国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。包括但不限于：（一）利用空闲公共车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；（二）利用业主共有场地开展摆摊等商业活动及投放自助售卖机、快递柜、饮水机等设施所得的收益；（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告或其他经营活动，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告或其他经营活动所得的收益；（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；（五）相关单位或个人支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金等；（六）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；（七）公共收益利息等其他收入；（八）其他依法属于全体业主的收入。

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最近大家最关心的民生话题里，物业绝对是高频词。很多业主交着物业费，却感受不到服务，反而处处被“管”，电梯维保不及时、公共收益不透明、投诉没人理、想换物业更难。这些长期存在的乱象，在2026年全国两会上，终于被重点盯上、迎来重大改革。

住建部已经明确回应：将《物业管理条例》更名为《物业服务条例》，从名字到定位全面调整——物业的核心职责，从“管理”回归服务，业主才是小区的主人。

一、两字之差，天翻地覆：从“管业主”到“服务业主”

今年两会期间，有代表提出：把“物业管理”改为“物业服务”，短短两个字的调整，却是权责关系的根本扭转。

- “管理”：自带强势姿态，容易错位越权

- “服务”：明确契约关系，业主付费买服务

住建部在48小时内就采纳建议，并宣布启动条例修订，同时调整行业分类与统计口径，把物业正式纳入居民服务行业。这不是文字游戏，而是从顶层设计上，给物业定好位：你是服务员，不是管理员。

二、两会聚焦整治，这些乱象将被重点清理

结合两会提案与现行政策，接下来重点整治这些群众最反感的问题：

1. 严禁粗暴管控、违规催费禁止以停水、停电、限制门禁、拦车等方式催费，违者将被处罚并记入信用档案。

2. 公共收益必须全公开电梯广告、车位租金、快递柜费用等，归全体业主所有，必须按月公示，严禁侵占挪用。

3. 服务不达标可拒缴对应费用质价相符，没做到合同约定的服务，业主有权合法减免费用。

4. 建立信用红黑榜，劣迹物业强制清退严重失信、侵害业主利益且拒不整改的物业，依法限制准入、直接清退。

5. 简化维修资金使用流程小额维修线上申请、快速审批，打破“钱睡大觉、业主干着急”的局面。

三、我的真实经历：跑了两个部门，才懂维权要靠政策

前段时间帮家里长辈处理小区物业纠纷，先后跑了社区居委会和街道住建窗口两个部门，从投诉、登记到协调整改，前后用了不少时间。我真切感受到：业主维权难，往往不是没道理，而是缺少明确政策撑腰。

现在国家把“服务”写进法规，监管落到实处，以后业主不用再忍气吞声，有政策、有渠道、有底气。

四、未来小区什么样？未来趋势展望

按照两会与住建部的部署，未来物业服务会有这几个明显变化：

- 身份变了：物业是服务方，业主是委托方

- 账目明了：收支、收益、维修资金全公开

- 维权顺了：社区靠前监督，投诉有回应、整改有期限

- 退出快了：不合格物业不再“赖着不走”

这不是要为难物业，而是让行业正规、让业主安心、让居住更有幸福感。

五、给所有业主的实用提醒

1. 保留好合同、缴费凭证、沟通记录

2. 关注公示内容，发现问题及时向社区反映

3. 积极参与业主大会，合法行使权利

4. 理性沟通，通过正规渠道维权，不激化矛盾

合规提醒

本文内容基于2026全国两会公开信息、住建部官方回应及现行法律法规整理，仅为个人民生解读与观点分享，不构成法律政策依据。具体执行细则以当地住建部门、街道社区官方公告为准，倡导文明居住、共建和谐小区。

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兴姜和苑小区物业服务选聘公告
信息来源：兴化市垛田街道发布日期：2026-03-20 10:40浏览次数： 98
根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，特向社会公开选聘物业服务企业，现将有关事项公告如下：

        一、项目名称及概况

        1.项目名称：兴姜和苑小区物业服务项目

        2.项目地点及概况：兴姜和苑小区处于垛田街道，在小戚路和垛田路交叉分为东区、西区、北区。建筑面积20.64万平方米（含地下停车场面积5.15万平方米），共18栋18层高层住宅。

        二、项目内容

        1.物业服务运行模式为包干制。

        2.服务内容：为兴姜和苑小区提供综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务等服务工作，具体内容见《物业服务合同》。

        三、选聘条件和资格

        1.物业服务企业应当于2021年2月1日之前成立（即成立五年以上），且具备独立法人资格；

        2.在物业管理项目中具有良好的业绩，其中现服务在管的住宅项目不少于5个，且具有大型高层小区项目（单个10万平方以上）服务经验（根据小区实际情况）；

        3.2020年1月1日以来无被列入严重失信主体名单（以信用中国网站公布的信息为准）和政府采购严重违法失信行为记录名单（以中国政府采购网公布为准）的记录；

        4.不接受个人、联合体或挂靠企业参选，不接受同一集团旗下物业服务企业同时报名参选，不接受单位负责人为同一人、或者存在控股（含法定代表人控股）、或是管理关系的不同单位同时参选。

        5.不接受近三年内在兴化市及乡镇（街道）物业考核中有黑榜记录或排名末三位的物业企业报名。

        四、报名方式及材料

        1.报名时间、地点

        ①报名时间：2026年3月20日-2026年3月26日。

        ②报名地点：兴化市垛田街道金岛社区（兴姜和苑1号商业房3楼）。

        2.请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料（需加盖公章）：

        ①申请书；

        ②公司法人身份证原件及复印件；

        ③公司营业执照原件及复印件；

        ④提交企业概况、经营管理业绩及现从事小区管理的服务合同；

        ⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

        3.保证金：物业选聘小组将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在物业选聘前，拟选聘单位于2026年3月30日下午5点前向指定账户或卡号缴存叁拾万元整，被选聘后自动转为小区履约考核保证金，未被选聘单位三个工作日内无息退还。如在选聘期间有串通竞选、伪造资质、弄虚作假等违法行为的，罚没保证金的80%。选聘成功后，物业企业未在规定时限内进场服务或进场后一周内未签订合同的，保证金不予退还。

        4.拟选聘单位缴报名费300元，无论是否选中，均不退还。

        五、选聘方式

        根据泰建发[2021]216号文件精神，成立由物业管理委员会代表、业主代表、居民代表、专家评审组成的物业选聘小组，选聘小组受业主大会委托负责小区物业选聘工作，选聘小组依据拟选聘物业企业的业绩分和现场陈述及答辩分，总得分最高者作出选聘决定。

        1.业绩

        物业选聘小组根据拟选聘物业企业规模、荣誉、在管项目服务情况和荣誉等进行评分。（现场应聘前完成）

        2.现场陈述及答辩

        物业选聘小组根据拟选聘物业企业对小区将来服务管理的陈述和现场答辩情况进行综合评分。

        六、合同签订

        选聘决定公示3日无异议后，7日内由小区物业管理委员会与选聘物业企业签订物业服务合同。

        七、选聘时间、地点及联系方式   

        1.选聘时间：拟定于2026年4月2日上午9时

        2.选聘地点：兴化市垛田街道金岛社区

        3.接受报名人：王  云       联系电话： 13852641212                           

                              王阿华       联系电话： 15195246272





兴化市兴姜和苑小区物业管理委员会

                                2026年3月20日

兴化蒙迪欧

重磅来袭！江苏物业先行试点，业主生活迎来全新改变
2026-03-25 07:10·恭喜发财
作品声明：内容取材于网络
这两天，江苏物业的新动作被不少业主群刷屏。很多人第一反应不是兴奋，而是半信半疑：这次真能动到痛点吗？评论区吵得最凶的，不是涨不涨物业费，而是“钱花哪了”“能不能别再拖维修”。说白了，大家不是不愿意交钱，是不想交了钱还要自己盯电梯、催保洁、追账目。你在群里问一句公共收益，半天没人回，那种无力感，住过小区的人都懂。


为什么偏偏是现在开始强调“完整社区”和物业升级？一方面，城市进入存量阶段，新房不再是唯一焦点，老小区、老社区的体验成了竞争力。另一方面，双职工家庭越来越多，老人带娃、外卖小哥进出、快递堆满门厅，社区的承载力被拉到极限。很多人下班回家还得处理停车位被占、楼道堆物这些小事，精力被消耗得很碎。政策把养老、托育、医疗、便民服务打包进“步行圈”，本质上是在回应一种现实：生活半径变小了，但需求变多了。

业主为什么容易共情？因为几乎每个小区都有“熟悉的剧情”。电梯坏了三天，说在等配件；下水道反味，说是老问题；公共收益公示贴出来一堆专业名词，看不太懂。你去物业办公室，对方也不一定态度差，但就是给不出清清楚楚的答案。很多人不是想闹，只是想要确定感——交了钱，服务标准在哪，时间节点在哪，账目能不能看明白。规则透明一点，矛盾其实会少很多。

这类热点为什么反复出现？因为物业长期处在一个夹层位置。业主要体验，开发商早已退场，物业公司要控制成本，还要应对各种突发状况。只管红线内、不碰周边公共空间，成了很多矛盾的来源。现在鼓励一体化承接，把周边道路、停车治理、公共空间运营纳入服务，听起来是扩权，其实也是加压。就像小区门口常年违停，过去谁都说“不归我管”，以后真纳进服务范围，考验的就是执行力。

监管层面的变化也很关键。红黑榜、信用评价、酬金制、账目公开，说到底是在给业主更多抓手。合同写清楚，没公示就不能收费，这些条款如果真正落地，很多扯皮会少一半。但现实里，小区情况千差万别，有的业委会运转顺畅，有的连成立都难。你在群里发个投票，几十户人都凑不齐，谈何监督？制度给了工具，能不能用起来，还得看社区的组织能力。

说到底，政策是往前推了一步，但生活的改变是慢慢显出来的。也许有的小区先看到社区食堂、养老驿站，有的还在为基础维修磨合。业主参与会不会更积极，物业会不会真正转向“服务”，这几年会慢慢见分晓。如果换成你，你更看重的是价格稳定，还是服务升级？这样的物业新格局，会不会成为以后城市社区的常态？

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我市召开物业领域突出问题专项整治工作
为深入贯彻落实中纪委关于整治群众身边不正之风和腐败问题的部署要求，扎实推进物业领域突出问题专项整治工作走深走实，3月27日上午，我市召开物业领域突出问题专项整治工作推进会。
     市纪委监委、城管局、市场监管局、自然资源和规划局、昭阳街道、临城街道、垛田街道等部门（单位）相关负责同志参加会议。会议通报了全市物业管理服务突出问题专项整治工作的总体部署与具体要求，进一步明确了专项整治的核心目标与工作方向。市住建局汇报了当前整治工作推进情况，市城管局、市场监管局、自然资源和规划局和三个街道分别结合职能职责，围绕推进专项整治工作作了交流发言。会议指出，物业领域专项整治事关群众切身利益，必须高度重视、务求实效。
会议要求，一是提高政治站位，压紧压实责任。充分认识专项整治工作的民生属性，明确分管负责人和具体联络员，确保责任到人、落实到位。
二是精准摸排问题，如实报送情况。聚焦重点领域，逐项梳理存在问题，形成问题清单，按时报送线索移送登记表，严禁瞒报、漏报、谎报。
三是强化监督执纪，严肃追责问责。加强协同联动，形成工作合力，派驻纪检监察组将强化跟踪督办，对工作不力、进展缓慢的单位视情约谈问责，确保专项整治取得扎实成效。
     下一步，市住建局将以此次会议为契机，牵头会同各职能部门和属地街道，聚焦物业用房、公共收益、专项维修资金管理等重点领域，开展拉网式专项摸排，建立动态问题台账，实行限期整改销号管理。同时，健全完善线索移送、联合执法、整改督办闭环机制，切实解决物业领域群众急难愁盼问题，维护业主合法权益，推动全市物业管理服务水平提质升级。

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物业乱收费、擅改物业用房......江苏曝光首批小区物业违法违规典型案例
2026-03-26 14:16·扬子晚报
近日，围绕小区物业管理服务中的突出问题，江苏开展专项整治行动，依法查处了一批物业服务领域违法违规行为，切实维护业主合法权益。3月，根据江苏省住房和城乡建设厅公布第一批典型案例，涉及违规使用物业用房、超标准收费、电梯维保不到位等与业主日常生活息息相关的问题，有效维护了业主合法权益。

小区物业管理用房归业主共有，这是不少业主都清楚的常识，但无锡市某物业公司却擅自改变其用途。2024年12月27日，无锡市锡山区某街道开展检查时发现，该物业公司在未征得业主大会同意的情况下，私自将小区的物业管理用房出租给第三人经营超市，侵犯了全体业主的合法权益。最终，当地街道依据相关规定，对该物业公司作出警告，并罚款11000元的行政处罚。

物业费、公摊电费是业主每月都会缴纳的费用，不少业主担心被乱收费，而徐州市某物业公司就因违规收费被查处。2025年3月26日，邳州市市场监管局检查发现，该物业公司在2023年1月1日至2024年4月25日期间，超出政府指导价最高浮动限额，向小区多层普通住宅业主收取物业公共服务费；同时，还将小区地下车库的电费重复计入公摊电费，两项共计多收业主143366.87元。针对这一行为，邳州市市场监管局责令该公司改正错误，向相关业主退还多收取的费用，并对其罚款67024.74元。

小区公共收益归业主共有，任何单位和个人都不得擅自侵占，苏州市某物业公司却在这方面动了歪心思。2025年7月23日，苏州高新区住房和城乡建设局检查发现，该物业公司将小区物业费中已经包含的外墙清洁费用，又在公共收益中重复列支，相当于重复收费、侵占业主共有财产。考虑到该公司是首次违法，且积极配合调查、落实整改，相关部门依法对其作出警告处罚。

电梯安全直接关系到业主出行安全，容不得半点马虎，但南通市某电梯公司却敷衍履职。2025年1月3日，海安市市场监管局现场核查确认，该电梯公司在承接某小区电梯维保服务期间，未按照安全技术规范要求进行维护保养，存在安全隐患。鉴于该公司积极配合调查、及时改正违法行为，海安市市场监管局责令其停止违法行为，并罚款20000元。

消防控制室是小区消防安全的“中枢”，值班人员脱岗极易引发安全事故。2025年3月20日，滨海县消防救援大队对某小区检查时发现，盐城市某物业公司管理的消防控制室，值班人员擅自脱岗，未按规定落实值班制度，给小区消防安全埋下隐患。最终，滨海县消防救援大队依据相关规定，对该物业公司罚款2000元。

据悉，此次曝光的首批典型案例，重点聚焦业主反映强烈的物业服务履约不到位、侵占公共收益等突出问题。下一步，江苏省将持续加大整治力度，进一步规范物业服务行为和市场秩序，紧盯各类违法违规行为，切实守护业主合法权益，不断提升群众在居住环境中的满意度和获得感。

扬子晚报/紫牛新闻记者 季宇轩

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不经过业主大会许可，业委会可以自己做决定吗？

先说答案
业委会在一定范围内可以自己做出决定，
但这些决定需要遵循相关法律法规
和管理规约、议事规则的规定。

业委会的决策权限通常包括日常管理和维护工作，但在涉及重大事项时，需要得到业主大会的批准。

以下是业委会可以自行决定的事项以及需要业主大会批准的事项：

业委会可以自行决定的事项
1.日常管理：业委会可以就物业管理中的日常事务进行决策，如维修保养、绿化保洁等。
2.小额支出：对于一定金额以下的小额支出，业委会可以自行决定。
3.紧急处理：在紧急情况下，业委会可以先进行处理，之后再向业主大会报告。

需要业主大会批准的事项
1.重大决策：如物业维修资金的使用、重大改造工程等，需要经过业主大会的批准。
2.预算编制：年度预算的编制需要提交业主大会审议并通过。

3.重要合同：与物业管理公司签订的重要合同需要业主大会批准。
4.规章制度：制定或修改管理规约、业主大会议事规则等规章制度，需要业主大会同意。
详见→《民法典》第278条，以及各地物业管理条例的相关条款

决策程序
1.召开业主大会会议：对于需要业主大会批准的事项，业委会需要召开业主大会会议进行讨论和投票。
2.征求意见：在业主大会召开前，业委会应该征求业主的意见。
3.公布决议：决议通过后，业委会需要向全体业主公布决议内容。

注意事项
•遵守法律法规：业委会的所有决策都需要遵守国家法律法规和小区制度的规定。
•公开透明：业委会的决策过程应当公开透明，确保所有业主能够了解相关信息。
•民主决策：决策过程中应当充分听取业主的意见，确保决策过程民主公正。

业委会在一定范围内可以自行做出决定，但涉及重大事项时，需要业主审议，并得到业主大会的批准。

通过建立健全的决策程序和监督机制，可以确保业委会的工作既高效又公正，维护业主的合法权益。

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（小区名称）业主委员会
财务管理制度
第一条 本小区设立业主大会公共收益账户（账户名称：                 ；开户行：              。），由业主委员会统一管理。本小区全体业主共有资金一律由业主大会公共收益账户进行收支，不得转入任何个人、其他单位或者组织名义开设的其他账户。

第二条 业主委员会设财务负责人、会计、出纳各1名，财务负责人负责核对现金和账目的吻合性；会计负责账目的记录和核对；出纳负责资金的提取、转账和存入。财务负责人由业委会主任之外的其他成员担任；会计、出纳可由业委会成员兼任或者外聘第三方专业人员，会计、出纳不得由同一人兼任。

第三条 业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理，业主大会财务专用章由会计负责保管。属于业主共有的所有收入应当及时入账并出具加盖业主委员会公章的凭证。支出须凭合法有效票据，经会计初审、财务负责人审核、业主委员会主任审批后方可报销。   元（含本数）以下支出，业主委员会主任审批后可直接使用、报销；   元以上、   元（含本数）以下支出，经业主委员会会议通过并履行报销审批手续后方可使用、报销；   元以上的支出，经业主大会表决通过并履行报销审批手续后方可使用、报销。严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存业主共有资金，严禁向任何单位和个人借款或者为任何第三方提供担保，严禁除定期存款、购买国债之外的理财投资。

第四条 业主委员会工作经费从业主共有资金中列支，单独设立财务科目，主要用于：

（一）业主大会、业主委员会会议经费，包括会议场地租用，会议材料印刷、邮寄，通讯联络，聘请会务人员等费用；


（二）业主委员会日常办公所需经费，包括办公家具、电脑网络设备、文具、日常接待等费用；

（三）组织业主开展各类活动所需经费，包括社区生活、民俗活动、文体活动等费用；

（四）聘请工作人员经费，包括财务人员、专职秘书等；

（五）业主委员会成员履职工作补贴，包括交通费、通讯费、以及相关劳务费用等；

（六）管理规约、业主大会议事规则规定的其他从运作经费列支或经业主大会同意列支的费用。

第五条 业主共有资金收支情况实行定期审计制度。每年一季度委托第三方审计机构对上一年度财务收支情况进行年度审计，业主委员会届满或者解散以及业主委员会主任离任时开展换届或者离任审计，审计结果按照本规程事务公开有关规定进行公示，接受业主监督。业主可按规定联名提议专项审计。

第六条 保管财务凭证、业主共有资产的业主委员会成员资格终止的，应当自资格终止之日起7日内向本届业主委员会移交其保管的财务凭证和财物，并完成交接工作。


业主委员会换届的，应当在新一届业主委员会选出10日内，将公共收益、经营收支账目、印章、相关凭证等资料完整移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会请求街道办事处（乡镇人民政府）责令移交。

业主委员会任期内解散或者任期届满未换届改选的，业主委员会解散或届满前应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，移交居（村）民委员会代为暂时保存，待新一届业主委员会成立后再移交新一届业主委员会管理。

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业主委员会的负面清单

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，执行业主大会的决定事项，接受业主大会和全体业主的监督，向业主大会报告相关工作，对全体业主负责，依据法律法规、业主大会决定、管理规约、业主大会议事规则及本规程履行职责。

（小区名称）业主委员会实行负面清单制，业主委员会及其成员不得有下列行为：
1.挪用、侵占业主共有财产；
2.抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；
3.索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的不正当利益；
4.明示、暗示物业服务企业减免物业费，故意诱导、教唆业主拒缴物业费；
5.泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

6.转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；
7.擅自使用业主大会、业主委员会印章；
8.拒不执行议事规则、管理规约、本规程及其他业主共同决定的事项；
9.拒不履行本规程第五条、第六条、第七条规定的有关业主委员会成员职责的；
10.拒不履行业主义务的；
11.侵害他人合法权益的；
12.违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权。

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天水华庭小区物业服务选聘公告
信息来源：兴化市开发区管委会发布日期：2026-04-16 11:26浏览次数： 32
根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，经征求业主意见、物委会成员商量，特向社会公开选聘物业服务企业，对天水华庭小区进行物业服务，现将有关事项公告如下：

一、项目名称及内容

1.项目名称：兴化市天水华庭小区物业服务项目

2.项目地点及概况：天水华庭小区地处东谭路西、环城西路东、施耐庵路北、马场基路南，总套数191套，191户；占地面积48000平方米，建筑面积42000平方米，其中办公用房1栋约 190多平方米。

3.物业项目运营模式：物业服务运行模式为包干制，项目收费标准：独栋别墅0.96元/㎡；双拼别墅0.8元/㎡；联排别墅0.64元/㎡；叠加别墅0.5元/㎡

二、选聘条件和资格

1.依法设立且现从事物业服务管理活动，具有独立的法人资格，运营业绩优良，信誉程度较好的物业服务企业均可参加。

①报名时间为2026年4月16日至2026年4月20日

②报名地点：兴化市临城街道天水华庭小区物业管理委员会办公室

3.请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料：

①申请书；

②公司法人身份证原件及复印件；

③公司营业执照原件及复印件；

④提交企业概况、经营管理业绩及现从事小区管理的服务合同；

⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

⑥提供的复印件均须加盖单位公章后一并送报名点审核。

4.物业企业服务的小区项目有黑榜记录的（已整改销号的除外）不得报名，如有隐瞒一切责任自负，保证金不予退还。

5.物业选聘小组将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在物业选聘小组选聘前，拟选聘单位必须在4月20日前向指定账户（兴化市天水华庭小区物管委员会；开户行：中国邮政储蓄银行（兴化市支行）；账号：6221803000038044231），缴存五万元整（￥50000.00元）保证金，规定时间未打款的将视为自动放弃。如被选聘将自动转为小区考核履约保证金，未被选聘单位当日无息退还。选聘成功后，物业企业未在规定时限内进场服务或进场后一周内未签订合同的，保证金不予退还。

6.拟选聘单位缴报名费200元，无论是否选中，均不退还。

三、选聘方式

物委会将根据泰建发﹝2021﹞216号文件精神，成立由业主代表等组成的选聘小组，选聘小组受业主委员会委托负责小区选聘工作，选聘小组成员如实介绍单位现状，同时对天水华庭小区将来的服务管理进行陈述和下一步设想，选聘小组将依据拟选聘物业企业的业绩分和现场陈述及答辩分总分，最高分者为选聘单位（如只有一家物业企业报名，则由选聘小组直接决定是否选聘该物业企业）。

1.业绩：物业选聘小组根据拟选聘物业企业规模、荣誉、在管项目服务情况和荣誉等进行评分（现场应聘前完成）。

2.现场陈述及答辩：物业选聘小组根据拟选聘物业企业对小区将来服务管理的陈述和现场答辩情况进行综合评分。

四、合同签订

选聘决定公示3日无异议后，7日内由小区物委会与选聘物业企业签订物业服务合同。

五、选聘时间、地及联系方式

1.选聘时间：拟定于2026年4月21日下午3时。

2.选聘地点：兴化市临城街道天水华庭小区物业管理委员会办公室

接受报名人：葛海龙   15295261133

兴化市天水华庭小区物管委员会

2026年4月16日

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如果你参与过小区公共事务，
你就会发现，
除了大多数正常人外，
还有一些“奇人异士”，
有的嚣张跋扈、目中无人；
有的杠精附体、偏执己见。

这些“奇人异士”
对公共事务推进帮助不大，
反倒搅局、拆台各显神通，
往往让真心做事的人寒心不已。

有了他们，物业用36计，计计能达到目的：
物业挑拨离间，很容易引起业主内斗；
物业欲擒故纵，说“要撤场了”，业主们相互抱怨；
物业无中生有，业委会被无端攻击…
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“奇人异士”的四大特征

“奇人异士”堪称人群里“自带标签”的存在，辨识度高到根本藏不住，四个特征就能精准锁定。

1.昵称要威武，头像要野性

他给自己起网名的标准必须威武、霸气，够硬够狂够震全场。
“虎爷”“战狼”“大勇”之类的名字都是他们的最爱。

头像则偏爱狰狞的猛兽。什么怒目的狮子、龇牙的老虎、留疤的野狼，哪个凶猛霸气、杀气腾腾就用哪个。

2.说话带一股子野性的江湖气

这类人为了表现自己的与众不同，他们在业主群发言，不像是正常交流和邻里协商，倒像是“江湖大佬”在摆场子，主打一个气势碾压。

“胆子大，先过老子这一关”
“想闯道，就看爷让不让你过”

语气狂拽酷炫吊炸天，字里行间时不时透出一股“不服来干”的嚣张劲儿。

3.极度自恋，功劳簿上，他的名字烫金加粗占满首页

他喜欢给自己贴金，常以“破局者”“扛旗人”“带头大哥”自称。
他只记得自己搬过半块砖，却看不见大家一起砌起整面墙。
自己那点“辛劳”如数家珍，不厌其烦地四处炫耀；而其他人的努力，却视而不见，直接忽略。

4.喜欢被众星捧月，容不得半分质疑

这类人最享受被人簇拥恭维，“牛逼”“威武”“高人一等”是他们耳中最悦耳的颂歌。

一旦有人质疑，在他眼中就是对自己权威的挑战、对其能力的否定，他们要么强词夺理，要么拿出江湖气的语言压制对方。

“不服气广场见，让爷看看你有几斤几两”
“你住哪栋？爷来找你”

一定要逼得对方不再言语，彻底沉默才肯收手罢休。
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二
业主们像自我渡劫

“奇人异士”的性格反映在人际交往中，他们爱争输赢、极好面子，把平等交流、互相尊重认为是软弱的表现。
喜欢通过嚣张的态度和盛气凌人的语气来凸显自己，并用这种极端的方式为自己筑起一道保护屏障，生怕自己被欺负、被轻视。

正因为这类人如此刻意又偏执的表现，业主们讨论小区事务时，往往会觉得身心俱疲，堪称一次漫长的精神折磨，一场被迫进行的自我渡劫。

渡劫1.强行看他沉浸式的“个人表演”

只要他说话，就是他自我吹捧、自我表现的“高光时刻”。

他会深情款款地翻开那本他自己撰写的功劳簿，将那些自己参与过的陈芝麻烂谷子的小事重新油炸、精修、再镶上金边，向群里传达。

明明只是参与扫了几户业主、拉了一些人头，在他口中却成了“女娲补天”般的史诗战绩；
明明是大家一起去街道社区提交资料、据理力争，却被他剪辑成了一出“孤胆英雄”的独角戏。

他每次自我吹捧的时候，听的人如坐针毡、汗毛倒竖。

渡劫2.不知平等交流、尊重他人为何物

“你们这群人听好了…”
“我在这里，看你们谁敢…”

只要他一开口，空气中便弥漫着一股令人窒息的压迫感。他的语气里没有商量，没有探讨，只充斥着居高临下的傲慢，宛如掌权者训斥下属，又如君王向匍匐听命的臣民宣读口谕。

那种自以为是的腔调，让人听着浑身难受，极其膈应。

当别人试图表达观点时，只要稍有不合他心意之处，他便像掐灭烟头般，毫不客气地打断。

在他的认知里，交流从来不是思想的碰撞与观点的交融，而是一场彰显自己主导权、炫耀自身“能力”的表演，丝毫不在意他人的感受，把不尊重人刻进了骨子里。

渡劫3.沟通沦为情绪维稳，费时费力

正常人之间沟通，观点认同就支持，不认同就提出意见，畅所欲言、彼此尊重、互不勉强。

但跟他沟通不行，必须小心翼翼、谨言慎行。

如果多数人都赞成他的观点，顺着他的心意，他就会眉开眼笑，对你和颜悦色，不管什么事都好商量。

如果多数人都不认同他的观点，那就麻烦了。他会觉得“所有人都在针对他”“联合起来打压他”。
他的被害妄想症立马复发，要么突然开始对所议之事吹毛求疵、鸡蛋里挑骨头；要么跑到业主群爬上道德制高点，“委屈”控诉、故装可怜，让业主以为业委会在搞什么小团体排除异己。

三
“堆满好话”和他交流

所以就算他的观点有严重问题，为了推动业主大会，得先安抚其情绪，不能直话直说，要先堆满好话、给足台阶：

“我们不是说完全不行，而是…”
“我们知道你这个想法的出发点也是为小区好，你的功劳大家也都看在眼里，只不过…”

再小心翼翼地绕着弯子提意见，还得不断强调“我们是支持你的”“只是怕别人挑刺”。

整个过程得把他一碰就碎的玻璃心，小心翼翼地捧在手中，生怕不小心语气重了、用词直了，把他脆弱地小心脏震碎了，引爆他的防御机制。

每次为了否定他那不切实际的观点，却要裹上层层糖衣才敢递出，像似哄小孩吃药一般，令人心累又无奈。

如果有人能搞定这类人，我们称其为渡劫大能，只可惜…

总的来说，
如果你小区有这类“奇人异士”，
后果严重。

不仅影响议事效率，
还会不断消耗他人的热情与心力。
他那“不顺我意就搅局”的逻辑，
动辄以情绪绑架、言语施压
来维护自己的“权威”。

久而久之，
理性者沉默，实干者退出，
剩下不是附和者就是看客，
小区议事最终容易沦为
围绕他一人旋转的畸形舞台。

兴化蒙迪欧

从“管理”到“服务”，物业还欠几成火候？
2026-03-18 04:10·新浪财经
来源：滚动播报

（来源：新华日报）

(图片由AI生成)

□ 本报记者 刘 霞

今年两会，“好房子”建设首次与“物业服务质量提升行动”一起写入政府工作报告，随后的小组会议上，全国人大代表樊芸建议将“物业管理”改成“物业服务”。这一消息冲上热搜，引发网友广泛关注。2天后住房和城乡建设部采纳建议，并表示将着手修改《物业管理条例》。

从“好房子”到“好生活”，物业服务是将物理空间转化为品质生活的关键“软性配套”，提法修改容易，然而落到现实里却还有很长的路。数据显示，2025年全国百强物企物业费收缴率跌至82.3%，行业满意度创近年新低，“服务差—拒缴费—服务更差”的恶性循环在多个小区上演。

从政策倡导的“好房子”，到千家万户期盼的“好生活”，物业服务还欠几成火候？记者深入一线调研，探寻这“最后一公里”的堵点与出路。

物业服务要让业主“看得见、感受得到”

“明明我是小区主人，却像个局外人，对物业的不合理做法束手无策。”这是很多业主的心声。

2025年10月，昆山市法院审结了一起案件：业主高某通过司法拍卖竞得房屋后，物业公司以“前业主拖欠物业费”为由，对该房屋断水、断电，限制住户的电梯使用。“房子是我买的，为何物业有权断水断电？”法院最终认定物业行为构成侵权。

在苏州吴江，杨女士家中因楼顶积水长期渗漏，墙皮脱落、插座被淹，多次向物业反映，物业却以各种理由推诿、“甩锅”。社区介入后，建议杨女士走法律途径。维修保养房屋本应是物业的基本职责，许多有着杨女士类似遭遇的业主却在物业公司面前屡屡“碰壁”， 最终只能以拒交物业费作为表达不满的无奈方式。

更触目惊心的是“信息黑箱”。2025年，兴化市纪委监委对全市160个物业小区开展清查，发现公共收益不透明、服务履约不到位等问题38个，追缴公共收益近90万元，立案查处29件，党纪政务处分20人。

克而瑞物管研究中心数据显示，2025年全国物业服务企业（500强）物业费平均收缴率已降至71%，连续4年下滑。中小物企普遍低于65%，部分甚至跌破50%。中物智库数据显示，行业住宅物业服务满意度仅73.2分，创下近年新低。安保、保洁、绿化、维修等基础服务投诉率显著上升，“响应不及时、标准不统一、解决不彻底”成为业主普遍诟病的问题。

今年两会期间樊芸代表将“物业管理”改成“物业服务”的建议，有网友点评说：“虽然只改了两个字，但意味着行业逻辑的转变。物业如果真正把业主当家人，认真维系关系、维护资产，那么绝大多数业主是讲道理的，是愿意交物业费的。”

江苏省大苏社区治理创新研究院党支部书记、副理事长王兴宏对此有更深思考：“‘物业管理’是舶来品，国外原本侧重对建筑物和设备设施的打理，所以原先叫‘管理’也没错。但在我国，物业企业的工作内容增加了大量面向人的综合服务。其实，管理和服务密不可分，对物的管理是基础，对人的服务是延伸。”

王兴宏认为，目前的物业企业在服务意识方面最为欠缺。“服务过程不透明，对业主诉求响应不及时，业主‘看不见、感受不到’服务。很多矛盾就源于此——物业做了工作，业主不知道；出了问题，响应慢。所以，首先要改的就是让服务‘看得见、感受得到’。”

“公开透明，质价相符”如何实现

央视主持人白岩松热评樊芸代表的建议：“‘物业管理’变‘物业服务’，这只是一个开始。还要解决物业费如何透明公开、业委会如何更方便地成立、缴费率低怎样解决等问题，实现良性循环。”

为什么两字之差，能引发如此广泛共鸣？因为它触及了行业最深层的痛点——包干制的困境。

王兴宏表示：“现在普遍采用的包干制已走入死胡同。刚交付时物业费充足，服务尚可。但随着人工和物价年年涨，物业收费水平几乎不变甚至无法缴齐，物业为控制成本，选择降低服务质量，导致业主更不愿缴费，陷入恶性循环。”

据克而瑞物管监测，2025年全国物业撤场项目173个，其中64.7%属于物业企业“主动撤出”或“到期不续”。“主动撤出”的背后，主要是因为收缴率低，现金流承压。

王兴宏认为，物业的未来方向可概括为八个字：“公开透明，质价相符”。公开透明让业主明明白白消费，质价相符是商业合同的本质——出什么价，享什么服务，不能脱离价格谈服务，也不能脱离服务谈价格。

2024年底，万科物业率先破局，提出“弹性定价”，梳理了158项必选服务确保社区基本运营安全，另有350项自选服务由业主按需共同选择。

“这相当于‘摊开来算账’。物业列出服务菜单，业主按需选择，这正是‘质价相符’的体现。”王兴宏说。

当下的物业服务距离业主的普遍期待还有多远？南京丹枫园业委会主任裴文英认为，物业公司应建立公开、可量化的服务标准，明确报修时限、服务内容，保障业主知情权与监督权；要拓展服务场景，延伸养老、助残、托幼、助餐等社区生活服务；要从传统物业向“物业服务+生活服务”转型，具备智慧化运营和多元服务能力。

“好房子需要好物业去维护，好物业能让好房子长久保值，住得舒心，卖得好价。”南京兴元嘉园业委会主任李洁静表示，当下很多物业公司存在的问题，归根结底是主动性不够。“所以业委会的监督很重要，但最大的问题是很多小区没有业委会。”

这点出了物业行业更深的困境：“甲方缺位”。王兴宏说：“业主自治这个领域非常复杂，矛盾多。业主既要享有权利，也要承担义务，有组织地行使共同管理权。”

政策鼓励物业企业向生活服务商转型

早在2007年，物权法把“物业管理企业”改成了“物业服务企业”；2021年，民法典专门设立“物业服务合同”专章，用“物业服务人”的概念界定双方关系。

但是，从“管理”到“服务”，还需要一整套制度体系做出相应调整。目前，《江苏省物业管理条例》正在修订，根据公开发布的修正草案，记者发现诸多突破：对业委会和物业管理委员会规范运行有了更详细规定，特别是对物业管理委员会的权力做了约束；明确了公共收益产生、使用、管理规则；在维修资金使用方面，绿色通道得到完善，同时引入第三方评估监管；执法进小区也被写入新规，明确执法部门责任，推动执法力量下沉。

王兴宏所在的大苏社区治理创新研究院曾参与该条例的修订。他认为：“如果这些条款能出台，对规范物业管理、提升服务质量将会有很大促进作用。”

与此同时，2026年1月新出台的《江苏省住宅专项维修资金管理办法》已先行落地。新规明确维修资金实行专户存储、分账核算，详细列举7种应急维修情形，同时要求加快信息系统建设，方便业主查询交存、使用、增值收益。

更高层面的制度设计也在推进。2025年底发布的《住房城乡建设部关于提升住房品质的意见》，专门部署“提升运维服务水平”。文件首次在国家层面提出住房“全生命周期”安全管理，要求实施物业服务质量提升行动，强调“按照合同约定”提供服务。值得关注的是，意见首次明确鼓励物业企业向生活服务商转型，推动“物业服务进家庭”，将服务触角从公共区域延伸至业主家中，提供养老、托幼、助餐、家政等生活服务。同时，推动建立智慧社区综合信息服务平台，为解决“信息黑箱”，保障“公开透明”提供技术路径。

一系列文件密集出台，释放强烈信号：物业服务行业转型已迫在眉睫。王兴宏说：“物业管理行业走过了‘依附地产、粗放增长’的上半场，全面进入‘独立运营、精耕细作’的下半场。满意度与收缴率的双降，是行业长期积累矛盾的集中爆发，是转型阵痛的必然体现，也是行业迈向高质量发展的重要契机。”

从“好房子”到“好生活”，物业服务还欠几成火候？答案浮出水面：欠的是契约精神的回归、公开透明的信任、业主权利的归位、制度体系的完善。需要政策、企业、业主三方共同努力，缺一不可。

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业主委员会主要履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同合法权益。

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况和业主委员会履职情况。

（三）建立并落实会议管理、财务管理、印章管理、档案管理、日常接待、事务公开、业主委员会成员履职负面清单、对物业服务企业履约监督等制度。

（四）根据法律法规和业主的意见、建议和要求，拟定《业主大会议事规则》和《管理规约》修订方案，物业服务人选聘、续聘、解聘方案，共有部分经营、收益分配方案，建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，业主委员会换届方案，改建、重建建筑物及其附属设施或者改变共有部分的用途方案等，提交业主大会会议决定。

（五）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人办理交接手续，与新选聘的物业服务人办理移交手续。


（六）及时了解业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

（七）监督和协助物业服务人履行物业服务合同。

（八）按法律法规和本规程等有关规定，主动公示物业服务合同、业主大会和业主委员会的决定、物业共有部分的使用和经营收益的收支审计、业主大会和业主委员会工作经费的收支等情况。

（九）接受物业管理主管部门的业务指导，接受街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导、协助与监督，研究重大事项前主动报社区（村）“两委”、小区党组织并听取社区（村）“两委”、小区党组织的建议。每季度向街道办事处（乡镇人民政府）通报会议召开、制度建设、事务公开、财务收支等履职情况。

（十）协调业主与业主之间以及业主与物业服务人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务人之间的物业管理纠纷。

（十一）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。

（十二）依规申请使用或者监督建筑物及其附属设施维修资金的使用。

（十三）督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，劝阻业主或者物业使用人违章搭建、违法装饰装修房屋、乱停乱放、飞线充电等违法违规、违反管理规约的行为并依据管理规约进行处理或者及时报告有关部门。

（十四）提请业主大会决定或者依据业主大会授权终止业主委员会成员资格，增补业主委员会成员，按规定暂停存在负面清单的业主委员会成员履行职责。

（十五）积极参加有关部门和街道（乡镇）、社区组织的物业管理培训，积极配合做好社会治安、社区建设、公益宣传、文明建设、应急管理等工作。

（十六）                                      。

（十七）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。



业主委员会主任主要履行以下职责：

（一）主持业主委员会工作。

（二）负责召集、主持业主大会会议和业主委员会会议。

（三）主持拟定业主委员会工作计划、管理制度和实施方案等。

（四）依授权代表业主委员会签署文件和对外协调。

（五）代表业主委员会向业主大会汇报工作。

（六）监督业主委员会其他委员履行工作职责。

（七）监督业主共有资金财务管理情况，依授权审批财务支出。

（八）组织、协调、研究解决物业管理实施工作中的日常问题。

（九）密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业服务区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议；

（十）组织业主委员会成员定期参加学习、教育和培训，提高业务工作水平。

（十一）带头遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，执行业主大会、业主委员会决定。

（十二）监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（十三）                                      。

（十四）完成业主大会授权或者业主委员会交办的其它工作。



业主委员会副主任主要履行以下职责：

（一）协助业主委员会主任开展工作。

（二）根据主任委托授权代行主任有关职责。

（三）参与制订业主委员会工作计划、管理制度和实施方案。

（四）承担分管的具体工作。

（五）密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业服务区域内物业管理动态、情况和问题，及时向主任报告情况，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议。

（六）带头遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，执行业主大会、业主委员会决定。

（七）监督和协助物业服务人履行物业服务合同。

（八）按要求及时参加业主委员会会议，积极参与讨论并依规表决。

（九）                                        。

（十）完成业主大会授权或者业主委员会交办的其它工作。



业主委员会其他成员主要履行以下职责：

（一）参加业主委员会会议及各项活动，参与集体决策。

（二）参与制订业主委员会工作计划、管理制度和实施方案。

（三）密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业区域内物业管理动态、情况和问题，及时向主任和副主任报告情况，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议。

（四）执行业主委员会工作分工，参与组织、协调、解决物业管理实施工作中的日常问题。

（五）带头遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，执行业主大会、业主委员会决定。

（六）监督和协助物业服务人履行物业服务合同。


（七）承担业主委员会布置的专项工作。

（八）按要求及时参加业主委员会会议，积极参与讨论并依规表决。

（九）                                        。

（十）完成业主大会授权或者业主委员会交办的其它工作。

第八条 本业主委员会（是/否）聘请专职秘书或者财务人员，其职责由业主委员会会议决定。

兴化蒙迪欧

近日，江苏省兴化市纪委监委工作人员赴垛田街道兴姜和苑小区开展物业管理领域突出问题整治情况“回头看”，发现小区公告栏、单元楼道、电梯口等位置，已公示物业费收支、公共收益分配及公共能耗代收代缴等内容。

兴化市纪委监委立足职能职责，通过梳理研判信访举报、12345政务服务热线等渠道收集的问题线索，结合实地走访调研，围绕群众反映强烈的公共收益不透明、信息公示不规范、服务履约不到位等，整治物业管理领域突出问题。

在兴化市纪委监委的督促下，该市住建、市场监管等职能部门成立工作组，对全市160个物业小区开展清查，重点核查公共收益收支底数与物业合同履约情况。截至目前，共发现相关问题38个，推动整改问题26个，对履约不力的12家企业进行约谈，追缴公共收益近90万元。

整治过程中，兴化市纪委监委运用“室组地”联动监督机制，紧盯物业管理领域暗箱操作、利益输送、权力寻租等违纪违法问题，坚持深挖细查、靶向发力，斩断利益链条、纠治作风顽疾。今年以来，已立案查处该领域违纪违法问题29件，给予党纪政务处分20人。

为实现标本兼治，该市纪委监委深入剖析案件背后的制度短板和监管漏洞，通过制发纪检监察建议书，推动相关部门制定完善物业公共收益管理、住宅小区季度测评等制度机制，切实将监督成效转化为治理效能。