国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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被物业起诉？别慌！看维权成功业主如何应诉？











业委会资讯




2025年04月01日 19:15
江苏

























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许多业主以拒交物业费的方式对抗物业服务瑕疵，结果被物业公司告上法庭，或面临被起诉风险。→向烂物业全额交费，总觉得心有不甘！
那么，在物业服务合同纠纷中，哪些情况被法官视为明显瑕疵？今天介绍两个已经生效的案例，和业主依法维权公式，看维权成功业主是如何应诉的？
案例一
物业费打6折
刘先生家住某小区一楼带院，自2020年6月起连续四年拒交物业费，累计欠费5760元。物业公司多次催缴未果后，一纸诉状将他告上法庭。
业主控诉两大问题：1. 严重积水困扰。每逢暴雨，小院就成了"水塘"，雨水倒灌导致屋内墙面发霉。刘先生先后12次找物业要求疏通排水或填高院落，但物业始终推诿不作为。
2.垃圾清运不及时。小区垃圾经常堆积两三天才清理，夏天滋生蚊虫、恶臭扑鼻，视频证据显示垃圾桶周围苍蝇成群，住户经过都要捂鼻快走。
面对指控，物业公司承认垃圾清运确实不是每日处理，但辩称："积水问题属于房屋设计缺陷，我们已尽到管理义务。"
法官当即前往现场勘查，发现：刘先生家小院排水沟明显堵塞，周边绿化带积水痕迹清晰可见；小区三个垃圾投放点中有两处存在隔夜垃圾堆积现象。
法院最终判决：刘先生需支付60%物业费（3456元），相当于"打六折"。
判决书特别指出："物业服务存在明显瑕疵，但业主不能因此完全拒付费用。"
案例二
物业费打8折
某物业公司与宋某等业主签订物业服务合同，约定由该物业公司对小区实施管理服务。宋某以物业服务未达到合同约定的服务标准，小区管理长期混乱等为由拒绝交纳物业服务费，物业公司则以宋某违约为由将宋某诉至法院。
法院审理查明，宋某居住小区一段时期内确实存在入户门损坏、车辆剐蹭等纠纷得不到及时有效处理，物业打扫卫生不彻底，对业主饲养家禽未及时进行规劝，消防设施、照明设施、监控设施未及时维护等问题，物业服务未达到物业服务合同约定的标准。
判决宋某向某物业服务公司支付80%的物业费。
物业服务不达标，势必造成“服务差、收费率低—收费率低、服务更差—服务更差、业主更不愿缴费”的恶性循环。
按照权利义务对等原则，物业服务公司依据物业服务合同要求业主按照约定标准交纳物业服务费的同时，也应当提供符合合同约定标准的物业服务。
物业公司提供的服务不达到合同约定标准构成违约，业主可以请求少交物业费，但不能全额拒交。
以上的红色粗体字就是法官认定的物业服务明显瑕疵即需要业主提供的“充分证据”
请记住这个维权公式：充分证据+法定程序+适度诉求 =最大程度保障权益

法律依据：《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

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第五十一条 建设单位、物业服务人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后的公共收益，属于业主共有。
公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
公共收益由物业服务人管理的，应当单独列账，独立核算，不得擅自挪用，并接受业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，接受业主和村民委员会、居民委员会的监督。
公共收益的收支情况应当每年在住宅物业管理区域内显著位置公示一次，公示期限不得少于十五日。

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第三十八条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业公共服务实行等级服务、等级收费。发展和改革部门应当每三年对等级收费标准进行评估，根据评估结果适时调整，并向社会公布。
物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主大会或者业主大会授权的业主委员会和物业服务人在协商时参考。

努力工作

物业服务不到位

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震惊！山东省菏泽市郓城县龙泽湾小区物业经理程某，因涉嫌犯合同诈骗罪、职务侵占罪、诈骗罪，于2024年5月6日被刑事拘留，同年6月13日被逮捕。2024年12月16日，被法院判处有期徒刑17年，并处罚金人民币40万元，退赔被害人经济损失共计约570万。
经法院审理查明，自2019年至案发，程某在担任均豪物业公司
龙泽湾小区项目经理期间，利用职务便利，
私自售卖44个车位和11个储藏室，诈骗业主钱财共计2340354元；侵占开发商用来抵扣物业费的车位出售款共计322000元；私自扣留维修资金共计2080789.2元；私自扣留物业费共计137329.92元；伪造公司收据，私自扣留公司的电费、电梯年检费、物业费、砌墙押金和装修押金等费用，共计451546.72元；虚构理由骗取他人钱财共计229780元；里里外外高达五百多万！
上述事实，程某当庭自愿认罪认罚。法院判决如下↓↓一、被告人程某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十一年九个月，并处罚金人民币二十万元；犯诈骗罪，判处有期徒刑五年五个月，并处罚金人民币五万元；犯职务侵占罪，判处有期徒刑七年六个月，并处罚金人民币十五万元。数罪并罚，决定执行有期徒刑十七年，并处罚金人民币四十万元。（刑期自判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2024年5月6日起至2041年5月5日止。罚金于本判决生效后十日内缴纳。）
二、责令被告人程某退赔被害人许某、韩某等共计47人经济损失234.0354万元。责令被告人程某退赔被害单位均豪物业管理有限公司经济损失 312.516584万元。责令被告人程某退赔被害人房某、李某、曹某等共计9人经济损失22.9780万元。

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 下列事项由业主共同决定:
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准；
（五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（六）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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富康花园小区物业选聘公告
信息来源：兴化市昭阳街道发布日期：2025-04-14 08:49浏览次数： 98
        根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，经征求业主意见、业主委员会商量，特向社会公开选聘物业服务企业，实施对富康花园小区进行物业服务，现将有关事项公告如下：

        一、项目名称及内容

        1.项目名称：富康花园小区物业服务项目

        2.项目地点及概况：所处的位置，西至海池河，南至拱极台路，东至长安中路，北至海池河与水乡路交界。总户数729户，总面积8.4万平方米。

        3.物业服务运行模式及收费标准：物业服务运行模式为包干制，物业收费标准具体由被选聘的物业服务企业与小区业主委员会根据服务标准协商确定。

        二、选聘条件和资格

        1.依法设立且现从事物业服务管理活动，具有独立的法人资格，运营业绩优良，信誉程度较好的物业服务企业均可参加选聘。

        2.报名时间及地点

        ①报名时间：2025年4月14日至2025年4月18日止

        ②报名地点：兴化市昭阳街道新义社区

        3.请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料：

        ①申请书；

        ②公司法人身份证原件及复印件；

        ③公司营业执照原件及复印件；

        ④提交企业概况；

        ⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

        ⑥提供的复印件均须加盖单位公章后一并送报名点审核。

        4.物业企业服务的小区凡有黑榜记录的不得报名(已销号的除外)。

        5.如参加选聘的物业企业不足三家，由选聘小组决定是否进行选聘。

        6.物业选聘小组将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在物业选聘小组选聘前，拟选聘单位必须在2025年4月18日下午5点前向业主大会指定账户或卡号缴存3万元整保证金，规定时间未打卡的将视为自动放弃。如被选聘将自动转为小区考核履约保证金，未被选聘单位当日无息退还。如在选聘期间有串通竞选、伪造资质、弄虚作假等违法行为的，罚没保证金的80%。选聘成功后，物业企业未在规定时限内进场服务或进场后一周内未签订合同的，保证金不予退还。

        7.拟选聘单位缴报名费200元，无论是否选中，均不退还。

        三、选聘方式

        业主委员会将根据泰建发[2021]216号文件精神，成立物业选聘小组，拟选聘单位在选聘小组作出决定前，需向小组成员如实介绍单位现状，同时对富康花园小区将来的服务管理进行陈述和下一步设想，选聘小组将根据陈述情况进行综合评分，最高分者为选聘单位。

        四、选聘时间、地点及联系方式

        1、选聘时间: 拟定2025年4月19日上午9：00时

        2、选聘地点：新义社区党群服务中心二楼会议室

        3、接受报名人：张女士        联系电话：17368621608　　

                    富康花园小区业主委员会

2025年4月14日

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国际公寓就是不选聘物业公司

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魔都最大小区换“宇宙第一物企”，引发行业的高度关注。2025年3月12日，上海康城业委会发布评标结果公告，笔者发现其选聘物业的程序和其他小区不一样，合规性存疑。
康城小区位于上海市闵行区莘庄镇，是上海最大的单体开放式社区，占地面积1平方公里，建筑面积近208万㎡，总户数12377户，实际居住人口将近5万人。
一、康城小区选聘物业的重要节点
1. 康城业委会按照程序对业主大会会议表决事项进行公示，于2024年7月27日发布《关于召开2024年第二次业主大会讨论事项的公告》。第二项议题为：是否续聘在管物业服务企业（深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司）。（选聘物业的第一次业主大会会议）
2. 2024年8月25日，业主大会会议表决结果出来了：同意修订上海康城小区三个文本；不续聘在管物业服务企业；同意上海康城非机动车库充电场所改造方案。
3. 2024年12月20日公示《上海康城小区选聘物业服务企业方案》。选聘方案包括：物业服务收费标准、物业费计费方式、合同期限、住宅物业服务合同示范文本、入围投标人数设定、评标委员会组成、中标人确定方式等内容。
评标委员会：物业管理评审专家随机抽取4名和招标人代表1名组成（招标人代表由业主委员会代表担任）。
中标人确定方式：评标委员会推荐不超过三名有排序的合格中标候选人。排序在前的中标候选人为中标人，与代表业主大会的业主委员会签订物业服务合同。
4. 2024年12月27日，业委会发布《关于召开<上海康城小区选聘物业服务企业方案>的业主大会公告》。（选聘物业的第二次业主大会会议）议题为：《上海康城小区选聘物业服务企业方案》
5. 2025年1月19日，本次业主大会会议表决结果公布：同意《上海康城小区选聘物业服务企业方案》。
6. 2025年3月12日，评标结果显示，4家物业服务企业最终入围，排序在前的中标候选人为中标人。公示期满后，招标人将按照中标候选人的排序确定中标人，并发出中标通知书。
二、选物业，业主定
《民法典》第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。把这一条款的意思分解：选聘（解聘）物业服务企业应该由业主共同表决。（表决即投票）
简言之，最后选哪个物业公司一定要业主们一票一票投出来。
我们来看看康城小区选聘物业的流程图：根据选聘方案发布招标公告→物业公司报名→评标委员会评标→向评标委员会评的第一名发中标通知书→签物业合同
康城小区解聘物业由业主共同投票，而选聘物业却直接是评标委员会决定，业主没有最终投票。
依据《民法典》第二百七十八条，笔者认为，评标委员会无权替代业主的意愿，无权直接选出中标公司。业主们没有看到物业公司路演、没有看到实实在在的进驻小区后的整改方案，没有直播，带资进场更是做梦。
评标委员会只有按照选聘方案推荐得分靠前的物业公司的职责，只能做辅助性工作，否则就剥夺了业主的权利。选物业，业主定，而不是变相地由评标委员会决定。
所以，康城小区解聘物业的程序不符合《民法典》的规定，存在的瑕疵有：1. 第一次业主大会少了一个重要议题：如果不续聘在管物业服务企业，是否同意《选聘物业服务企业方案》。
2. 在第一次业主大会少了一个重要议题的情况下，要再开一次业主大会会议，在中标候选人中投票选举中标人，而不是评标委员会推荐的排序在前的中标候选人直接为中标人。

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国际公寓

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有网友认为：“目前中国人还不配有业委会”、“业主被物业祸害，完全是咎由自取，一句话，活该！”深深刺痛几亿业主的心！
能让业主及时止损的业委会，就显得非常必要和重要！那么，业委会主任如何做好工作呢？本人作为一位业委会主任，和广大网友分享以下观点：
首先，作为业委会主任，既要有菩萨心肠，还得有霹雳手段！一个纯粹的好人或者老好人干不了业委会的事情。
其次，千万别被道德绑架，在全体业主知情同意的前提下，根据小区公共收益的情况，该拿的津贴一定要理直气壮、正大光明地拿。
如果你不拿，等于你变相的道德绑架了业委会其他成员，有可能会让现任业委会分崩离析或者小区业委会后继无人。
第三，业委会主任不是官，只是一个会议召集人而已。
第四，对于业主们善意的意见建议诚心去解决或者沟通。对于故意找茬的业主，该怼回去的一定怼回去。
万恶的前期物业都斗得过，难道还怕你个别心怀不轨的跳梁小丑。
第五，不要受部分业主的错误观点影响。
有些业主的逻辑和是非观有问题，他们认为只要没有天天和物业公司打得头破血流的业委会，肯定被物业公司收买了。只要拿了津贴的业委会，就是冲着私利去的，就不是大公无私的业委会。
第六，不能动不动就给反对物业或者业委会的业主扣上一顶“物闹”的帽子，要看别人反对的具体情况。
一个小区有反对派是好事！对于故意捣蛋的个别人，要相信群众的眼睛是雪亮的！
如果非要说物闹的话，哪个有我们这些牵头成立首届业委会的人会闹？只要保持自身干净，什么闹都不怕！
第七，适度维权，要懂方法和策略，不要到处树敌。
所谓维权，说通俗点就是争利，单靠你一个人或者业委会几个人去为全体业主争利，并且还要一分一毫都要马干吃尽的话，难度是可想而知的。
要懂得抓大放小，先易后难。不要当敢死队，只知道一味的猛冲猛打。
第八，监督物业公司的过程中，不要过多插手或者干涉物业公司的具体工作，只要监督物业合同大方向的履行就可以了，有些细枝末节的事情让物业经理自己去做就OK。
第九，做不了小区的功臣，千万也别做小区的罪人。
实在心累的时候，哪怕你躺平也可以，但是一定守住小区的大修基金和公共收益。
一个躺平的业委会总比祸害好！有业委会这个组织在，才能保住全体业主起码的话语权，共同财产管理权，为后来者留条路。

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占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，属于业主共有，应当优先提供业主使用。
业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定，收费标准由发展和改革部门会同住宅物业管理主管部门制定并公布。业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的，物业服务人应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定，并在住宅物业管理区域内显著位置公布。
住宅物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
业主大会或者业主大会授权的业主委员会有权制定住宅物业管理区域内公共停车管理规定，对占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的行为进行规范。
违反住宅物业管理区域内公共停车管理规定的，业主委员会或者物业服务人可以请求公安机关、消防救援机构协助处理。

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什么是小区的红线图？
小区的红线图是规划局确定的项目建筑总平面图，或城市规范管理部门正式确定的项目建筑总用地面积的示意图。其中的“红线”是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。
简单来说，红线图明确了小区在土地使用上的范围边界，是小区建设和管理的重要依据。
红线图具有法律效力，它确保小区的建设活动在合法合规的框架内进行。任何超出红线范围的建设行为都是不被允许的。
同时，红线图也为小区业主提供了明确的土地权益边界，保障业主对小区内土地及相关设施的合法权益。
红线图里面包含哪些信息？
一、边界信息
明确小区的四至范围，标注出小区周边与相邻地块、道路、河流等的具体界线位置，让你清楚地知道小区在地理空间上的占地范围。
二、土地使用信息
1.标明小区内不同用途土地的范围，比如住宅用地、商业用地、公共服务设施用地等，使你了解小区内各类土地的分布情况。
2.注明土地的使用性质和使用强度，例如土地的容积率、建筑密度等指标，这些指标决定了小区的建设规模和开发强度。
三、建筑物及设施布局信息
1.展示小区内已建和规划建设的建筑物的位置和轮廓，包括住宅楼、商业楼、配套设施用房等，让你对小区的整体布局有直观的认识。
2.标注出小区内的公共设施位置，如停车场、垃圾站、配电室、物业管理用房等，方便你了解小区配套设施的分布情况。
四、周边环境信息
1.可能会显示小区周边的重要基础设施和公共设施，如学校、医院、公园、地铁站等，帮助你了解小区的外部配套资源。
2.标注出周边的道路、河流、山体等自然地理要素，让你对小区的周边环境有更全面的了解。

法条依据
一、《中华人民共和国民法典》
明确土地范围归属：规定了用地红线内的土地为小区所有，建筑红线主要控制临街建筑物或构筑物的边界。
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分（包括在红线范围内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等）享有共有和共同管理的权利。（《民法典》第二百七十一条）
车位归属规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（《民法典》第二百七十五条）
二、《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）
4.3.1 建筑物及其附属的下列设施不应突出道路红线或用地红线建造：
1.地下设施，应包括支护桩、地下连续墙、地下室底板及其基础、化粪池、各类水池、处理池、沉淀池等构筑物及其他附属设施等；
2.地上设施，应包括门廊、连廊、阳台、室外楼梯、凸窗、空调机位、雨篷、挑檐、装饰构架、固定遮阳板、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进风及排风口、地下室出入口、集水井、采光井、烟囱等。
三、国务院《物业管理条例》
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

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第九条 下列事项由业主共同决定:
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准；
（五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（六）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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有网友认为：“目前中国人还不配有业委会”、“业主被物业祸害，完全是咎由自取，一句话，活该！”深深刺痛几亿业主的心！
能让业主及时止损的业委会，就显得非常必要和重要！那么，业委会主任如何做好工作呢？本人作为一位业委会主任，和广大网友分享以下观点：
首先，作为业委会主任，既要有菩萨心肠，还得有霹雳手段！一个纯粹的好人或者老好人干不了业委会的事情。
其次，千万别被道德绑架，在全体业主知情同意的前提下，根据小区公共收益的情况，该拿的津贴一定要理直气壮、正大光明地拿。
如果你不拿，等于你变相的道德绑架了业委会其他成员，有可能会让现任业委会分崩离析或者小区业委会后继无人。
第三，业委会主任不是官，只是一个会议召集人而已。
第四，对于业主们善意的意见建议诚心去解决或者沟通。对于故意找茬的业主，该怼回去的一定怼回去。
万恶的前期物业都斗得过，难道还怕你个别心怀不轨的跳梁小丑。
第五，不要受部分业主的错误观点影响。
有些业主的逻辑和是非观有问题，他们认为只要没有天天和物业公司打得头破血流的业委会，肯定被物业公司收买了。只要拿了津贴的业委会，就是冲着私利去的，就不是大公无私的业委会。
第六，不能动不动就给反对物业或者业委会的业主扣上一顶“物闹”的帽子，要看别人反对的具体情况。
一个小区有反对派是好事！对于故意捣蛋的个别人，要相信群众的眼睛是雪亮的！
如果非要说物闹的话，哪个有我们这些牵头成立首届业委会的人会闹？只要保持自身干净，什么闹都不怕！
第七，适度维权，要懂方法和策略，不要到处树敌。
所谓维权，说通俗点就是争利，单靠你一个人或者业委会几个人去为全体业主争利，并且还要一分一毫都要马干吃尽的话，难度是可想而知的。
要懂得抓大放小，先易后难。不要当敢死队，只知道一味的猛冲猛打。
第八，监督物业公司的过程中，不要过多插手或者干涉物业公司的具体工作，只要监督物业合同大方向的履行就可以了，有些细枝末节的事情让物业经理自己去做就OK。
第九，做不了小区的功臣，千万也别做小区的罪人。
实在心累的时候，哪怕你躺平也可以，但是一定守住小区的大修基金和公共收益。
一个躺平的业委会总比祸害好！有业委会这个组织在，才能保住全体业主起码的话语权，共同财产管理权，为后来者留条路。

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物业公司如果业主满意度低、和业委会有矛盾，
会用什么办法“守盘”？据说，以下办法很“有效”，事实证明确实“有用”。
第一步：组建利益共同体
利益共同体尤为关键，再差的物业都有粉丝，更何况小区里面充斥着自私自利的人，比如拖欠物业费的人，你只要给他们承诺免交物业费，马上就是物业的铁杆粉丝。
那些一直吵着闹着要车位的人，给他们悄悄解决固定车位，立马变成物业的马前卒···
我们的目的就是一个：组建利益共同体。
第二步：分化业委会内部
齐心协力的业委会是很少的，努力去内部分化，如果可以把业委会中1-2个人变成自己人，基本成功一半。
把那些与物业穿一条裤子的业委会成员圈成“个人利益团伙”，通过利益共同体的业主实时在业主微信群讨论讨论，分化瓦解业委会凝聚力。
第三步：发出质疑声音，塑造正义形象
物业适时出一个告全体业主书，放烟雾弹，并引导铁杆支持者呼应，让业主真假难辨，无所适从。
第四步：主动攻击，打乱节奏
物业请铁杆支持者提出对业委会经济审计！
哪个不贪腐？哪里有不为自己捞好处的、做出力又受气又没工资拿的人？通过这类质疑，把舆论引导到阴谋论的方向来，比如换个物业正常可以拿到30万或者50万等，这种信号的发出非常有效。
第五步：继续施压，各种渠道都用
物业请铁杆支持者上访投诉，要求罢免业委会成员，解散业委会，给业委会制造舆论压力，也给街道等相关部门释放不一样的信号。
第六步：舆论抹黑，瓦解人心
铁杆粉丝主动在小区逢人就告业委会黑箱操作、做假账、胡吃海喝，进一步制造舆论，瓦解人心。
这点需要结合小区实际，稍有不慎适得其反，做戏做全套，一定要以假乱真。如果可以，结合小区一些已经存在的事件，在此事件上添油加醋，效果最佳。
第七步：程序干扰，进入死局
有前面几回合造势，选聘物业的“二选一”改成“三选一”、“四选一”水到渠成矣！
最终目的只有一个，分散业主票数，任何一家候选物业公司都难达到票数要求。
由入戏太深的铁杆粉丝提出在业主大会征签过程中，或者招投标过程中，业委会成员全部回避，这样基本可以锁定胜局。
一套组合拳下来，有经济问题的业委会，马上打回原形。没有经济问题的，也让业委会臭名远播，身心俱疲，人心涣散。