国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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红墅湾小区物业服务选聘公告
信息来源：兴化市昭阳街道发布日期：2025-09-23 09:46浏览次数： 111
　　根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，经征求业主意见，特向社会公开选聘物业服务企业，实施对红墅湾小区进行物业服务，现将有关事项公告如下：

　　一、项目名称及内容

　　1.项目名称：红墅湾小区物业服务项目

　　2.项目地点及概况：红墅湾小区所处的位置，东至红星北路，南至阳山公园，西至阳山公园，北至阳山公园。总套数184套，出售套数183套，总面积2.97万平方米。

　　3.目前物业项目运营模式：物业服务运行模式为包干制。物业项目收费标准由被选聘的物业服务企业与小区物委会根据服务标准协商确定。

　　二、选聘条件和资格

　　1.依法设立且现从事物业服务管理活动，具有独立的法人资格，运营业绩优良，信誉程度较好的物业服务企业均可参加。

　　2.报名时间、地点

　　①报名时间2025年 9月23日至2025年 9月29 日止。

　　②报名地点：兴化市昭阳街道西霞社区。

　　3.请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料：

　　①申请书；

　　②公司法人身份证原件及复印件；

　　③公司营业执照原件及复印件；

　　④提交企业概况、经营管理业绩及现从事小区管理的服务合同；

　　⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

　　⑥提供的复印件均须加盖单位公章后一并送报名点审核。

　　4.物业企业服务的小区项目有“后进”记录的（已整改销号的除外），以及物业公司、股东或项目负责人被纳入失信人员、有犯罪记录等情况不得报名，如有隐瞒一切责任自负，保证金不予退还。

　　5.兴化市红墅湾小区物业管理委员会将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在选聘大会召开前，拟选聘单位必须在9月29日下午5点前向兴化市红墅湾小区物业管理委员会指定账户或卡号缴存叁万元（￥30000）整保证金，规定时间未打卡的将视为自动放弃。如被选聘将自动转为小区考核履约保证金，未被选聘单位当日无息退还。选聘成功后，物业企业未在规定时限内进场服务或进场后一周内未签订合同的，保证金不予退还。

　　6.拟选聘单位缴报名费300元，无论是否选中，均不退还。

　　三、选聘方式

　　物业管理委员会根据泰建发[2021]216号文件精神，授权物业管理委员会承担选聘职责，拟选聘单位在物委会作出决定前，需向物委会成员如实介绍单位现状，同时对红墅湾小区将来的服务管理进行陈述和下一步设想，物委会将根据陈述情况进行综合评分，最高分者为选聘单位（如只有一家物业企业报名，则由物委会直接决定是否选聘该物业企业）。

　　四、合同签订

　　选聘决定公示3日无异议后，7日内由小区物委会与选聘物业企业签订物业服务合同。

　　五、选聘时间、地点及联系方式   

　　1.选聘时间：拟定于2025年 10月 9日下午3 时

　　2.选聘地点：兴化市昭阳街道西霞社区

　　3.接受报名人：任先生  联系电话：83301590

　　　　　　　　　　　　　　　　　13615175138            

红墅湾小区物业管理委员会

2025年9月 23日
国际公寓物业服务没见过选聘流程

兴化蒙迪欧

江苏省泰州市住宅物业管理最新规定
一、政策背景为破解物业权责不清、公共收益监管薄弱等社区治理难题，泰州市修订《住宅物业管理条例》，强化业主自治与政府监督协同，构建“党建+法治+智治”三位一体治理体系。
二、核心内容
1.主体权责再厘清
业主决策革新：推行实名制表决（书面/电子平台双轨），重大事项需双三分之二业主参与，其中改建重建等需四分之三同意。首创“异议表决制”，维修资金使用未反馈视为同意。
业委会约束机制：列举11项禁止行为（如私用公章、挪用资金），违规可由20%业主联名罢免；换届时资料强制移交街道保管，拒交可申请公安介入。
物管会替补制度：对无法成立业委会的小区，由街道组建9-13人物管会（业主代表≥60%），代行职责但无权修改规约，新业委会成立后7日内自动解散。

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业主们注意啦！小区换物业是公开选聘，不是公开招标。
公开选聘=业主们投票选物业
公开招标=评标专家选物业（评标委员会直接指定中标企业）
所以，在表决《物业选聘方案》时，如果是所谓的“公开招标”，就一定要坚决反对！
居委会工作指导函
（杭州市上城区）北城枫景园第四届业主委员会：
我社区于2025年9月15日收到丁兰街道下发的信访件（编号略），北城枫景园业主王某某反映，贵委在2025年8月31日的物业选聘中评标小组组成违法，业主质疑：组织的评标小组由1名专家、3名业委会成员和3名业主代表共7人组成。
该组成严重违反了《中华人民共和国招标投标法》第三十七条的强制性规定：“评标委员会专家人数不得少于成员总数的三分之二”。
本次评标小组专家比例仅为1/7（14%），远低于法律规定的底线（约67%）。
为了了解事情原委，现发函至贵委，请贵委在2025年9月19日前回函阐明当时公告的关于北城枫景园业主大会会议相关议题征求意见的公示，第一议题两家新物业选聘评标小组组成的相关情况说明，并提供相关的佐证材料备查。
杭州市上城区丁兰街道枫景园社区居民委员会2025年9月16日

业委会关于业主投诉物业选聘程序的回复说明
杭州市上城区枫景园社区居民委员会：
就您提出的物业选聘程序相关投诉，业委会本着依法依规、公开透明的原则，现回复如下：
一、本次小区物业选聘程序未采用招投标程序，符合法律法规及议事规则规定
本次选聘物业服务企业不属于法定必须进行招投标的活动。
根据国务院《物业管理条例》第二十四条规定，只有建设单位选聘前期物业服务企业时才存在法定招标义务。
业主提及的《中华人民共和国招标投标法》第三十七条关于"评标委员会专家人数不得少于三分之二"的规定，仅适用于该法规定的必须招标项目（如大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目）。
而小区业主大会选聘物业属于民事主体自主决策范畴，不属于法定强制招标项目。
二、本次评选程序严格遵循业主大会通过的《北城枫景园物业选聘方案》执行
根据《杭州市物业管理条例》第十六条规定，选聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当由业主大会依法表决通过。
本次物业选聘工作严格遵循业主大会2025年8月6日表决通过的《北城枫景园小区物业选聘方案》(以下简称《方案》)，该方案明确约定：1.组建7人评选小组（1名专家、3名业委会成员、3名业主代表）；2.通过综合评分方式确定2家入围单位；3.最终由全体业主表决确定中标企业。
四、《方案》作为业主共同意志的体现，对全体业主具有法律约束力
业主委员会作为业主大会的执行机构，应当根据《方案》确定的办法执行。
综上，《北城枫景园小区物业选聘方案》明确评选小组由1名专家（占比14.3%）、3名业委会成员（42.9%）、3名业主代表（42.9%）构成，该结构经业主大会表决通过，属于业主意思自治范畴。
专家全程参与评分标准制定、企业资质审核及现场答辩环节，充分发挥其专业作用。
最终入围结果将提交业主大会表决，由全体业主行使最终决定权。评选过程全程录音录像，评分结果已在小区公告栏公示7日，业主可随时查阅原始记录。
四、业主大会自治与法律适用的关系
业主自治是《中华人民共和国民法典》物权编确立的基本原则，业主大会通过的《方案》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，未违反任何法律法规，具有有效法律效力。
杭州市上城区北城枫景园第四届业主委员会2025年9月16日

兴化蒙迪欧

江苏省泰州市住宅物业管理最新规定
2.服务监管双强化
企业透明运营：物业须长期公示营业执照、应急电话，年度公布合同履行、公共收益等10类信息，违规最高罚20万元。
收费精细化管理：普通住宅前期物业实行“等级服务定价”，政府每三年评估调价；酬金制模式需单独列账并年审，审计费可从公共收益支出。
退出强制交接：更换物业时须移交共有资产、技术资料、代收费用等4类标的，拒不退出最高罚20万元，街道可协调公安清退。

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中央整物业的深刻逻辑，看懂不迷糊
2025-10-04 11:56·观景的游客
作品声明：个人观点、仅供参考
最近不少小区业主都能感觉到，物业行业的整顿越来越实在——以前物业费乱收、公共收益不清不楚、服务摆烂没人管的情况，现在各地都在查，违规物业要么罚款整改，要么被业主换掉，甚至直接清出市场。但要是只觉得这波整顿就是“收拾不守规矩的物业”，那就没看懂背后的门道——中央整物业，根本不是简单的“行业打假”，而是瞄准了咱老百姓“住得舒心”“社区安稳”的根本需求，理顺城市基层治理的关键一环。今天就用大白话拆解，这波整顿的3条深刻逻辑，看完你就明白为啥要这么干。


第一条逻辑：把“业主的权”还给业主，解决“住得闹心”的根源。


咱先琢磨个事儿：小区是谁的？肯定是业主的。可以前不少小区，业主反倒像“外人”——物业费收多少，物业说了算；电梯间、门口的广告位赚钱了，钱去哪儿了，业主问不着；想修个健身区、换个门禁，得看物业脸色。为啥会这样？因为业主的“话语权”没落到实处。以前成立业主委员会（业委会）太难，凑够签字人数、走备案流程，哪一步卡壳都办不成；就算成立了业委会，和物业谈合作、查账，也常因为不懂流程、没专业支持，最后不了了之。


中央这波整顿，第一步就是“帮业主把权拿回来”。现在各地都在简化业委会成立流程，街道办、社区得主动帮业主牵头，甚至提供模板、指导步骤；还明确规定，物业的服务标准、收费价格，必须经业主大会同意才能定，不能物业单方面说了算；尤其是小区的公共收益——广告、停车费、快递柜租金这些，必须单独建账，每季度公示，业主随时能查，一分钱都不能私吞。


简单说，以前是“物业管业主”，现在要变成“业主选物业、监督物业”。业主能说了算，物业才不敢糊弄，小区里电梯坏了能及时修、垃圾能按时清、收益能分到手，日子自然就舒心了。这不是针对物业，是让“小区归业主”的规矩落地，解决咱最实际的居住矛盾。


第二条逻辑：规范物业“权责”，补上基层治理的“短板”。


小区是城市最小的治理单元，物业就是这个单元里的“管家”。可以前不少物业，要么“不作为”——收了钱不干活，小区脏乱差不管；要么“乱作为”——私占公共空间、粗暴催收物业费，甚至和业主起冲突。更麻烦的是，以前物业归谁管？住建部门、街道办、社区都能管，但往往“管不全、管不细”——业主投诉物业，住建部门说“找社区协调”，社区说“物业资质归住建管”，最后问题绕来绕去，还是没解决。


这波整顿的核心，就是把物业的“权责”和“监管”掰扯明白。一方面，明确物业必须干的“底线活”：电梯每月检修、消防通道不能堵、垃圾日产日清、安保24小时在岗，这些都写进物业服务合同，没做到就扣钱、整改，严重的取消资质；另一方面，压实“监管责任”——街道办和社区成了“主责方”，物业有问题，社区得第一时间介入协调，住建部门负责资质审核和处罚，再也不能互相推托。


更关键的是，现在不少地方都建了“物业信用档案”，物业干得好加分，干得差扣分，扣分多了就不能接新小区、甚至被淘汰。这样一来，物业不敢再“摆烂”，监管也不再“缺位”，小区这个“小单元”稳了，城市基层治理的“大底盘”才能稳。毕竟，千万个小区都顺顺当当，整个城市的治理才能省心。


第三条逻辑：为“社区和谐”打底，让小区变成“家”而不是“矛盾场”。


以前不少社区矛盾，都和物业有关——业主嫌物业服务差，拒交物业费；物业收不到钱，服务更差，陷入“恶性循环”；甚至有的小区，业主和物业因为公共收益、停车问题吵到报警，邻里关系也受影响。这些矛盾看似小，却能影响社区的和谐，甚至影响社会稳定。


中央整物业，不只是要“管物业”，更是要打破这种“恶性循环”，让物业和业主从“对立”变成“合作”。比如现在不少地方规定，物业催缴物业费，不能断水断电、不能上门闹事，得先沟通原因，要是服务没做到位，业主有权拒交，物业得先整改；同时，也要求业主，物业按规矩服务了，就得按时交物业费，不能恶意拖欠。


还比如，现在鼓励物业和社区、业委会一起搞“共建”——物业帮社区代收快递、照顾独居老人，社区帮物业协调业主矛盾，业委会监督物业服务，三方一起把小区管好。这样一来，物业不再是“对立面”，而是社区治理的“帮手”，业主和物业互相理解，小区里少了争吵、多了配合，才能真正像个“家”。


说到底，这波整顿不是“打压物业行业”，而是让物业回归“服务本质”——物业是业主的“管家”，不是“老板”；是基层治理的“帮手”，不是“麻烦制造者”。规范物业，是为了让小区更宜居、社区更和谐、城市治理更顺畅，最终受益的还是咱老百姓。


可能有人会问：“整顿能长久吗？会不会一阵风？”其实从这几条逻辑就能看出来，这次不是“运动式整顿”，而是要建“长效机制”——业委会的成立流程简化了、物业的权责明确了、监管的责任压实了、信用档案建起来了，这些都是“长久管”的规矩，不是临时措施。


最后想说的是，物业整顿也需要咱业主配合——该成立业委会就主动参与，该监督物业就认真监督，该交物业费就按时交。毕竟，小区是咱自己的家，物业是咱选的管家，只有业主、物业、社区三方一起努力，才能把小区管好，住得踏实、舒心。


现在各地的整顿措施还在细化，比如有的地方已经明确“老旧小区物业收费标准”，有的地方开通了“物业投诉一键处理”通道。看懂这背后的逻辑，咱就能明白，这不是简单的“管物业”，是让咱的居住环境更好、社区更安稳，这才是中央整顿物业的真正目的。

兴化蒙迪欧

小区要变样了！2025物业改革3年计划落地，这5个痛点终于要解决了
2025-09-27 23:31·小张老师
作品声明：个人观点、仅供参考

“小区公共收益好几年没公示，问物业就说没赚钱；上次电梯坏了，维修资金申请了俩月还没下来。” 家住北京朝阳区的李阿姨说起物业的事就犯愁，这也是很多业主的共同困扰。不过从2025年开始，这些糟心事有望彻底解决——《深化物业管理改革创新 持续提升物业服务质量三年行动计划（2025-2027年）》已在多地落地，从北京到江苏，从遂宁到全国，物业领域的“老大难”问题正在被逐个破解。今天就用大白话聊聊，这三年改革能给咱们的小区带来哪些真变化。


一、先搞懂：为啥要花三年改物业？


说白了，就是现在不少小区的物业和业主“拧着劲”：业主觉得交了钱没享到服务，物业抱怨收不上费难运营；公共收益成了“糊涂账”，维修资金用起来像“走长征”，这些矛盾越积越多。


从数据看，北京启动了“住宅小区物业服务万人诉求率”监测，光诉求前100的小区就集中了近三成物业纠纷；遂宁去年一年就追缴了4.3万元被挪用的公共收益 。这次三年计划就是要打通这些堵点，让物业和业主从“对立面”变成“一条心”。



二、改革出了5招，直击业主最闹心的痛点


1. 公共收益“藏不住了”，必须单独记账公示


以前不少小区的电梯广告、快递柜租金收入，业主根本不知道花在哪了。现在政策明确要求，小区公共收益必须单独列账，还要通过业主微信群、“京通”小程序这些渠道主动公示 。


遂宁已经先试了水，碧云兰溪小区把公共收益明细挂在公告栏，还通过系统同步给每户业主，去年用这笔钱新增了360个充电端口，业主满意度一下提上来了。要是发现物业挪用，不仅能追回来，还能追究责任，北京就明确要依法查处这类违法行为 。


2. 维修资金“不难用了”，应急情况能走绿色通道


家里漏水、电梯坏了，最急的就是用维修资金，但以前要集齐大半业主签字，没俩月办不下来。现在改革后，江苏等地开通了应急通道，压减申请材料，审核拨付都有时间限制；北京还在研究维修资金结余收益的使用机制，让这笔钱能更好地为业主服务 。


就像去年有个老旧小区电梯卡壳，走应急通道后3天就拿到资金修好了，住高层的老人再也不用爬楼梯了。以后遇到这类紧急情况，再也不用“等米下锅”。


3. 物业好不好，有了“官方评分”能查到


选物业时不知道哪家靠谱，住进去不满意也换不了——这是很多小区的难题。现在北京要建“住宅项目物业企业综合评价体系”，给物业打分，结果直接向社会公布 。


以后业主选物业，看官方评分就心里有数；要是物业评分太低，街道还能督促整改，实在不行就启动换物业流程。江苏更狠，搞“双随机”督查，把服务质量和物业费挂钩，倒逼物业提升水平 。


4. 老旧小区不再“没人管”，2027年实现物业服务全覆盖


很多老旧小区没有物业，垃圾成堆、设施老化没人修。这次计划明确了时间表：北京2025年先解决300个老旧小区，2027年实现1800个老旧小区物业服务全覆盖；江苏还探索“低收费、可持续”模式，让老旧小区付得起费，物业也能活下去 。


这些小区的物业不是“走过场”，会负责垃圾清运、设施维护、安保巡逻这些基础服务。比如北京的老旧小区引入物业后，楼道里的杂物清了，路灯修亮了，居民住着也踏实了。


5. 社区能管物业了，“社企融合”解决问题更快


以前物业和社区各管一摊，业主有问题两边推。现在推行“社区党组织与物业企业双向进入、交叉任职”，简单说就是社区的人能进物业管理层，物业的负责人也能参与社区议事 。


北京每年还要打造10个“社企融合”范例，比如小区停车难，社区和物业一起协调，搞“有偿错时共享停车”，盘活闲置车位 ；快递小哥“进门难”，社区牵头和物业商量，设了集中配送柜，还让物业管家帮忙送大件包裹。这种“一起管”的模式，比业主单独找物业管用多了。


三、对业主和物业来说，这意味着什么？


对业主：花钱更明白，维权有底气


以后交物业费，能清楚看到钱花在了保洁、安保还是设施维护上，江苏就要求物业公开收费信息和成本明细；遇到物业不作为，不用只靠吵架，能找社区调解，还能通过“线上投诉平台”反映，街道会盯着整改。要是调解不成，还有区级物业纠纷调解组织，真正实现“小事不出社区，大事不出街道” 。


对物业：靠服务赚钱，不是靠“糊涂账”


以前有些物业靠挪用公共收益、降低服务标准省钱，现在这条路走不通了。政策鼓励物业搞“物业+”服务，比如帮业主代收快递、做家政、养老陪护，靠这些增值服务赚钱 。北京还会选“最美物业人”，江苏培育“红色物业”示范点，做得好的物业能打响品牌，吸引更多小区合作。


四、这些新变化，2025年就能感受到


现在不少地方已经行动起来了：北京依托“京通”小程序建了“北京物业”服务板块，业主能在线查收益、报维修；遂宁的物业纠纷调解室已经帮业主解决了200多件难题；江苏的业主电子表决系统，让投票不用再挨家挨户跑，手机上就能完成 。


到2027年，不仅老旧小区都有物业管，智慧设备也会更普及——AI监控能区分野猫和人，减少误报；电子巡更系统能确保保安真的在巡逻；新能源车充电车位装了地锁，避免被油车占用。咱们的小区会越来越智能，住着也越来越舒心。


结尾：你家小区有哪些物业痛点？


李阿姨最近发现，小区物业开始公示公共收益了，虽然钱不多，但心里敞亮多了。你所在的小区，公共收益公示了吗？维修资金好用吗？你觉得这次物业改革能解决这些问题吗？来评论区聊聊，咱们一起盼着小区越变越好！

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武汉市金地格林东郡小区业主，
对招标代理公司的评标结果的公平性提出质疑，明确反对此次评标结果。业主们：小区换物业是公开选聘，不是公开招标

2025年9月21日，武汉市金地格林东郡小区第一届业委会公开声明，中止该小区物业服务企业选聘工作。
因为，已有超过350位业主对招标代理公司的评标结果的公平性提出质疑，明确反对此次评标结果。
广大业主认为该结果未充分反映业主意愿，且不符合“选聘有竞争力物业公司”的初衷。
2025年8月26日，小区物业竞聘项目开标，前期共9家物业公司购买标书（西藏新城悦、金科金地、东原、中铁十一局、丽岛、朗诗、融创、上海永升），最终5家物业公司提交投标保证金并参与现场开标。
招标代理公司出具评标结果：第一名金地物业第二名中铁十一局物业第三名西藏新城悦物业专家评分表显示第四名融创物业、第五名金科物业。
业主代表表示：1.不认可招标代理公司的评标结果，认为第二名、第三名物业公司竞争力不足，存在“陪跑”嫌疑；2.建议跳过招标代理公司，直接从5家投标公司中组织业主投票；3.若现招标代理公司拒绝配合，可考虑更换招标代理公司重新推进；4.核心诉求为“更换在管物业”，即使短期服务质量波动，也需保留后续更换权利；5.强调需通过合法流程推进，避免法律漏洞；6.支持“召开临时业主大会”，由全体业主决定物业选聘结果；7.部分业主提出“排除金地物业参与后续竞聘”，需确认法律合规性；8,担忧物业费、停车费高干周边小区，要求后续合同明确费用标准。
业委会9名成员一致不认可当前的评标结果，认为该结果未充分反映业主意愿，且不符合“选聘有竞争力物业公司”的初衷。对评标结果的最终确认权属于全体业主，需通过业主大会进行表决。

兴化蒙迪欧

物业不取消！但2025新规：这笔业主钱必须拿
2025-10-11 08:44·玲子
作品声明：个人观点、仅供参考
最近总刷到“物业要全面取消”的消息，不少业主盼着能摆脱“收费高、服务差”的困扰。但官方早说了实话：物业不会一刀切取消，毕竟涉及数百万就业，而且多数小区还没成熟的自治条件。不过2025年多地落地的新规，不是要“取消物业”，而是要“规范物业”，尤其明确了业主有笔“长期收入”必须拿到手，很多人以前都被蒙在鼓里。今天用大白话把政策说透，看看你的小区这笔钱有没有兑现。


先澄清：物业不会全面取消，新规是“管严不是取消”



为啥“全面取消物业”是谣言？官方其实早把道理讲清楚了。一方面，物业行业养活了几百万人，直接取消会影响就业稳定；另一方面，业主自治还不够成熟，很多小区连业委会都成立不起来，没人牵头管保洁、保安、设施维护这些事，最后还是业主吃亏。



但这不代表物业能继续“任性”，2025年的新规全是针对性约束。比如常德明确，物业合同到期“赖着不走”最高罚10万；成都有小区因为电梯老坏、物业失联，业主直接按新规减免了30%物业费。简单说，政策方向是“淘汰差物业，留住好物业”，而不是“一棍子打死全行业”。



现在更流行的是“多元管理”模式，比如广州就推出了业主自管的示范方案，允许业主通过自管小组、委托专业机构等5种方式管小区。试点小区的数据显示，自管后物业费平均降了18%-25%，公共收益留存率反而提升到85%以上。但自管对业主的时间、专业能力要求高，老旧小区还可能面临资金不足的问题，所以目前大多小区还是以“规范后的物业代管”为主。



划重点：这笔“业主共有收入”，以前大多被物业“暗吞”



新规最实在的变化，是把“公共收益”的归属和管理说死了——这笔钱本来就是业主的，以后再也不能让物业含糊其辞。



先搞明白，到底啥是“公共收益”？简单说，就是用小区业主共有的地方搞经营赚的钱，扣除合理成本后，剩下的都该归业主。具体包括这几类，你可以对照自家小区查查：



- 小区门口、电梯里的广告收入，比如灯箱广告、视频广告；

- 停车场的停车费，尤其是外来车辆的临时停车费；

- 小区架空层、物业服务用房租出去的租金，比如租给便利店、快递点；

- 引进快递柜、售卖机、生鲜柜这些设备，物业收的场地费。



以前这些钱基本都是物业在管，不少人压根不知道有这笔收入，就算知道也查不到明细。有小区业主算过一笔账，小区有20部电梯，每部电梯每年广告费5000块，光广告费一年就10万，再加上停车场收入，一年公共收益能有20多万，但业主从没见过分红，全被物业以“管理费”名义扣了。



2025年新规直接堵了这个漏洞。江西、郑州等地都明确，公共收益必须单独设账户，一个小区一个账户，不能和物业的自有资金混在一起。而且每半年就得在小区公告栏、物业处公示一次收支明细，连签的经营合同都得亮出来，业主想看就能看，还能查原始凭证，不怕物业做“阴阳账本”。



实操指南：这笔钱怎么拿？分2种情况操作



公共收益的管理分“业委会成立前”和“成立后”两种情况，拿钱的方式不一样，但都有明确规矩。



1. 没成立业委会：盯着物业公示，钱可补维修资金



很多新小区还没成立业委会，这时候公共收益由物业代为管理，但规矩得按新规来。首先，物业必须开专门的公共收益账户，不能用公司账户收这笔钱。其次，收支情况每半年公示一次，要是物业没公示，业主可以直接找物业要，或者打12345投诉。



这笔钱怎么用？要是前期合同有约定就按约定来，没约定的话，扣除成本后的余额可以存到业主的维修资金分户里，以后修电梯、换水管就能用，不用业主再掏钱。比如南昌有个小区，物业把每年15万的公共收益补进了维修资金，后来换小区大门时，直接从里面扣钱，省了业主每户几百块的分摊费。



2. 成立了业委会：业主说了算，能分红能办事



业委会成立后，公共收益就归业主共同决定怎么用了，物业只是“代管人”，说了不算。郑州的新规更直接，业委会是公共收益的法定管理单位，物业得把账户和账本全交过来。



具体能怎么用？江西的政策列了9种合法用途，比如补充维修资金、维护共用设施、给小区买房屋保险，甚至能增设健身器材、充电桩这些便民设施。要是这些地方都用不上，还能按业主家的房屋面积比例分红。广州有个自管小区，去年就用公共收益给每户业主发了800块的“红包”，相当于变相降了物业费。



要注意的是，这笔钱不能乱花，比如物业自己该承担的保洁费、设施维护费，不能用公共收益来付。而且大笔支出得业主共同决定，比如超过5万块的开销，可能需要开业主大会投票，业委会不能擅自做主。



避坑提醒：这3种情况，赶紧维权要回钱



不少小区的公共收益早就被“侵占”了，2025年新规给了业主维权的底气，遇到这几种情况别忍，直接走流程要回来。



1. 物业不公示收支，藏着掖着



不管有没有业委会，物业都得每半年公示一次公共收益明细。要是物业说“没赚钱”“账目没算好”，一直不公示，业主可以联合起来，让业委会（没业委会找街道办）委托第三方机构审计，审计费从公共收益里出。郑州有个小区就是这样，审计后发现物业偷偷挪用了30万公共收益，最后不仅要回来了，物业还被监管部门处罚了。



2. 公共收益和物业资金混着用



新规明确要求公共收益单独设账，要是发现物业把广告费、停车费放进了公司的 general 账户，没开专用账户，这就是违规。可以直接向住建部门举报，江西就规定，擅自挪用公共收益涉嫌违法的，会直接移交给公安机关。



3. 物业乱扣“管理费”，只给零头



以前物业常说“要扣50%的管理费”，剩下的才给业主。2025年起，管理费得在合同里写清楚比例，不能物业说多少就多少。要是合同没约定，业主可以和物业协商，一般合理的管理成本在10%-20%之间，扣太多就不合理了。北京有个小区业主就通过诉讼，追回了物业多扣的20万“管理费”，法院直接支持业主按实际服务付费。



还有个容易被忽略的点：要是小区换物业，老物业必须在10天内把公共收益的钱、账本、合同这些全移交给新物业或业委会。要是老物业“赖着不给”，像常德那样，最高能罚10万，还能强制要求移交。



最后一步：成立业委会，是拿稳收益的关键



说了这么多，最核心的还是“成立业委会”。没有业委会，业主就是“散沙”，就算物业违规，维权也没牵头的人。2025年多地都在简化业委会成立流程，比如广州、南昌，街道办有义务指导业主成立业委会，不用再担心“没人管、办不成”。



成立业委会后，不仅能管好公共收益，还能监督物业的服务质量，要是服务不达标，业主大会有权解聘物业。成都那个减免30%物业费的小区，就是业委会牵头收集了物业失职的证据，最后成功维权的。



最后说句实在话，2025年的物业新规，不是要“取消物业”，而是要把“话语权”还给业主。公共收益本就是业主的“长期收入”，以前不少人不知道、没拿到，现在有政策撑腰，该查的查、该要的要。



你们小区的公共收益公示过吗？有没有成立业委会？或者遇到过物业侵占收益的情况？欢迎在评论区聊聊，给其他业主提个醒。

朴实的农民

希望物业能让交了钱的业主享受到好的服务

xhsdzb

业主们注意啦！小区换物业是公开选聘，不是公开招标。
公开选聘=业主们投票选物业（至少要开两次业主大会会议）
公开招标=评标专家选物业（只开一次业主大会会议，评标委员会直接指定中标企业）→业主们：小区换物业是公开选聘，不是公开招标关于责令万锦星城C区选聘物业工作整改的通知
（河北省黄骅市）万锦星城C区业主委员会：
近日，我街道陆续收到纪委、信访局转办件和居民反映，业委会在物业选聘工作中履职不到位、不规范、不公开。
经调查核实，现就以下事项责令你委依法整改：
一、关于公开招标结果履行问题
万锦星城C区通过公开招标方式选聘物业，已于9月1日产生物业服务企业中标结果（**物业公司），但业委会于9月26日发布的《退场公告》中明确否认中标结果，可能构成违约，并需承担相应法律责任。
二、关于另行选聘物业问题
如业委会组织另行选聘物业，应依据《物业管理条例》规定，由全体业主共同决策，依法选聘新的物业服务企业。未经法定程序擅自签订物业服务合同、物业交接等行为，应属无效。
三、关于过渡期间小区管理责任
在小区未有合法选聘的物业服务企业正式进驻期间，业主委员会作为全体业主的自治组织，应切实履行维护全体业主合法权益的职责，确保小区基本管理秩序。
业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
特此通知
骅西街道办事处2025年10月3日
关于规范万锦星城C区业委会工作开展的监督意见书
万锦星城C区业主委员会：
近期，我办事处持续关注并接到相关反映，获悉本小区在物业选聘工作中出现争议。
根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，街道办事处负有对辖区内业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督的职责。
经调查核实，现就相关事宜提出以下指导意见：
一、关于公开招标程序及中标结果的认定
经向招标代理机构核实，贵小区9月1日通过公开招标方式选聘物业服务企业的程序，符合《中华人民共和国招标投标法》及物业管理相关法规的规定。
招标代理机构已于9月9日对业委会提出的质疑进行了正式答复，未发现违规操作。
若部分业主仍有疑问，可以向负责监管招投活动的行政监督部门提交书面投诉，也可以向人民法院提起诉讼，请求法院确认中标无效或判决撤销中标结果。
二、关于协议选聘物业服务企业的法定程序重申
选聘与解聘物业服务企业，属于由全体业主共同决定的重大事项，法律对此有严格的程序性规定，任何组织和个人不得简化或替代。
如确需协议选聘物业公司，必须严格遵守法定程序。
1.会议召集：业主委员会依法召集业主大会会议，将物业选聘相关议题提交审议。
2.表决条件：选聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
3.选聘实施：获得业主大会授权后，业委会可依法组织选聘工作，包括制定选聘标准、考察候选企业等。
4.最终决定：候选企业名单应当提交业主大会会议表决，达到法定表决条件后，方可确定选聘结果。
5.合同签订：业委会凭业主大会决议与选聘的物业服务企业签订正式合同。
三、整改要求
1.本指导意见书送达之日起，立即暂停一切基于无效选聘程序所开展的工作。
2.业委会需妥善保管本次事件中的所有文件资料，以备有关部门核查。
3.小区选聘物业，必须严格按照法定程序执行，业委会应当依法履职。
特此通知。
骅西街道办事处2025年9月17日

兴化蒙迪欧

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二、核心内容
1.主体权责再厘清
业主决策革新：推行实名制表决（书面/电子平台双轨），重大事项需双三分之二业主参与，其中改建重建等需四分之三同意。首创“异议表决制”，维修资金使用未反馈视为同意。
业委会约束机制：列举11项禁止行为（如私用公章、挪用资金），违规可由20%业主联名罢免；换届时资料强制移交街道保管，拒交可申请公安介入。
物管会替补制度：对无法成立业委会的小区，由街道组建9-13人物管会（业主代表≥60%），代行职责但无权修改规约，新业委会成立后7日内自动解散。

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天宝领秀城三期小区物业服务选聘公告
信息来源：兴化市开发区管委会发布日期：2025-10-16 16:30浏览次数： 117
根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，经征求业主意见、业委会成员商量，特向社会公开选聘物业服务企业，对天宝领秀城三期小区进行物业服务，现将有关事项公告如下：

一、项目名称及内容

1.项目名称：天宝领秀城三期小区物业服务项目

2.项目地点及概况：天宝领秀城三期小区地处英武南路以西、观澜湾以东、文昌路以北、施耐庵东路以南，总户数870户，其中多层16幢，350户；小高层4幢，198户；高层3幢，322户；住宅建筑面积约113700平方米，商铺建筑面积约7200平方米，其中物业用房建筑面积约639平方米。

3.物业项目运营模式：物业服务运行模式为包干制，项目收费标准由被选聘的物业服务企业与小区业委会根据服务标准协商确定。

4.收费标准（以合同为准），将采取一费制。

二、选聘条件和资格

1.依法设立且现从事物业服务管理活动，具有独立的法人资格，运营业绩优良，信誉程度较好的物业服务企业均可参加。

2.报名时间、地点

①报名时间为2025年10月18日至2025年10月27日

②报名地点：兴化市天宝领秀城三期小区业主委员会办公室

3.请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料：

①申请书；

②公司法人身份证原件及复印件；

③公司营业执照原件及复印件；

④提交企业概况、经营管理业绩及现从事小区管理的服务合同；

⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

⑥提供的复印件均须加盖单位公章后一并送报名点审核。

4.物业企业服务的小区项目有黑榜记录的（已整改销号的除外）不得报名，如有隐瞒一切责任自负，保证金不予退还。

5.物业选聘小组将对拟选聘物业企业进行资格审查，资格审查合格的物业企业，在物业选聘小组选聘前，拟选聘物业企业必须在10月27日下午6点前向指定账户或卡号缴存，壹拾伍万元整（￥150000）保证金，规定时间未打卡的将视为自动放弃。如被选聘将自动转为小区考核履约保证金，未被选聘物业企业三个工作日内无息退还。选聘成功后，物业企业未在规定时限内进场服务或进场后一周内未签订合同的，保证金不予退还。

6.拟选聘物业企业缴报名费200元，无论是否选中，均不退还。

三、选聘方式

业委会将根据泰建发﹝2021﹞216号文件精神，成立由业主委员会和业主代表组成的选聘小组，拟选聘物业企业在选聘小组作出决定前，需向选聘小组成员如实介绍企业现状，同时对天宝领秀城三期小区将来的服务管理进行陈述和下一步设想，以及现场答辩；选聘小组将依据拟选聘物业企业的业绩分和现场陈述及答辩分总分，最高分者为选聘物业企业（如只有一家物业企业报名，则由选聘小组直接决定是否选聘该物业企业）。

1.业绩：物业选聘小组根据拟选聘物业企业规模、荣誉、在管项目服务情况和荣誉等进行评分（现场应聘前完成）。

2.现场陈述及答辩：物业选聘小组根据拟选聘物业企业对小区将来服务管理的陈述和现场答辩情况进行综合评分。

四、合同签订

选聘决定公示3日无异议后，7日内由小区业委会与选聘物业企业签订物业服务合同。

五、选聘时间、地点及联系方式

1.选聘时间：拟定于2025年10月30日下午2时。

2.选聘地点：兴化市临城街道施耐庵社区二楼会议室

接受报名人：尤月红 14762704269

陈小云  18861051560

兴化市天宝领秀城三期小区业主委员会

2025年10月16日

兴化蒙迪欧

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2.服务监管双强化
企业透明运营：物业须长期公示营业执照、应急电话，年度公布合同履行、公共收益等10类信息，违规最高罚20万元。
收费精细化管理：普通住宅前期物业实行“等级服务定价”，政府每三年评估调价；酬金制模式需单独列账并年审，审计费可从公共收益支出。
退出强制交接：更换物业时须移交共有资产、技术资料、代收费用等4类标的，拒不退出最高罚20万元，街道可协调公安清退。

xhsdzb

央媒《经济日报》痛斥物业费乱象：收费明明白白、支出遮遮掩掩
明卓说
明卓说
2025-08-08 11:52
·山东
9
“物业收费时精确到小数点后两位，花钱时却成了一笔糊涂账！”2025年8月7日，《经济日报》重磅发文《物业费管理重在透明》，直指当前物业管理行业存在的“收费明明白白、支出遮遮掩掩”的突出问题。这是继人民日报、央视等央媒后，又一家国家级媒体为全国9.4亿城镇居民权益发声。

在成都金牛区某小区，业主们近日收到了一笔“意外之财”——物业公司主动返还了上年度结余的物业费。这一看似平常的举动，却因在全国范围内极为罕见而登上央媒版面。《经济日报》调查发现，该小区实行的是"酬金制"管理模式，物业公司仅收取约定比例的酬金，其余费用全部用于小区服务，结余必须返还业主。

然而，这种阳光透明的管理模式仅覆盖全国约20%的小区。数据显示，全国63.5万个住宅小区中，绝大多数实行的是"包干制"——物业公司收取固定费用后，剩余资金就成了“企业利润”，业主既无权过问资金去向，也难以监督服务质量。

“我们小区物业公示的账目，连换个灯泡都要收50元，但电梯维修基金去哪了却说不清楚。”北京朝阳区业主张女士的遭遇并非个例。《经济日报》记者调查发现，在包干制下，“账目保密”竟成为行业潜规则，部分物业公司以“商业机密”为由拒绝公开详细支出。

更令人担忧的是，由于业主组织发育不健全，全国约70%的小区尚未成立业委会。缺乏有效监督的情况下，公共收益被侵占、服务缩水却涨价等现象屡见不鲜。中国物业管理协会数据显示，2024年物业费纠纷投诉量同比增长23%，其中超八成涉及财务不透明问题。



“物业管理费本质上属于业主共有资金，不是企业的‘私房钱’。”中国人民大学法学院教授指出，当前《物业管理条例》对财务公开的规定过于原则，缺乏具体实施细则和罚则，导致监管乏力。

值得关注的是，近期央媒持续聚焦物业乱象释放强烈信号。业内专家预测，随着《住房租赁和物业管理条例》修订工作推进，物业费“全流程透明化”改革有望提速。未来或将建立全国统一的物业费监管平台，实现资金流向实时可查。

这场关乎数亿城镇居民切身利益的变革已然拉开序幕。当每一分物业费都能晒在阳光下，“交钱明明白白，花钱清清楚楚”将不再是奢望。

兴化蒙迪欧

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3.公共权益硬保障
收益阳光化：公共收益扣除成本后属业主共有，物业或业委会须单独建账、年审公示；20%面积或人数业主质疑可触发强制审计。
维修金活化：紧急情形（外墙脱落、电梯故障等）可“绿色通道”申领，3日内审核；首创维修保险机制，业主投保分担共有部分维修风险。
电梯更新专账：新建小区建设单位按建筑安装费1%预存电梯更新资金，纳入维修金专户管理。

xhsdzb

关于业委会主任和物业公司的7个典型案例








湖北住建







业委会资讯




2025年10月22日 23:39
江苏


















案例一武汉市江夏区首席生态家园小区第三届业主委员会主任葛某某利用职务便利侵占小区公共收益（一）基本案情葛某某担任小区业委会主任期间，利用其业委会主任的身份及其掌握的业委会收支公共账户的便利，使用其个人或者控制的微信、支付宝等多个账户收取物业、停车费等小区公共收益并转入个人账户，同时指使业委会聘请的客服人员将收取的上述费用部分转账至其上述部分账户。
（二）处理结果2025年2月，武汉市中级人民法院做出终审判决，认定葛某某犯职务侵占罪，判处有期徒刑二年，并处罚金人民币40000元。
案例二恩施州恩施市南山小镇小区第一届业主委员会主任朱某某利用职务便利侵占小区公共收益（一）基本案情朱某某担任小区业委会主任期间，小区内的广告费、公共场地租金、车位停车费、饮用水公司等商家占用小区场所宣传销售返利等费用，由业委会使用朱某某的银行账户收取并管理，但在实际操作中钱物收支均由朱某某进行支配和管理。
朱某某落选业委会主任后拒不移交原小区账目及公共收益。2024年12月，朱某某到案后将侵占的资金全部归还。
（二）处理结果2025年3月，恩施市人民法院认定朱某某犯职务侵占罪，判处有期徒刑一年二个月，缓刑两年，并处罚金人民币5000元。
案例三襄阳瑞兴鑫物业管理有限公司未按《物业服务合同》约定标准收取物业服务费，涉嫌擅自提高物业服务费（一）基本案情襄阳市襄州区水岸车影小区，襄州区住建局在开展“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”工作中发现，小区物业服务企业襄阳瑞兴鑫物业管理有限公司未按《物业服务合同》约定标准收取物业服务费，涉嫌擅自提高物业服务费。
（二）法律依据违反《物业管理条例》第四十四条之规定。
（三）处理结果襄州区住建局将线索移交至襄州区市场监督管理局，根据《价格违法行为行政处罚规定》第十三条之规定，襄州区市场监督管理局已责令物业企业清退多收价款78089.5元，并对襄阳瑞兴鑫物业管理有限公司作出罚款750元的行政处罚。
案例四襄阳祥光物业服务有限公司发现违法建设未履行及时劝阻、制止，报告义务（一）基本案情襄阳市樊城区盛唐国际小区，樊城区住建局在开展“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”工作中发现，盛唐国际小区存在擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，封闭1、3号楼架空层行为，小区物业服务企业襄阳祥光物业服务有限公司发现违法建设未履行及时劝阻、制止，报告义务。
（二）法律依据违反《湖北省物业服务和管理条例》第五十七条、《襄阳市防控和查处违法建设办法》第十七条之规定。
（三）处理结果樊城区住建局将线索移交至樊城区王寨街道办事处综合执法中心，根据《襄阳市防控和查处违法建设办法》第四十二条之规定，樊城区王寨街道办事处综合执法中心对襄阳祥光物业服务有限公司作出罚款10000元的行政处罚。
案例五武汉登峰物业管理服务有限公司未经全体业主同意，擅自允许第三方运营公司利用小区地面公共停车位收费（一）基本案情咸宁市咸安区希望星座小区,咸宁市住新局在开展“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”工作中发现，该小区物业服务企业武汉登峰物业管理服务有限公司未经全体业主同意，擅自允许第三方运营公司利用小区地面公共停车位收费。
（二）法律依据违反《物业管理条例》第三十九条之规定。
（三）处理结果咸宁市住新局向其下达了《咸宁市住新局行政执法责令改正通知书》，并根据《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条之规定，咸宁市住新局对武汉登峰物业管理服务有限公司作出罚款10000元的行政处罚。
案例**川万景汇物业服务集团有限公司麻城分公司以业主拖欠物业费为由，关闭手机端电费充值功能，致使部分业主供电中断，无法营业（一）基本案情黄冈麻城市文化小镇小区，麻城市住建局在开展“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”工作中收到业主投诉，该小区物业服务企业四川万景汇物业服务集团有限公司麻城分公司以业主拖欠物业费为由，关闭手机端电费充值功能，致使部分业主供电中断，无法营业。
（二）法律依据违反《湖北省物业服务和管理条例》第三十七条之规定。
（三）处理结果麻城市住建局已将问题线索移交至麻城市城管执法局，根据《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条之规定，麻城市城管执法局对该物业企业作出罚款15000元的行政处罚。同时，麻城市住建局对企业和项目负责人各给予信用扣10分处理。
案例七湖北三齐物业管理服务有限公司未按照物业服务相关规定公示物业服务人员信息、物业服务内容、物业服务收支以及公共收益收支等信息（一）基本案情黄冈市罗田县义水星城小区，罗田县住建局在开展“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”工作中发现，该小区物业服务企业湖北三齐物业管理服务有限公司未按照物业服务相关规定公示物业服务人员信息、物业服务内容、物业服务收支以及公共收益收支等信息。
（二）法律依据违反《湖北省物业服务和管理条例》第三十八条、第六十九条之规定。
（三）处理结果罗田县住建局责令该物业服务企业限期整改，该企业未按期整改到位。根据《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条之规定，罗田县住建局对湖北三齐物业管理服务有限公司作出罚款15000元的行政处罚。

王九斤

高档小区 需要高规格管理

兴化蒙迪欧

江苏省泰州市住宅物业管理最新规定
4.治理协同新机制
数字赋能：市级物业平台提供电子投票、招投标、投诉处理一站式服务，破解业主决策难。
老旧小区分类治理：有条件的推行市场化物业；不具备的实施社区托底服务（保洁/绿化等），费用由业主分摊。
执法进小区：明确47项禁止行为（如违建、高空抛物）的对应执法部门，要求公示联系人电话，30分钟内响应投诉。

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一业主委员会的职责
业主委员会履行下列职责：（一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；（三）与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同；（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约；（六）督促业主、物业使用人按约定支付物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（七）配合街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；（八）抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，业主委员会应当依法落实政府的各项应急措施，积极开展自救；（九）引导业主支持配合老旧小区改造、公共设施设备更新、城市更新、加装电梯等工作；（十）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
二业委会主任的职责
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。（就这一条）
三业主监事会的职责
业主监事会监事的任职条件和业主委员会成员的相同。业主委员会组成人员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。
业主监事会履行以下职责：（一）审查业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预决算；（二）查阅业主委员会财务账簿及其他会计资料，发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查；（三）监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况；对业主委员会组成人员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会成员予以纠正；提议召开临时业主大会会议；列席业主委员会会议；（四）向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主；（五）其他应当履行的职责。
以上内容出处→《河南省业主大会和业主委员会指导规则》（豫建行规〔2025〕2号）第四十六条、第四十八条、第七十三条、第七十四条
业主委员会、业委会主任、业主监事会的职责，来自于：
住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》各省市的业主大会和业主委员会指导规则（在中物智培小程序里面搜：业主委员会）

兴化新闻眼

如果没有征集广大业主意见，可以向街道、社区投诉，没有履行相关法律法规流程，此次服务合同无效。