国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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被物业起诉？别慌！看维权成功业主如何应诉？











业委会资讯




2025年04月01日 19:15
江苏

























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许多业主以拒交物业费的方式对抗物业服务瑕疵，结果被物业公司告上法庭，或面临被起诉风险。→向烂物业全额交费，总觉得心有不甘！
那么，在物业服务合同纠纷中，哪些情况被法官视为明显瑕疵？今天介绍两个已经生效的案例，和业主依法维权公式，看维权成功业主是如何应诉的？
案例一
物业费打6折
刘先生家住某小区一楼带院，自2020年6月起连续四年拒交物业费，累计欠费5760元。物业公司多次催缴未果后，一纸诉状将他告上法庭。
业主控诉两大问题：1. 严重积水困扰。每逢暴雨，小院就成了"水塘"，雨水倒灌导致屋内墙面发霉。刘先生先后12次找物业要求疏通排水或填高院落，但物业始终推诿不作为。
2.垃圾清运不及时。小区垃圾经常堆积两三天才清理，夏天滋生蚊虫、恶臭扑鼻，视频证据显示垃圾桶周围苍蝇成群，住户经过都要捂鼻快走。
面对指控，物业公司承认垃圾清运确实不是每日处理，但辩称："积水问题属于房屋设计缺陷，我们已尽到管理义务。"
法官当即前往现场勘查，发现：刘先生家小院排水沟明显堵塞，周边绿化带积水痕迹清晰可见；小区三个垃圾投放点中有两处存在隔夜垃圾堆积现象。
法院最终判决：刘先生需支付60%物业费（3456元），相当于"打六折"。
判决书特别指出："物业服务存在明显瑕疵，但业主不能因此完全拒付费用。"
案例二
物业费打8折
某物业公司与宋某等业主签订物业服务合同，约定由该物业公司对小区实施管理服务。宋某以物业服务未达到合同约定的服务标准，小区管理长期混乱等为由拒绝交纳物业服务费，物业公司则以宋某违约为由将宋某诉至法院。
法院审理查明，宋某居住小区一段时期内确实存在入户门损坏、车辆剐蹭等纠纷得不到及时有效处理，物业打扫卫生不彻底，对业主饲养家禽未及时进行规劝，消防设施、照明设施、监控设施未及时维护等问题，物业服务未达到物业服务合同约定的标准。
判决宋某向某物业服务公司支付80%的物业费。
物业服务不达标，势必造成“服务差、收费率低—收费率低、服务更差—服务更差、业主更不愿缴费”的恶性循环。
按照权利义务对等原则，物业服务公司依据物业服务合同要求业主按照约定标准交纳物业服务费的同时，也应当提供符合合同约定标准的物业服务。
物业公司提供的服务不达到合同约定标准构成违约，业主可以请求少交物业费，但不能全额拒交。
以上的红色粗体字就是法官认定的物业服务明显瑕疵即需要业主提供的“充分证据”
请记住这个维权公式：充分证据+法定程序+适度诉求 =最大程度保障权益

法律依据：《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

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第五十一条 建设单位、物业服务人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后的公共收益，属于业主共有。
公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
公共收益由物业服务人管理的，应当单独列账，独立核算，不得擅自挪用，并接受业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，接受业主和村民委员会、居民委员会的监督。
公共收益的收支情况应当每年在住宅物业管理区域内显著位置公示一次，公示期限不得少于十五日。

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第三十八条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业公共服务实行等级服务、等级收费。发展和改革部门应当每三年对等级收费标准进行评估，根据评估结果适时调整，并向社会公布。
物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主大会或者业主大会授权的业主委员会和物业服务人在协商时参考。

努力工作

物业服务不到位

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震惊！山东省菏泽市郓城县龙泽湾小区物业经理程某，因涉嫌犯合同诈骗罪、职务侵占罪、诈骗罪，于2024年5月6日被刑事拘留，同年6月13日被逮捕。2024年12月16日，被法院判处有期徒刑17年，并处罚金人民币40万元，退赔被害人经济损失共计约570万。
经法院审理查明，自2019年至案发，程某在担任均豪物业公司
龙泽湾小区项目经理期间，利用职务便利，
私自售卖44个车位和11个储藏室，诈骗业主钱财共计2340354元；侵占开发商用来抵扣物业费的车位出售款共计322000元；私自扣留维修资金共计2080789.2元；私自扣留物业费共计137329.92元；伪造公司收据，私自扣留公司的电费、电梯年检费、物业费、砌墙押金和装修押金等费用，共计451546.72元；虚构理由骗取他人钱财共计229780元；里里外外高达五百多万！
上述事实，程某当庭自愿认罪认罚。法院判决如下↓↓一、被告人程某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十一年九个月，并处罚金人民币二十万元；犯诈骗罪，判处有期徒刑五年五个月，并处罚金人民币五万元；犯职务侵占罪，判处有期徒刑七年六个月，并处罚金人民币十五万元。数罪并罚，决定执行有期徒刑十七年，并处罚金人民币四十万元。（刑期自判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2024年5月6日起至2041年5月5日止。罚金于本判决生效后十日内缴纳。）
二、责令被告人程某退赔被害人许某、韩某等共计47人经济损失234.0354万元。责令被告人程某退赔被害单位均豪物业管理有限公司经济损失 312.516584万元。责令被告人程某退赔被害人房某、李某、曹某等共计9人经济损失22.9780万元。

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 下列事项由业主共同决定:
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准；
（五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（六）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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富康花园小区物业选聘公告
信息来源：兴化市昭阳街道发布日期：2025-04-14 08:49浏览次数： 98
        根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，经征求业主意见、业主委员会商量，特向社会公开选聘物业服务企业，实施对富康花园小区进行物业服务，现将有关事项公告如下：

        一、项目名称及内容

        1.项目名称：富康花园小区物业服务项目

        2.项目地点及概况：所处的位置，西至海池河，南至拱极台路，东至长安中路，北至海池河与水乡路交界。总户数729户，总面积8.4万平方米。

        3.物业服务运行模式及收费标准：物业服务运行模式为包干制，物业收费标准具体由被选聘的物业服务企业与小区业主委员会根据服务标准协商确定。

        二、选聘条件和资格

        1.依法设立且现从事物业服务管理活动，具有独立的法人资格，运营业绩优良，信誉程度较好的物业服务企业均可参加选聘。

        2.报名时间及地点

        ①报名时间：2025年4月14日至2025年4月18日止

        ②报名地点：兴化市昭阳街道新义社区

        3.请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料：

        ①申请书；

        ②公司法人身份证原件及复印件；

        ③公司营业执照原件及复印件；

        ④提交企业概况；

        ⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

        ⑥提供的复印件均须加盖单位公章后一并送报名点审核。

        4.物业企业服务的小区凡有黑榜记录的不得报名(已销号的除外)。

        5.如参加选聘的物业企业不足三家，由选聘小组决定是否进行选聘。

        6.物业选聘小组将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在物业选聘小组选聘前，拟选聘单位必须在2025年4月18日下午5点前向业主大会指定账户或卡号缴存3万元整保证金，规定时间未打卡的将视为自动放弃。如被选聘将自动转为小区考核履约保证金，未被选聘单位当日无息退还。如在选聘期间有串通竞选、伪造资质、弄虚作假等违法行为的，罚没保证金的80%。选聘成功后，物业企业未在规定时限内进场服务或进场后一周内未签订合同的，保证金不予退还。

        7.拟选聘单位缴报名费200元，无论是否选中，均不退还。

        三、选聘方式

        业主委员会将根据泰建发[2021]216号文件精神，成立物业选聘小组，拟选聘单位在选聘小组作出决定前，需向小组成员如实介绍单位现状，同时对富康花园小区将来的服务管理进行陈述和下一步设想，选聘小组将根据陈述情况进行综合评分，最高分者为选聘单位。

        四、选聘时间、地点及联系方式

        1、选聘时间: 拟定2025年4月19日上午9：00时

        2、选聘地点：新义社区党群服务中心二楼会议室

        3、接受报名人：张女士        联系电话：17368621608　　

                    富康花园小区业主委员会

2025年4月14日

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