国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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乌鲁木齐市米东区某小区2024年成立了业主委员会，但由于业主委员会主任辞职，副主任申某代理行使主任工作。
此外，业主委员会还有另外4名委员。上述名单均在管委会登记备案。
一业主认为业委会侵害权益
2024年10月，业委会决定召开业主大会会议，拟选举业主委员6名，候补业主委员4名，共10名。
几天后，申某在业主群发出召开业主大会会议的动员，号召大家积极参与，并在小区张贴《召开业主大会会议公告》，公告上仅有开会时间，无会议内容。
同月，申某又在业主群发布通知，包含大会召开时间、投票方式、授权业主委员与新聘的物业公司签订正式物业服务合同等内容，同时还发布了选票、名单、表决票、业主委员会工作规则、业主大会议事规则、业主管理规约。
2024年11月期间，业委会在部分业主房门以及单元门上粘贴“召开业主大会会议的通知”。
随后，业委会按照通知日期召开业主大会会议，并通过相关决议。
2025年4月，业委会发布《业主大会会议通告》，通过代理机构公开招聘新物业。同月，业委会与某物业公司签订新的物业服务合同。
2025年6月，没有参与投票的业主张某认为该决议的作出违反法定程序，严重侵害自身合法权益，遂将业委会起诉至乌鲁木齐市米东区人民法院，要求法院撤销《业主大会会议通告》；确认新签订的物业服务合同无效。
二业主与业委会各执一词
法院审理期间，业委会主任申某未出庭。承办法官向业委会聘请的律师了解此次业主大会会议的细节。
“是否通知社区参加业主大会会议？”“口头通知的。”“有无业主大会会议记录？”“没有”。“你们是通过哪些方式通知的业主？”“微信群、小区醒目位置张贴公告，打电话通知个别没有联系到的业主。”“没有联系到的业主是怎么投票的？”“有部分业主是授权业委会成员签选票。”
同时，业委会认为，张某在表决时投票赞成或未明确表示异议，因此张某不享有业主撤销权，即没有起诉资格。
法院审理认为，《民法典》第二百八十条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
张某是该小区业主，在表决事项已明确违法的情况下，即使出现“多数决”，少数业主仍有权通过业主撤销权对抗，业主撤销权是法定权利，不能以其未向业委会明确表示异议就认为其丧失业主撤销权，即张某有权起诉。
三撤销相关决议、解除物业合同
法院认为，业主大会会议的决议效力的合法性审查通常涉及两个方面：一是程序合法性，二是在程序合法的基础上审查决议的实体合法性。程序合法、实体合法二者相互关联、缺一不可。
1.关于程序合法性问题，应从以下方面审查业委会是否尽到了通知义务
第一，通知形式通常包括书面张贴、电子方式、专人送达、电话通知。法律虽未强制规定具体形式，但要求能够有效送达，并便于业主知晓。
第二，通知内容应包括会议时间、地点、议程（表决事项）、会议形式（现场或书面征求意见）等关键信息。如果会议内容较多，应当公布具体的讨论内容，保证业主充分了解会议内容，并行使表决权。
第三，通知时间，召开业主大会会议必须提前15日通知全体业主， 保障业主有足够时间准备和参与。
第四，通知对象为全体业主，前述通知方式尽量能够全覆盖。
本案中，业委会通过群信息、张贴通知的形式发出了召开业主大会会议的通告，但信息并不全面，且通知距投票截止时间不足15日。（国务院《物业管理条例》第十四条）
同时，从通知范围上看，业委会未采取多种方式相结合保障全体业主的知情权，除通过微信群发通知的方式外（未覆盖大多数业主），未使用“入户”“短信”“电话”等其他直接有效的辅助方式，未达到穷尽可用手段，通知范围相对较小。
再者，从通知内容上看，本次会议有9项决议，涉及业主享有的共有和共同管理的权利，如物业公司的另行选聘、管理事务费用的支出等，但选票中的内容对上述事项的决定均为“授权业主委员会”。
虽然法律并未禁止业主对相关事项进行授权，但这种概括授权的方式极易造成业委会的权利滥用。
因此，对授权的事项，业委会应当向业主全面披露该事项的具体情况，防止获得授权后，业委会以少数人意愿代表全体业主意志。
综上所述，尽管该小区的业主众多，不能苛求业委会的通知程序尽善尽美，但结合生活常识及经验综合进行判断，业委会的召集程序不符合保障业主知情权的规定， 通知程序存在重大瑕疵。
2.关于表决的合法性问题
因关于表决等方面的证据材料是由业委会制作和保管，业委会应对其作出决议程序合法承担举证责任。
而业委会提交的证据不能证明本次业主大会会议参与表决的专有部分面积以及人数达到法定标准。
同时，根据《物业管理条例》的规定，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业委会应当做好业主大会会议记录。虽然上述规定并不作为认定业主大会会议决议效力的决定性标准，但是否与当地自治基层管理组织充分沟通协商，相关会议材料的保存等可以从侧面反映出业主大会会议召开程序、表决程序的规范程度。
结合上述情况，一审法院依法判决撤销相关决议，解除新物业合同。
业委会不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，二审法院驳回上诉，维持原判。

兴化蒙迪欧

江苏物业收费整治！这5类违规收费业主可拒交，多地已退费！
2026-08-26 04:07·博学小鱼xXByLW
作品声明：个人观点、仅供参考
住在江苏的人，物业群里大多数消息都差不多：催交费、通知停电、补办门禁卡。你不点开看，最后还是会落到账单上。物业费该交归该交，可多出来那几笔，很多业主是到后来才发现。


我听过最常见的说法是：水电明明在网上能查，怎么到最后都要“按物业口径”再算一遍。还有装修的时候，师傅刚进小区，物业先问一句“装修押金什么时候交”。收据上写得很简单，口头解释也很快，说是为了防止破坏墙面、清运不干净。你回头看一眼，账单和通知里，哪些项目算得清清楚楚，哪些只是在群里带过去了。

江苏这几年开始集中整治物业收费，能查出来的通常不是“物业没服务”，而是收费口径不一致。举个最直观的：有的小区把公摊电费和公摊水费拆成一堆名字，物业公共服务费里也有一部分口径。最后你拿着缴费记录一对，发现同一项成本前后两次出现。小区公告栏贴得不算少，但分摊表格经常是“有打印、没解释”。业主更愿意相信物业群里那句话：照交就行。

再往下看，重复收费的争议点，往往卡在“有没有单独列账”“有没有定期公示”。按规定，电梯、水泵、中央空调这些共用设备的运行电费，公共照明、公共用水等费用，物业应该单独列账，并且把实际费用和分摊情况定期公布。你在现场能看到的常见做法是：电表在机房，水表在井里，物业负责抄数，然后做分摊。问题不在于“抄数”，而在于抄完后不告诉你分摊明细，或者在别的收费里又把同一块再算一遍。

有些地方的通报里，出现过类似的处理结果。比如邳州那次检查，涉及物业公共服务费收费标准超出限额，还把车库电费重复计入了公摊电费。被责令退回多收部分，同时还有行政处罚。你把这些词翻成日常语言就是：账算过头了，钱退回去，还要接受处罚。对业主来说，最现实的部分只有一件事：退费走不走流程，退到哪个账户，退哪些项目。

装修押金也是另一条很容易卡住人的线。你第一次在小区办手续，物业说“必须先交”。押金单子上通常不写具体扣款标准，只说“防止损坏”“看情况扣”。但在一些地市的实施办法里，明确提出物业服务企业不得向业主、物业使用人及装饰装修企业收取装修押金或保证金。对应到执行层面，业主要争的不是“物业有没有管理”，而是“有没有把一笔保证金变成长期占用的钱”。哪怕最后真扣了几百块，业主也会想问：扣的依据在哪里，扣完的剩余是不是按约定如数退回。

门禁卡或出入证更常见。新小区、改造升级的小区，物业会安排一次统一办理，说是为了管理通行。很多人第一次听到，觉得“办个卡就办个卡”，几张算下来也就几百。真正让人起疑的是：建设单位或物业要不要免费配置必要数量，哪些属于“工本费”，哪些属于“变相收费”。如果物业不把免费额度和计算方式讲清楚，只给你一个“要不就别进”的选项，后续纠纷就很容易出现。

还有一种情况，听起来最像“套路”，但判断也最简单：物业私自涨价。前期物业费可能是政府指导价，等业主大会成立后，价格要通过业主大会或业委会授权协商，并在物业服务合同里落到条款。现实里，很多业主记得的只是“通知上写了从某天开始按新标准交”。你问流程，物业通常回答得很模糊。你去看表决记录和合同约定才知道，所谓“新标准”是不是走完了规定程序。没走的部分，争议就集中在“这笔到底能不能按旧标准继续交、要不要先停”。

代收水费、电费、燃气费也不全是坏事。问题出在加价和手续费上。很多物业是“帮你代办”，但账单里会出现“服务费”“手续费”“代收费明细不一致”。如果加的那部分没有对应的项目依据，或者没有按实际成本说明，就会引出另一轮核对：你交的到底是代办成本，还是额外收费。你拿到缴费清单的时候，最关键的动作通常是对照“官方定价”和“物业口径”。超出部分，很多地方的处理思路是把多收部分退回。

说到底，业主真正能做的事很朴素。第一件是把每一笔钱找出来：物业费、门禁卡、押金、代收费用，尽量做到“有凭证”。第二件是回头对账：同一项是不是被拆成多个名字又重复算。物业通知里常见一句话是“以合同为准”，但你看合同，关键还是那些收费是否属于规定范围，是否有单独列账和公示。

有的人最后没有选择硬扛，而是把账单拿去对照规定，发现不对的就申请退。有人说退起来也麻烦，但比起一直当“没看懂就算了”，至少是把钱要回来的路子。退费什么时候到账、扣款扣了多少、剩余怎么处理，这些细节最后都落回同一个场景：你在家里对着手机银行记录，等物业回复下一条群公告。

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江苏物业新规强制公开五类事项，能否让“糊涂账”变“明白账”？
2026-08-11 09:59·法理深读
8月9日，江苏省住建厅、省市场监督管理局联合发布《江苏省住宅小区物业服务公示公开清单及模板》，把物业账单从“糊涂账”变成了“明白账”。


这不是一次常规的文件下发——它首次以清单形式，划定了物业服务中必须公开的法定事项，配套了标准化公示表格，并给出了明确的公示时限和点位要求。

这意味着什么？对业主来说，过去那些“物业费花哪了”“电梯广告收益多少”“维修资金用了没”的疑问，终于有了一个可以拿着文件去对照、去要求的硬杠杠。

这次到底划了哪些硬杠杠，五类事项必须公开
依据《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》等法规，江苏省这次把公示内容分成两类：法定强制公开，和引导性公开。强制公开的只有五类，其余像电梯维保信息、业主诉求办理情况、社区活动开展等，都属于“鼓励做但不强制”的范畴。

这五类法定公开事项，每一项都对应着业主最关心的钱和权：

物业服务负责人员信息：物业项目负责人、客服、秩序维护等工作人员的基本信息，都必须公开。物业企业进驻小区5日内完成首次公示，人员变更的，3日内先书面公告，7日内完成更新。公示位置也有硬性要求——小区主要出入口、业主微信群、物业服务APP，必须同步长期公示。
物业费完整收支明细：收费业态、标准、收入来源、成本支出、结余结转，全部要按标准化表格列清楚，每半年更新一次。这意味着物业不能再拿一张笼统的“收支表”糊弄过去，每一项收入从哪来、花到哪去，都得有据可查。
公共水电费使用和分摊明细：使用明细、分摊规则、分摊结果，全部要公开，同样每半年更新。公共区域的水电费到底怎么摊到每户头上，规则不能再是物业说了算。
小区公共经营收益明细：电梯广告、地面车位、快递柜、公共区域租赁等业主共有部分的经营收益，收入多少、支出多少、结余结转多少，统统要晒出来。这一项是过去物业纠纷的重灾区，现在有了明确的公示标准和频率要求。
住宅专项维修资金每一笔使用记录：逐笔列明使用去向、金额、审批情况，每半年同步更新，确保每一笔钱都可追溯。维修资金是业主的“养老钱”，过去常有“申请了维修资金但不知道花在哪”的情况，这次要求把每一笔都摊开说清楚。
跟以前比，这次的改变在哪
过去小区物业公示普遍存在三个问题：内容杂乱、口径不一、业主看不懂。有些物业贴一张A4纸就算公示了，写的什么“公共收益若干”“维修支出若干”，业主看了等于没看。物业费、公共收益、维修资金，长期是物业纠纷的核心诱因。

这次江苏的做法，不是简单发一个“要求物业公开”的通知，而是直接给了一套标准化表格模板。物业不需要自己琢磨怎么填、填什么——模板里已经把收入来源、成本支出、结余结转这些项目一一列好，物业照填就行。业主看的时候，也知道该看哪一栏、哪一项。

从“物业随便写”变成了“业主能看懂”，这才是核心变化。

另一个关键点是公示时限的刚性约束。人员信息5天内必须公示，信息变更后3天内必须书面公告、7天内更新完毕，收支明细每半年更新一次。这些时限不是“建议”，是配套文件明确写出来的要求。


对业主来说，这意味着你有据可查：物业没做到，你拿着文件去问，就不是“无理取闹”，而是有据可依。

对你来说，现在可以做什么
如果你是小区的业主，这份文件落地后，有几点值得留意：

先看看小区主要出入口、业主微信群或物业APP上，物业有没有把人员信息公示出来。按照文件要求，这是进驻5天内就要完成的事，如果还没有，可以直接问物业原因。
每半年一次的收支明细公示，是检验物业是否合规的关键节点。物业费、公共水电费、公共收益、维修资金这四项的标准化表格，应该出现在小区的公示栏或线上渠道。如果看到的还是过去那种“一张纸几行字”的公示，可以要求物业按标准化模板重新公示。
如果对公示内容有疑问，物业的投诉渠道和主管部门的监督职责也在文件中明确了。各地住建、市场监管部门将督促辖区物业落实公示要求，这意味着业主遇到物业不配合的情况，有了往上反映的明确路径。

兴化蒙迪欧

2026年8月22日《检察日报》第02版报道
每日在自家小区进进出出，您是否关注过电梯轿厢、楼顶外墙投放的广告？实际上，这些广告产生的收益属于小区公共收益，与每位业主息息相关。
近日，湖北省恩施市掀起了一场针对小区业主委员会的治理行动，让小区公共收益真正用在业主身上。
其根源还要从恩施市检察院办理的一起公共收益职务侵占案说起。
2018年9月，恩施市某小区成立业委会，朱某当选为业委会主任。
在小区的公共收益管理中，朱某独揽银行卡及账户密码、业委会印章，钱物收支均由其支配和管理，未进行财务公开。
2023年9月，该小区业委会换届，朱某落选后拒不移交账目并失联。2024年12月，潜逃至外省的朱某落网。
“这些钱都被我私自用了。”到案后，朱某如实供述其利用管理业委会收支的便利，侵占公共收益的犯罪事实。
2025年1月，恩施市检察院依法批准逮捕朱某。
据承办检察官介绍，该院在做好证据审查等工作的同时，还着力推进追赃挽损、矛盾纠纷化解工作。
了解到朱某有退赔意愿后，恩施市检察院联合公安机关，与朱某及其家人进行沟通，耐心释明退赃情节对量刑的影响，促成其全额退赔40余万元。
同时，业委会出具谅解书，对朱某的行为表示谅解，愿意给其改过自新的机会。
后经恩施市检察院提起公诉，恩施市法院以职务侵占罪判处朱某有期徒刑一年二个月，缓刑二年。
案结不等于事了，这起案件暴露出业委会选举流程不规范、财务收支管理缺乏有效监督、监督机制形同虚设等深层次问题。
今年6月，恩施市检察院针对小区业委会监管问题向该市住房和城乡建设局制发社会治理检察建议，建议其从规范小区业委会选举流程、加强对小区业委会财务收支管理的监督、健全小区业委会监督机制三个方面，加强对小区业委会各项工作的指导与监督。
目前，该市住房和城乡建设局已根据检察建议全面复盘了该市业委会全流程监管的短板，并结合恩施市物业管理实际，制定了业委会选举操作指引、公共收益财务管理等制度下发至市内5个街道办事处。
接下来，检察机关还会强化与街道、社区、住建部门的联动，通过送法进社区等多种形式加强普法教育，助力小区业委会自治规范化、监管长效化。

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2026年9月1日，经小区业主持续反映，武汉市洪山区中建铂公馆K2地块小区第一届业委会公示了全体委员的物业费缴纳情况。
结果一出，业主群瞬间炸了锅：7位委员中，6人没交物业费；2位候补委员中，1人未交。
虽然欠交物业费属于业主与物业公司之间的民事纠纷，并不直接影响其参选或担任业委会委员的资格。
但是，当业委会成了“拒交物业费集中营”，其履职公信力和合规性都存在明显硬伤，‌很难代表全体业主管理好小区。

 一  履职公信力的致命缺陷‌ 
虽然现行国家层面法律法规没有直接将“按时足额缴纳物业费”列为业委会委员的强制当选条件，但业委会作为全体业主的自治代表，自身首先要履行业主最基本的按时缴纳物业费的法定义务。
 二  在物业面前挺不直腰板 
欠交物业费，就是通过物业公司，变相拿了交费业主的好处。
因为有业委会委员身份加持，物业一般不会向其催收物业费，人情归物业，利益归委员个人，本质是利益输送。
欠费，物业就会降低服务标准，受损的是整个小区。
拿人家的手短，容易被物业收买！
欠费委员很难公正地协商物业费标准、监督物业服务质量、管理小区公共收益，履职公正性普遍受质疑。
 三  正义业委会委员的检验标准 
如果业委会委员一边长期不交物业费，侵害交费业主的利益；一边带领业主维权，标榜“正义”。很搞笑。
这实际上是借“维护全体业主利益”的名义，掩盖自己获得私利。
真正正义的业委会，如果认为物业费不合理或服务不达标，应当通过合同谈判、业主大会决议、诉讼等集体程序解决，而不是委员们欠费。
 四  业主的应对路径 
如果小区《业主大会议事规则》中已经明确约定“业委会委员必须按时足额缴纳物业费”，那么这些欠缴物业费的委员本身就违反了自治规则，业主可以依据约定要求其暂停履职、限期整改。
逾期未整改的，或议事规则中没有相关规定，可以联名20%以上业主，召开业主大会临时会议罢免欠费委员。

兴化蒙迪欧

不想交物业费的10个正当理由！合法合规，法院100%支持
2026-09-07 11:16·电工老孙说冷热
作品声明：个人观点，仅供参考


几乎每个小区业主，都有过藏在心里的憋屈：每月按时交着物业费，小区卫生却越做越差，楼道垃圾几天不清，安保巡逻形同虚设，电梯坏了拖半个月没人修，公共收益的去向永远一笔糊涂账。想找物业理论，对方要么敷衍推诿，要么拿“不交就起诉你、收违约金”来施压。很多人默认一个道理：拒交物业费就是业主理亏，闹到法院肯定输。


事实并非如此。缴纳物业费是业主的法定义务，但前提是物业按约定履行了自身职责。当物业出现违约、违规、违法情形时，业主完全有合法依据拒交或少交对应部分的物业费，这些抗辩理由到了法院也会得到明确支持。这10种情形，每一种都有法条支撑、有判例佐证，是业主维权的正当底气。


一、房屋未正式交付：物业费由开发商全额承担


法律依据：《物业管理条例》第四十一条明确规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳；《民法典》第九百三十九条同样明确，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有约束力，但缴费义务始于房屋交付完成。



很多业主都遇到过这种情况：还没接到开发商的收房通知，物业的催费短信就先到了；或是房屋存在墙面开裂、水电不通等质量问题，达不到交付标准，业主拒绝收房，物业却坚持要从通知收房之日起计费。


这类情形下业主完全可以拒交物业费。多地法院判例均明确：房屋交付是物业费计费的起点，完成交付前，房屋产权和管理权都属于建设单位，物业服务是为开发商的资产提供服务，费用自然由开发商承担。如果是房屋质量问题导致业主无法收房，整改期间的物业费同样由建设单位支付，和业主无关。


注意边界：一旦业主签字收房、拿到钥匙，即便还没装修入住，也开始产生缴费义务，不能以“没住进去”为由全额拒交。



二、服务严重缩水：未按合同履约可酌减对应物业费


法律依据：《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序。


这是业主最常遇到的情形：物业服务合同白纸黑字写着“每日公共区域保洁一次”“24小时安保巡逻”“绿化定期养护”，实际执行却大打折扣。楼道一周才扫一次，垃圾桶堆满溢出来也不清运；岗亭保安常年刷手机，陌生人进出小区从不登记；绿化大面积枯死，公共健身器材坏了锈了没人管。



很多人觉得这种情况没办法，只能忍气吞声交物业费。实则不然。海南曾出现过典型案例：小区消防设施全部瘫痪、电梯常年故障不修、安保完全缺位，业主收集了连续数月的完整证据，证明物业根本没有履行合同核心义务，法院最终驳回了物业公司的全部物业费诉求。


绝大多数案件中，法院会根据服务缺失的程度，按比例酌减物业费。比如服务整体只达到合同约定的60%，业主就只需支付60%的物业费，对应缺失部分的费用有权拒绝交纳。


注意边界：仅凭一两张照片、单次服务不到位，很难让法院支持大幅减免；需要留存连续、完整的证据链，包括现场照片视频、向物业投诉的记录、业委会的沟通函件等，证明服务长期、系统性不达标。


三、擅自提价乱收费：违规超额部分有权拒交



法律依据：《民法典》第九百四十三条明确，物业服务人不得违反约定扩大收费范围、提高收费标准，不得重复收取费用。


物业乱收费的情形屡见不鲜：合同约定物业费1.2元每平方米，物业私自涨到1.5元；合同里没有约定的装修保证金、垃圾清运费、楼道消毒费，物业强行收取，不交就不让装修、不让进小区；小区公共区域的停车费、电梯广告费、快递柜进场费，明明属于全体业主共有收益，物业全部私吞，从不公示也不抵扣物业费。


针对这类行为，业主完全有权拒绝交纳违规超额的部分。多地法院判决均明确：物业擅自提高收费标准的，提高的部分业主无需支付；未经业主大会同意收取的额外费用，业主有权拒付；公共区域经营收益归全体业主所有，可以直接抵扣物业费，物业不得截留。



注意边界：只能拒交违规、超额、重复的部分，合同约定范围内的正常物业费，依旧需要按标准交纳，不能因为物业多收钱就全额拒交所有费用。


四、合同到期未续聘：强行滞留服务无需付费


法律依据：最高人民法院物业服务纠纷裁判规则第三条明确：物业服务合同权利义务终止后，业主大会依法作出解聘决定，物业服务人拒绝退出物业服务区域，物业服务人请求业主支付合同终止后的物业费的，人民法院不予支持。


不少小区都遇到过“赖着不走”的物业。业委会已经按程序投票解聘了物业公司，或是物业服务合同到期没有续签，物业拒不撤场，依旧占据小区办公室、门岗，继续催缴物业费，还扬言“不交就起诉”。



很多业主怕打官司，只能被迫交费。其实这种情况法院早已划定规则：合同终止后，物业继续强行提供服务的，不属于合法的物业服务合同关系，业主没有义务支付后续物业费。最高法多次通过典型案例明确这一裁判标准，支持业主的合法抗辩。


注意边界：解聘物业必须经过业主大会法定程序，由业委会执行；单个业主不能以“我觉得合同到期了”为由单独拒交物业费，需要以业主大会的正式解聘决定作为依据。


五、收支从不公示：侵犯知情权可行使抗辩权



法律依据：《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况和业主共有部分的经营与收益情况等，以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。


物业费花在了哪里？公共收益有多少？维修基金用在了什么地方？这是每个业主都有权知道的信息。现实中很多物业从来不主动公示收支明细，业主问起就含糊其辞，要么说“你无权过问”，要么只贴一张模糊的总表，没有任何明细。


知情权是业主的法定权利，物业不履行公示义务的，业主可以行使同时履行抗辩权，暂缓交纳对应部分的物业费，直到物业按规定完成公示。多地法院在判例中均支持业主的知情权诉求，认定物业未履行公示义务的，不能要求业主全额支付物业费。


注意边界：知情权抗辩一般对应暂缓交费或酌减部分费用，不能直接以此为由全额拒交所有物业费；业主可以同时向住建部门投诉，要求物业限期公示。


六、非法方式催缴：停水停电禁门禁属于违法


法律依据：《民法典》第九百四十四条第三款明确规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。



这是物业最容易踩红线的行为。业主欠交物业费，物业就偷偷停水停电，禁用电梯门禁，不让业主进小区，用影响正常生活的方式逼迫交费。很多业主被逼无奈只能妥协交费，还以为自己理亏。


2025年最高人民法院专门发布典型案例，明确划定边界：即便业主欠交物业费，物业也无权以限制门禁、停用电梯、断水断电的方式催缴。这种行为本质上是侵犯业主的建筑物区分所有权，既没有法律依据，也超出合理必要限度。物业非法催缴的，业主可以就其侵权行为进行抗辩，拒绝支付对应期间的违约部分费用；造成业主损失的，还可以另行主张赔偿。


注意边界：业主欠缴的合法物业费本身，依旧需要按约定支付；物业非法催缴是另一层法律关系，二者不能完全抵消，但可以依法抵扣对应损失。


七、强制捆绑服务：未经同意的额外收费可拒付


法律依据：《物业管理条例》第四十四条规定，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。


装修房子的时候，很多业主都遇到过物业的霸王条款：必须用物业指定的装修公司，不然就收高额装修保证金；强制收取垃圾清运费、楼道维护费，不交就不让装修材料进场；甚至连收快递、外卖，物业都要额外收管理费。



这类合同之外、未经业主同意的强制服务和捆绑收费，业主完全有权拒绝支付。法院判例均明确：物业服务合同约定以外的服务，必须基于业主自愿委托，物业不得强制提供、强行收费。强制捆绑的费用，业主无需交纳。


注意边界：物业服务合同内包含的基础服务费用，不能以此为由拒交；仅针对合同之外、强制附加的收费项目可以拒绝。


八、共有设施失修：拒不履行维修义务可抵扣


法律依据：《民法典》第九百四十二条，物业服务人负有妥善维修、养护物业服务区域内业主共有部分、共有设施设备的法定义务。


小区的电梯、消防设施、楼道照明、外墙、公共管网，都属于物业的维修养护范围。现实中不少物业收钱积极，维修拖沓。电梯坏了拖一周才修，消防设施过期失效不年检，楼道灯坏了半个月没人换，外墙漏水渗到业主家里，多次投诉都置之不理。



物业不履行维修义务的，业主可以根据设施失修的严重程度，主张减少支付对应物业费；因为设施失修造成业主财产损失的，还可以要求物业赔偿，赔偿金额可以直接抵扣物业费。多地法院都有类似判例，根据物业履行维修义务的情况，酌减相应比例的物业费。


注意边界：业主房屋内部的质量问题，比如室内墙面开裂、水管漏水，属于开发商的房屋质量责任，不能以此为由拒交物业费；只有共有部位、共有设施的失修，才是物业的责任。


九、空置房违规收全额：不执行减免规定可拒交超额部分


法律依据：全国多地省市物业管理条例明确，房屋连续空置六个月以上的，业主可以申请按比例减收物业费；物业服务合同有约定的，从其约定。



很多业主长期不在小区居住，房屋空置，物业却强制要求全额交纳物业费，还说“法律规定空置也要全额交”。这种说法并不准确。《民法典》确实规定，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费——因为物业服务是针对整个小区的公共服务，不会因为一户空置就减少成本。但这并不代表不能有减免。


目前全国多数省份都出台了空置房物业费减免指导意见，通常按70%-80%的比例收取；如果物业服务合同里有明确的空置减免约定，就按合同执行。物业拒不执行地方规定或合同约定，强制收全额的，超额部分业主可以拒交。青岛等多地法院判例均支持这一原则，空置房屋按当地规定比例核减物业费。


注意边界：如果物业服务合同明确约定“空置房屋全额交纳物业费”，且不违反当地强制性规定的，业主需要按约定履行，不能单方面要求减免。



十、无资质违规经营：瑕疵服务可酌减或拒交


法律依据：《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，具备相应的从业资质。


少数小区的物业公司没有合法的物业服务资质，靠挂靠资质经营，甚至是开发商自己成立的空壳公司，没有专业服务能力，管理混乱。还有的物业公司超越经营范围，在小区里违规开展各类盈利活动，损害业主利益。


这种情况下，物业公司本身的经营行为就存在违法瑕疵。法院判例中，如果物业未取得合法资质，物业服务合同存在效力瑕疵，业主可以根据实际服务质量，酌减支付物业费；情节严重、完全不具备服务能力的，业主可以拒绝支付违规经营期间的费用。


注意边界：如果物业只是资质存在轻微瑕疵，但实际提供了符合标准的物业服务，法院一般会支持酌减，而不会支持全额免交。



维权必知：这些边界千万别踩


这10个正当理由，每一种都有明确的法律依据和司法判例支撑，但这不代表业主可以随意拒交物业费。维权过程中，三条边界必须守住。


第一，谁主张谁举证。想要让法院支持减交、拒交物业费，必须拿出完整、连续的证据。照片、视频、投诉记录、沟通聊天记录、业委会的证明，都可以作为证据。只有口头陈述没有证据的，法院不会采信。


第二，区分责任主体。房屋质量问题、开发商违约，不能算到物业头上。比如房子漏水、户型有缺陷，责任主体是开发商，应该找开发商维权，不能以此为由拒交物业费。搞错责任主体，到了法院也不会得到支持。


第三，轻微瑕疵不支持全免。如果只是偶尔一次垃圾没清、个别灯坏了没及时换，属于轻微服务瑕疵，法院一般不会支持全额拒交物业费，通常只会酌减极少部分，甚至不支持减免。只有物业长期、系统性不履行合同主要义务，才会得到法院的减免支持。


结语



物业费从来不是物业单方面想收就收的费用，它是物业服务对等的对价。物业按约定做好服务，业主按时交费，这是正常的契约关系。如果物业摆烂、违约、乱收费，业主也不必一味忍让，更不用怕“起诉就必输”的恐吓。


这10个正当理由，是法律给业主的维权武器。它不是鼓励大家恶意拖欠物业费，而是告诉所有人：当物业不履行义务的时候，我们有合法的途径维护自身权益，不用忍气吞声，也不用怕无理施压。


小区的良性运转，靠的是物业和业主双向的契约精神。物业尽责服务，业主按时交费，有矛盾按规则解决，才是健康的相处模式。了解清楚合法边界，既能维护自己的权益，也能避免不必要的纠纷和损失。

资料来源声明：全文法律依据援引《中华人民共和国民法典》第二十四章物业服务合同条款、《物业管理条例》现行有效条文；裁判规则参考最高人民法院2025年发布的物业服务合同纠纷典型案例；具体判例取自青岛、海南、江苏等地法院公开生效判决；所有情形均有司法实践支撑，无编造法条、虚构判例的内容，维权建议仅作法律科普，不构成具体案件的法律意见。