知误区，业主和物业都容易踩坑


误区一：交物业费，物业就要负责家里所有维修。

错。物业负责公共区域。业主户内水管、电路、窗户漏水，属于私有财产，维修费用需要业主自行承担。物业可以提供有偿上门维修服务，但没有免费维修义务。


误区二：只要楼道扫干净，物业就算完全履职。

错。保洁只是底线。就算地面干净，如果电梯长期不维保、消防设施瘫痪、监控损坏，属于物业没有履行核心职责，业主有权提出整改。


误区三：物业服务不好，我可以直接拒交物业费。

很多业主最容易踩这个大坑。

法律上：不能单方面以物业服务不满意为由直接拒缴物业费。

拒交物业费，物业有权起诉，业主大概率败诉，还要承担违约金。

正确做法：留存照片、视频证据，向物业发整改通知，向住建部门、街道物管科投诉；物业拒不整改，可以走法律途径，主张减免物业费，而不是直接停缴。


误区四：小区车位收益、广告收入归物业所有。

错。电梯广告、小区道路停车费等公共收益，所有权属于全体业主。物业只是代为管理，扣除合理管理成本之后，收益应当归全体业主，可以用来抵扣物业费、维修小区公共设施。很多业主不知道这笔钱，这也是物业纠纷高发点。


三、怎么判断物业有没有达标？不只看干不干净


评判物业服务好坏，分基础底线和增值服务两层：

✅底线服务（必须做到）


1. 公共区域定期保洁，垃圾及时清运；

2. 安保巡逻、门禁正常，监控完好；

3. 电梯、消防、供水等公共设施定期维保，留存维保记录；

4. 公共区域损坏及时排查处理；

5. 公示收支、公共收益明细。


❌物业失职典型情形


- 长期不清运垃圾，园区恶臭；

- 消防器材过期、损坏不更换；

- 电梯长期不维保，故障频发；

- 监控大面积损坏，长期不修；

- 公共收益从不公示，私自占用。


如果只是偶尔保洁打扫不及时，属于轻微瑕疵，不足以拒缴物业费；但如果公共设施长期失管，属于重大服务缺位，可以收集证据维权。


四、业主遇到物业不作为，正确维权步骤


1. 留存证据：拍照、录像，记录设施损坏、垃圾堆积、维保缺失，保存沟通聊天记录。

2. 书面要求物业限期整改，保留送达凭证。

3. 向街道办、社区居委会、住建局物业科投诉。

4. 成立业主委员会：业委会是业主代表，可以监督物业、审核合同、要求公示收支，甚至按照合同约定更换物业。

5. 司法途径：物业长期拒不履行合同义务，可向法院起诉，要求减免物业费、承担违约责任。


五、业主、物业双向理解，减少矛盾


物业要明白：保洁是底线，不能只满足扫扫地，忽视电梯、消防这些关键设备运维；不能只收费，不公示收支和公共收益。

业主也要明白：物业费不等于家政费，物业不负责入户打扫、修理家里设备。小区是共同家园，公共设施维护、安保都需要资金支撑。


现实中，很多小区矛盾，就是双方认知错位。业主以为买的是家政服务，物业以为只需要应付保洁。人民日报的提醒，就是希望大家看清物业服务的本质：保洁只是基础，守护小区安全、维护公共设施，才是物业服务的核心价值。

兴化蒙迪欧

小区业主人数比物业多得多，为何长期被收割？

在钢筋混凝土森林里，上演着一场荒诞的现代版"鹊巢鸠占"。
本应是服务者的物业公司，
早已异化成举着镰刀收割的"现代领主"。

一物业公司的"四宗罪"
1.越权经营：谁给物业发了一张"帝王卡"？
从擅自填埋水景到强行安装信号塔，物业公司活成了"朕即天下"的土皇帝。
当业主质问时，得到的永远是那句"为了小区整体利益"、“为了小区好”的万能膏药——只是这膏药永远贴不住业主流血的伤口。
2.利益掠夺：吸血式经营的商业逻辑
从停车费到饮水机，从空调费到信号塔进场费，物业公司把小区打造成了"无本万利的商业特区"。→经济学家四句话，揭露物业公司本质
更魔幻的是，这些寄生在小区业主公共资源上的收益，最终都流向了深不可测的物业金库。
3.服务真空：消失的契约精神
当业主反映问题，物业的应对策略永远在"拖字诀"和"太极功"间切换。
更令人拍案叫绝的是，他们竟能把《物业服务合同》解读成"只收钱不办事"的免责声明，这种创造性法律解释能力，罗翔看了都要沉默。
4.霸权收割：制造矛盾的统治术
每到供暖季就化身"挑拨离间大师"，在业主间制造认知战。
用威胁断暖、差异化对待、小恩小惠等手段，把业主群体切割得支离破碎。
这就是小区居民人数那么多，是物业人员的几十倍，却长期被物业收割的主要原因。
二权利失控的生态链
物业乱象本质是权利监管的"三重真空"：
业委会缺位造就权利真空，监管失察形成制度真空，信息壁垒导致监督真空。
在这片混沌中，物业公司完成了从服务者到收割者的惊险蜕变。
更可怕的是，某些物业连合法入驻程序都未履行，却敢大言不惭地自称"管家"——这分明是强盗逻辑的极致演绎。
三业主觉醒进行时
组建业主"宪兵队"：立即启动业委会选举程序，用民主机制构建权力制衡。记住：没有组织起来的业主群体，注定是待宰的羔羊。
启动法律"核按钮"：对违法收费、违规施工等行为发起集体诉讼，让民法典真正成为业主的护身符。
构筑财务"透明墙"：要求物业公司公示所有收支明细，用阳光杀菌，让暗箱操作无处遁形。
建立监管"高压线"：联合住建部门、街道办组建监督专班，对物业实施"数字监管+飞行检查"的立体监督。
打造服务"评分制"：引入第三方评估机构，建立物业服务质量与收费标准的动态调整机制。
业主们要清醒我们是拥有物权的真正主人

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水韵和院小区物业服务选聘公告
信息来源：兴化市开发区管委会发布日期：2026-10-12 10:43浏览次数： 76
为进一步提升本小区物业服务质量，改善全体业主居住体验，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及本小区《业主管理规约》等相关规定，兴化市水韵和院小区物业管理委员会受全体业主委托，就本小区物业服务项目进行公开选聘。现将有关事项公告如下：

一、选聘项目基本信息

1.项目名称：水韵和院小区物业服务项目；

2.项目地点及概况：水韵和院东至环城西路、南至昭阳卫生院、西至北山村、北至昭阳西路，总户数738户，占地面积约52351.4平方米，建筑面积约137067.50平方米；

3.物业项目运营模式：物业服务运行模式为包干制；

4.收费标准（以合同为准）：大约为电梯房每平方米1.20元（一楼按相关规定收费）；

5.服务期限：贰年（自2026年11月1日起至2028年11月1日止，具体起止时间以合同约定为准）。

二、选聘条件和资格

1.具备独立法人资格，持有有效的营业执照和物业服务企业资质证书（若有）；

2.近3年内无重大违法违规记录、无重大物业服务投诉或纠纷未妥善处理情况；

3.具备完善的服务团队、管理制度及应急处理能力，能满足本小区基础物业服务（包括但不限于安保、保洁、绿化养护、公共设施维修等）需求；

4.物业企业服务的小区项目有黑榜记录的（已整改销号的除外）不得报名，如有隐瞒一切责任自负，保证金不予退还。

三、选聘方式

社区将根据泰建发﹝2021﹞216号文件精神，成立由社区、物管会、业主代表等组成的选聘小组负责小区物业选聘工作，选聘小组将依据拟选聘物业企业制定的服务方案和现场陈述答辩进行综合评分，最高分者为选聘单位（如只有一家物业企业报名，则由选聘小组直接决定是否选聘该物业企业）。

四、报名材料

1.营业执照副本、资质证书（若有）复印件（加盖公章）；

2.法定代表人身份证明书及身份证复印件，委托他人报名的需提供授权委托书及受托人身份证复印件；

3.针对本小区的物业服务方案（包括服务内容、收费标准建议、人员配置、服务承诺等）；

4.物业选聘小组将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在物业选聘小组选聘前（拟选聘单位必须在2026年10月22日下午6点前）向指定账户或卡号缴存叁万元整（￥30000）保证金，规定时间未打卡的将视为自动放弃。如被选聘将自动转为小区考核履约保证金，未被选聘单位在招标结束后7日内无息退还。选聘成功后，物业企业未在规定时限内进场服务的，保证金不予退还。

五、报名时间及地点

1.报名时间：自2026年10月12日起至2026年10月18日，每日09:00－16:00（节假日除外）；

2.报名地点：兴化市临城街道阳山社区；

3.联系人：吴汉华，联系电话：18752606777；吴汉燕，联系电话：13182228822。

六、其他说明

1.报名材料须真实、完整，弄虚作假者将取消报名资格；

2.本公告未尽事宜，由社区负责解释。

七、选聘时间、地点及联系方式

1.选聘时间：拟定于2026年10月28日下午3时；

2.选聘地点：临城街道阳山社区；

3.联系人：吴汉华，联系电话：18752606777；吴汉燕，联系电话：13182228822。

八、合同签订

选聘决定公示3日无异议后，7日内由物委会与选聘物业企业签订物业合同。



兴化市水韵和院小区物业管理委员会

2026年10月12日

兴化蒙迪欧

这才是业委会与物业公司合同到期后应该走的流程和程序，反观国际公寓业委会做法，违规！

兴化蒙迪欧

这是国际公寓的，做法欠妥

xhsdzb

香缇别墅小区物业选聘公告
信息来源：兴化市昭阳街道发布日期：2026-10-13 08:49浏览次数： 152
        根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，经征求业主意见、业主委员会成员商量，特向社会公开选聘物业服务企业，实施对香缇别墅进行物业服务，现将有关事项公告如下：

        一、项目名称及内容

        1.项目名称：香缇别墅小区物业服务项目

        2.项目地点及概况：香缇别墅小区所处的位置，东至兴临路，南至中和西路，西至南官河东路，北至无名辅路。总户数约326户，总面积约7.8万平方米。

        3.物业项目运营模式及收费标准：物业服务运行模式为包干制，具体物业收费标准由被选聘的物业服务企业与小区业主大会根据服务标准协商确定。

        二、选聘条件和资格

        1.依法设立且现从事物业服务管理活动，具有独立的法人资格，运营业绩优良，信誉程度较好的物业服务企业均可参加。

        2.报名时间、地点

        ①报名时间：2026年10月13日起至2026年10月19日止（周六、周日除外）

        ②报名地点：兴化市昭阳街道五岳社区八里铺路103号。

        3.请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料：

        ①申请书；

        ②公司法人身份证原件及复印件；

        ③公司营业执照原件及复印件；

        ④提交企业概况、经营管理业绩及现从事小区管理的服务合同；

        ⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

        ⑥提供的复印件均须加盖单位公章后一并送报名点审核；

        ⑦公司法人、股东与项目负责人无犯罪记录证明及中国执行信息公开网无被执行记录证明。

        4.物业企业服务的小区项目有黑榜记录的（已整改销号的除外），以及物业公司、股东或项目负责人被纳入失信人员、有犯罪记录等情况不得报名，如有隐瞒一切责任自负，保证金不予退还。

        5.兴化市香缇别墅小区物业选聘小组将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在物业选聘小组选聘前，拟选聘单位必须在10月19日下午5点前，向业主大会指定账户或卡号缴存5万（￥50000）整保证金，规定时间未打卡的将视为自动放弃。如被选聘将自动转为小区考核履约保证金，未被选聘单位当日无息退还。选聘成功后，物业企业未在规定时限内进场服务或进场后一周内未签订合同的，保证金不予退还。

        6.拟选聘单位缴报名费300元，无论是否选中，均不退还。

        三、选聘方式

        业主委员会将根据泰建发[2021]216号文件精神，成立由业主委员会、业主代表组成的选聘小组，拟选聘单位在选聘小组作出决定前，需向选聘小组成员如实介绍单位现状，同时对香缇别墅将来的服务管理进行陈述和下一步设想，选聘小组将根据陈述情况进行综合评分，最高分者为选聘单位（如只有一家物业企业报名，则由选聘小组直接决定是否选聘该物业企业）。

        四、合同签订

        选聘决定公示3日无异议后，由小区业主委员会与选聘物业企业签订物业服务合同。

        五、选聘时间、地点及联系方式   

        1.选聘时间：拟定于2026年10月20日下午2：30

        2.选聘地点：五岳社区党群服务中心

        3.接受报名人：潘女士   联系电话：0523-83273912，17315330961

兴化市香缇别墅小区业主委员会

2026年10月13日

兴化蒙迪欧

某小区业主

收到了物业的律师函，

要求业主自收到函之日起，

3个工作日内支付物业费，

以及按照每日千分之三的标准

支付违约金。



图片
图片


如果遇到此类情况，

业主应该怎么办？

以下是某小区

律师业主的回函（最新版），

供您参考。








对“催收物业费律师函”的回函






致某物业管理有限公司（以下简称“你司”）：

本人系某小区几幢几0几业主，于2026年*月*日收到你司委托某律师向本人邮寄的《律师函》。本人现郑重回函如下：



1.你司向小区建设单位（业委会）提交了《投标书》，对成为本小区物业服务单位后进行了多项承诺，故请你司认真核查是否按照《物业服务合同》（以下简称《合同》）的约定及《投标书》的承诺对小区进行了服务。



2.本人是具有“契约精神”的业主，故本人郑重告知你司，请你司在收到本《回函》后3日内与本人联系，就你司《合同》履行及《投标书》承诺兑现情况进行沟通。



若你司严格按照《合同》约定履行了义务，同时《投标书》中涉及的承诺也全部兑现，本人愿第一时间缴纳拖欠的物业费。



同时，因拖欠物业费向你司“赔礼道歉”，维护你司的合法权益。



3.国务院《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。



若你司未按照《合同》约定履行义务，也未全部兑现《投标书》的承诺，请你司收到函告后，出具《整改方案》，同时向本人出具“致歉信”，以维护本人的合法权益。



同时，请你司就物业费进行相应减免，否则就会造成贵司“服务打折”但“收费不打折”的怪相，严重损害业主的合法权益。



4.你司利用本小区共有部分从事经营活动，所产生的公共收益，你司已经收取。



根据《民法典》第九百四十三条规定，业主享有知情权。请3日内向本人公布物业服务质量要求、履行情况、维修资金使用情况、公共收益收支明细。



5.在《律师函》中，你司告知本人，若本人在收到《律师函》后未及时缴纳物业费，你司将提起诉讼，追究本人的物业费以及违约金，届时产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由本人承担。



故请你司自收到本《回函》后3日内，向本人提供律师费由本人承担的法律依据。



若你司拒不提供，本人有理由认为你司利用本人对相关法律知识的欠缺，对本人进行软威胁。



某小区几幢几0几

2026年*月*日


收到律师函，
业主要冷静理性，
心中有数、应对得当，
不是不交物业费，
而是要质价相符。
平时留意搜集
物业违约、乱收费等证据，
以备不时之需。

xhsdzb

业主必看！2026物业新规1月实施，3项费用有硬标准
2026-01-02 08:17·乐观期待未来者
作品声明：个人观点、仅供参考
业主必看！2026物业新规1月实施，3项费用有硬标准


2026年1月1日起，新修订的《城市居民委员会组织法》同步多地物业新规正式落地，核心聚焦物业费、公共收益、维修资金三大关键费用，用明确的硬规则厘清权责，解决过去小区管理中“收费糊涂、收益不明、维修拖沓”的痛点。这次新规不是简单的条款修订，而是把小区管理的主动权真正还给业主，让“花钱买服务”明明白白，让集体财产有章可循，不管是有业委会的小区，还是没成立业委会的老旧社区，业主都能直接受益。今天用大白话把政策核心讲透，关键信息不绕弯，看完就能用得上。



一、物业费：收费有边界，6类费用可拒交，涨价要走正规流程



以前不少业主遇到过物业“乱收费”“擅自涨价”的情况，现在新规给物业费划了明确红线，收费透明化、调价规范化，业主不用再被动买单。



首先明确，物业费是“服务对价”，物业必须按合同约定提供对应服务，而且收支情况要每季度公示，包括人员工资、保洁耗材、设施维护等具体支出，让业主知道钱花在了哪里。更重要的是，6类违规收费业主可以直接拒交，不用扯皮：一是强制收取装修保证金；二是单独收取公摊水电费（应包含在物业费内）；三是预收超过12个月的物业费；四是对空置房全额收取物业费（各地可约定减免比例）；五是高额门禁卡工本费（成本价之外的费用可拒付）；六是捆绑强制增值服务费（如必须买家政服务才给交物业费）。



如果物业想涨价，再也不能“一言堂”。新规要求，调价必须先由第三方机构做服务成本评估，出具详细的价格评估报告，然后征求业主意见，经专有部分面积和人数占比双过半的业主同意，才能调整价格，而且调整结果要公示30天以上，同时报住建部门备案。另外，物业不能用断水、断电、断气等方式催缴物业费，遇到这种情况，业主可直接投诉维权。



对业主来说，按时交物业费是义务，但前提是物业履行了服务责任。如果物业存在服务不达标、设施维修不及时等问题，业主可先留存证据，通过业委会或居委会要求物业整改，整改不到位的可按合同约定减免部分物业费，不用跟物业硬扛。



二、公共收益：业主的“集体红包”，8类收益要公示，用途业主定



小区里的电梯广告、停车费、快递柜占地费，以前很多时候成了物业的“糊涂账”，现在新规明确：利用业主共有部位、共用设施设备产生的收益，扣除合理成本后，全部归全体业主所有，物业不能私自截留。



具体来说，8类收益都属于业主：一是共有停车场、公共场地、绿地、道路的经营收益；二是电梯间、楼道、户外区域的广告收入；三是快递柜、售货机等设备的占地费；四是共有文体设施对外经营收入；五是闲置物业用房出租收入；六是公共电信设施占用费；七是共有部分被损害的赔偿费用；八是公共收益产生的孳息。这里要注意，开发商拥有产权的地下车位租金归开发商，而占用业主共有空间的车位租金，属于公共收益。



物业可以扣除“合理成本”，比如广告安装费、设备维护费，但必须提供发票等凭证，而且扣除比例有明确限制，各地规定大多不超过30%，没有约定的需经业主共同决定。更关键的是，公共收益的收支情况要定期公示：每半年第一个月月底前，必须公示上一季度的收入来源、支出项目、结余金额，公示期不少于30天；年度公共收益5万元及以上的，还需要第三方机构审计，相关档案保存期限不少于10年。



至于公共收益的用途，由业主说了算，经专有部分面积和人数占比过半数的业主同意，可用于补充物业专项维修资金、公共设施维修改造、抵扣物业费，或者给业主分红。比如有的小区用公共收益翻新楼道、加装快递柜，有的小区直接给业主发放现金分红，这些都是合规的使用方式。如果业主大会成立后，前期物业要在10日内将代管的公共收益移交业委会；物业合同终止或业委会换届，也要按规定及时移交，拒不移交的将被责令整改。



三、维修资金：应急使用不用等表决，线上能查余额，续筹有渠道



物业专项维修资金是房屋的“养老金”，专门用于物业保修期满后共有部分的维修、更新和改造，以前不少小区遇到电梯故障、屋顶渗漏等问题时，因为维修资金使用流程繁琐，导致问题迟迟得不到解决，现在新规优化了使用流程，还畅通了查询和续筹渠道。



首先是使用流程分“一般+简易”两种：常规维修走一般程序，需经资金列支范围内专有部分面积和人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决的双过半同意后，可按“提出维修方案、组织业主表决、签订施工合同、申请资金预拨、竣工验收结算”五个步骤办理；而遇到电梯严重故障、消防设施严重损坏、建筑外立面存在脱落危险、围墙或道路坍塌、屋顶或外墙渗漏、排水设施严重堵塞或损坏等六种危及公共安全的险情，走简易程序，经业委会审核和镇街或居委会确认后，可直接申请维修资金，免于业主表决，为快速处置安全隐患开辟了“绿色通道”。



同时，维修资金的使用门槛也有优化：以前第三方造价审核是“全面强制”，现在改为“分类管理”，只有应急使用维修费用在10万元以上的项目须进行造价审核，其余项目由业主大会自主决策，简化了流程。



业主还能便捷查询维修资金情况：通过“浙里办”“粤省事”等各地政务APP或小程序，搜索“维修资金查询”，就能查到自己名下房屋的维修资金余额和历次使用情况，让资金在阳光下运行。如果维修资金余额不足，也有明确的续筹渠道：一是用公共收益补充，补充后达到首期交存金额的，可以停止补充；二是房屋分户账内维修资金本息余额不足首期交存额30%的，业主应当续交，由业委会依法依规组织续交。如果维修资金不足以支付维修费用，由相关业主按照专有部分面积所占比例按实分担。



另外，针对未成立业委会的小区，新规还创新设立了代行制度：物业管理委员会可以临时代为履行业主委员会职责；没有成立物业管理委员会的，居民委员会可代为履行相关职责，避免出现“没人牵头申请”的情况。



四、三方权责划清，维权有路径，换物业更便捷



除了三大费用的硬规则，新规还明确了居委会、业委会、物业公司的权责，打通了业主维权的“绿色通道”，让小区治理有了牵头人。



居委会不再是单纯的“和事佬”，而是社区治理的核心牵头人，负责指导成立业委会、审核物业合同、监督财务；没成立业委会的小区，居委会直接代行职责。业主和物业闹矛盾，居委会3个工作日内必须响应，15个工作日内给出调解结果，七成以上工作时间都用于服务居民。



物业公司要按合同办事，建立24小时响应机制，水电故障、电梯问题等必须及时处理，还要接受居委会和业委会的监督，三方每月召开联席会议。如果物业服务不达标，业主打分不合格，居委会会下达整改通知书，3-7个工作日内必须整改，逾期未改将上报住建部门，记入信用档案；整改仍不合格的，可启动更换流程。



换物业的流程也大幅简化：只要20%以上业主联名，或者物业存在重大违规、差评率超50%，居委会就能牵头启动更换程序。业主通过电子投票参与表决，专有部分面积和人数双超三分之二参与，且参与表决的双过半同意，决议就生效，居委会会组织公开招标选聘新物业，最快15天就能完成财务、设施及档案交接，避免小区出现管理真空。



业主维权也有明确的梯度渠道：小事直接找物业，要求24小时内响应；物业推诿就找业委会，要求监督整改、公示费用；没业委会或业委会不管的，找居委会提交书面投诉材料；遇到物业断水断电催缴、挪用维修资金等严重违规行为，可通过12345政务热线或住建部门投诉渠道反馈，7-15个工作日内会有反馈；如果物业造成财产损失或拒不整改，还能通过法律途径维权，经济困难的业主可申请免费法律援助。



最后提醒：这些细节要留意，政策红利用足才划算



2026年物业新规的核心是“还权于民”，让业主从“被动接受服务”变为“主动参与管理”，但要真正享受福利，还有几个细节要注意：



一是各地具体执行细则可能有差异，比如公共收益的成本扣除比例、空置房物业费减免标准等，建议通过当地住建部门官网、微信公众号查询，或拨打咨询电话确认，避免因不了解本地政策吃亏。



二是要主动行使监督权，定期查看物业费收支、公共收益公示情况，通过政务APP查询维修资金余额，发现问题及时向业委会或居委会反馈，不要等问题积累成堆再维权。



三是留存相关证据，遇到物业乱收费、不作为等情况，及时拍摄照片、视频，保存好收据、聊天记录、通话录音等，维权时才能有理有据。



四是未成立业委会的小区，业主可联合起来，按规定申请筹备业委会，有了业主自己的“代言人”，才能更有效地监督物业、维护集体权益。



总的来说，2026年物业新规用明确的硬规则，规范了物业费、公共收益、维修资金的管理，厘清了三方权责，让小区治理有章可循、有据可依。对业主来说，既要履行按时交物业费、续交维修资金的义务，也要主动行使监督权和决策权，把政策赋予的权益用足。随着“居委会牵头、业委会监督、物业服务”的治理模式不断完善，未来小区居住体验会更舒心，业主的幸福感和归属感也会持续提升。各地具体执行以当地官方规定为准，大家记得多关注最新动态，共同把小区建设得更宜居。

兴化蒙迪欧

2026年物业新规落地：三大变革让业主真正当家做主
2026-01-03 10:43 发布于：北京市
楼道广告费去哪了？物业费涨价谁说了算？

2026年元旦起，这些困扰业主多年的问题终于迎来破解之道。新修订的《城市居民委员会组织法》即将实施，不仅首次明确居委会对物业的"亮剑权"，更用三大核心变革重塑小区治理格局——从物业费"糊涂账"到分级定价，从公共收益"暗箱操作"到强制公示，从维权"单打独斗"到三方协同监管。

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一、物业费乱象终结：分级定价+动态监管

过去物业收费"一锅烩"的时代彻底结束。新规要求物业费按服务等级明码标价，例如一级服务收费上限1元/㎡·月，四级服务仅0.35元/㎡·月。杭州某小区试点后发现，业主实际支出平均降低22%，而保洁频次反增40%。更关键的是两项制度创新：

空置房优惠：业主可申请最高30%费用减免，但需提前报备水电使用数据；

：物业想涨价必须经业主大会"双三分之二"表决，且需提前90天公示成本审计报告。

北京朝阳区已有物业因虚构"能耗费"被罚款8万元，业主追回多缴费用13.7万元。

二、公共收益阳光化：每分钱都要掰开说清楚

电梯广告、快递柜、地面停车……这些原本神秘的收益终于揭开面纱。新规划定三条红线：

所有收益必须存入专用账户，不得与物业资金混同；

管理成本不得超过收益的30%，上海某小区据此追回被截留的21万元；

每半年公示详细收支，业主可随时扫码查询。

特别值得注意的是，收益使用方向新增"抵扣物业费"选项。南京金域中央小区去年就将18万元广告收益平均抵扣，每户省下362元。

三、维权革命：居委会从"和事佬"变身"裁判长"

新规赋予居委会四大尚方宝剑：

即时响应：投诉必须5个工作日内答复，重大故障2小时内到场；

考核权：每季度组织业主给物业打分，连续两次不及格启动退出程序；

财政监督：有权审计物业账目，广州某居委会曾查出23万元虚假维修支出；

快速换将：20%业主联名即可启动换物业流程，最短15天完成交接。

深圳莲花北村通过新规建立的"三方联席会议"，仅用28天就更换了服务差评率达67%的原物业，新物业上岗首月投诉量骤降81%。

**这场变革的本质，是把"谁出钱谁话事"的朴素道理变成制度设计。**当居委会真正挺直腰板监督，当业委会成立不再困难重重，当公共收益成为业主的"第二钱包"，物业服务才能真正回归"仆人"本色。2026年的第一个清晨，或许我们会发现：楼道变亮了，电梯故障有人修了，而物业经理的笑容里，多了几分真诚的敬畏。

xhsdzb

春江花园物业服务选聘公告
信息来源：兴化市开发区管委会发布日期：2026-10-29 17:06浏览次数： 42
根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，经征求业主意见、物委会成员商量，特向社会公开选聘物业服务企业，实施对春江花园小区进行物业服务，现将有关事项公告如下：

一、项目名称及内容

1.项目名称：春江花园小区物业服务项目

2.项目地点及概况：春江花园小区地处文林南路以东，卤汀河以西，施耐庵路以北，春润路以南，总户数736户，其中多层11幢，高层电梯5幢，多层电梯7幢，周边业主门面房15户；总建筑面积10万平方米左右，物业用房610平方米左右。

3.物业项目运营模式：物业服务运行模式为包干制，项目收费标准由被选聘的物业服务企业与小区物委会根据服务标准协商确定。

4.收费标准：

参考价格：（最终以双方签订合同为准）  

房型

收费项目

收费标准(一费制）

备注

多层

物业服务费

0.5元/月 ㎡

一年一收

多层电梯洋房

物业服务费

三楼及以上1.0元/月。㎡

一年一收

三楼以下0.75元/月。㎡

高层

物业服务费

三楼及以上1.3元/月。㎡

一年一收

三楼以下0.9元/月。㎡

营 业 房

物业服务费

1元/㎡

一年一收



装修统一收费

装修保证金

2000元/户

按合同约定返还

装修垃圾清运费

500元/户

一次性

备 注

1、业主办理房屋交接时，须一次性缴足物业规费和装修保证金。

2、物业公司凭两票（房屋发票、物业规费发票），手续齐全后，即为业主办理房屋验收和入户手续。

3、装修垃圾清运费不包括地面下沉的垃圾。

       二、选聘条件和资格

1.依法设立且现从事物业服务管理活动，具有独立的法人资格，运营业绩优良，信誉程度较好的物业服务企业均可参加。

2.报名时间、地点

①报名时间为 2026年10月29日至2026年11月4日        ②报名地点：兴化市临城街道五里亭社区         

3.请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料：

①申请书；

②公司法人身份证原件及复印件；

③公司营业执照原件及复印件；

④提交企业概况、经营管理业绩及现从事小区管理的服务合同；

⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

⑥提供的复印件均须加盖单位公章后一并送报名点审核。

4.物业企业服务的小区项目有黑榜记录的（已整改销号的除外）不得报名，如有隐瞒一切责任自负，保证金不予退还。

5.物业选聘小组将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在物业选聘小组选聘前，拟选聘单位必须在11月4日下午5点前向指定账户或卡号缴存，伍万元整（￥50000）保证金，账户农村商业银行（昭阳支行）6230666838001657217葛兴宇 规定时间未打卡的将视为自动放弃。如被选聘将自动转为小区考核履约保证金，未被选聘单位当日无息退还。选聘成功后，物业企业未在规定时限内进场服务或进场后一周内未签订合同的，保证金不予退还。

三、选聘方式

物委会将根据泰建发〔2021〕216号文件精神，成立由业主代表等组成的选聘小组，选聘小组受物业委员会委托负责小区选聘工作，选聘小组成员如实介绍单位现状，同时对春江花园小区将来的服务管理进行陈述和下一步设想，选聘小组将依据拟选聘物业企业的业绩分和现场陈述及答辩分总分，最高分者为选聘单位（如只有一家物业企业报名，则由选聘小组直接决定是否选聘该物业企业）。

1. 业绩

物业选聘小组根据拟选聘物业企业规模、荣誉、在管项目服务情况和荣誉等进行评分（现场应聘前完成）

2. 现场陈述及答辩

物业选聘小组根据拟选聘物业企业对小区将来服务管理的陈述和现场答辩情况进行综合评分。

       四、合同签订

选聘决定公示3日无异议后，7日内由小区物委会与选聘物业企业签订物业服务合同。

五、选聘时间、地点及联系方式   

1.选聘时间：拟定于2026年11月6日下午3时

2.选聘地点：五里亭社区二楼会议室

       接受报名人：葛兴宇  13775773177



兴化市春江花园小区物业委员会

2026年10月29日