国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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江苏省泰州市住宅物业管理最新规定
三、政策亮点首创“维修保险机制”破解公共部分维修困局，以“实名表决+电子平台”保障业主真实意愿，构建“业委会-物业-执法部门”责任闭环，打造长三角中小城市物管改革样本。

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根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，经征求业主意见、业主委员会商量，特向社会公开选聘物业服务企业，实施对东方悦府小区进行物业服务，现将有关事项公告如下：

　　一、项目名称及内容

　　1.项目名称：东方悦府小区物业服务项目

　　2.项目地点及概况：东方悦府小区所处的位置，东至兴姜河路，南至将军庙路，西至文峰路，北至小戚路。总户数约984户，总面积约12.55万平方米；

　　3.物业项目收费标准：具体由被选聘的物业服务企业与小区业委会根据服务标准协商确定。

　　二、选聘条件和资格

　　1.依法设立且现从事物业服务管理活动，具有独立的法人资格，信誉程度较好的物业服务企业。

　　2.在物业管理项目中业绩优良，须在兴化项目不少于1个且单个服务项目面积不少于15万平方米。

　　3.不接受近两季度在兴化市及乡镇（街道）物业考核中有后进记录和排名末三位的物业企业报名。

　　4.报名时间、地点

　　①报名时间： 2025年11月8日至2025年11月13日下午５时止。

　　②报名地点：兴化市昭阳街道景范社区。

　　5.请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料：

　　①申请书；

　　②公司法人身份证原件及复印件；

　　③公司营业执照原件及复印件；

　　④提交企业概况、经营管理业绩及现从事小区管理的服务合同；

　　⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

　　⑥提供的复印件均须加盖单位公章后一并送报名点审核。

　　6.物业企业服务的小区如有黑榜记录的不得参加报名（已销号的除外），如有隐瞒一切责任自负，保证金不予退还。

　　7.业主委员会将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在11月13日下午５时前向业主委员会指定账户或卡号缴存15万元整保证金，规定时间未打卡的将视为自动放弃。如被选聘，将自动转为小区履约考核保证金，未被选聘单位次日无息退还。

　　8.拟选聘单位缴报名费300元，无论是否选中，均不退还。

　　9.如报名低于三家物业公司，由业主委员会征求委员意见决定。

　　三、选聘方式

　　业主委员会将根据泰建发[2021]216号文件精神，成立由业主代表、业委会成员组成的选聘小组，拟选聘单位在选聘小组作出决定前，需向小组成员如实介绍单位现状，同时对东方悦府小区将来的服务管理进行陈述和下一步设想，选聘小组将根据陈述情况进行综合评分，最高分者为选聘单位。

　　四、选聘时间、地点及联系方式   

　　1.选聘时间：拟定于2025年11月22日上午9时

　　2.选聘地点：兴化市昭阳街道景范社区会议室

　　3.接受报名人：高女士     联系电话：83329720

　　　　　　　　　　　　　　　　　18262805681

东方悦府小区业主委员会

2025年11月7日


国际公寓业委会你们选聘物业了吗？找几个代表就能代表广大业主了吗？

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第九条  下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准； （五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （六）使用住宅专项维修资金； （七）筹集住宅专项维修资金； （八）改建、重建建筑物及其附属设施； （九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条，物业服务合同按计费方式不同，可分为包干制和酬金制物业服务合同。具体有什么不同？
01包干制和酬金制的定义



物业服务合同按收费标准不同可分为包干制和酬金制物业服务合同。
包干制，是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，由物业公司提供整个小区的服务；盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
通俗点说，就是和物业谈了个一锤子的买卖，业主就出这么多钱，让物业提供覆盖整个小区的物业服务。（业主花钱买了一个产品。）
（包干制收入与支出）
酬金制，是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出；结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
通俗点说，就是聘请物业这个员工为业主工作，至于买卖亏还是赚都是小区业主的事。（业主作为老板，聘请物业作为员工。）
（酬金制收入与支出）
费用构成

包干制：物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。
“包干制”是把物业服务的整体作为产品看待，物业服务费用实际上是业主向物业服务企业支付的产品价格，因此，物业服务费用是物业服务企业的收入。
所有物业服务资金均确认为物业服务费，扣除物业服务支出后及相关税费之后的所得，即物业服务企业的利润（节省的钱是利润）。
在物业费总量固定的情况下，物业公司追求更高的利润和业主追求更好的服务必定是矛盾的！

酬金制：预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
“酬金制”仅把物业服务企业输出的管理作为服务产品看待，支付的酬金是这种输出管理的产品价格。
物业服务费用仅仅是业主预付的用于日常物业服务开支的资金，不是物业服务企业的收入。

相关内容→包干制与酬金制优劣对比表

02举例分析
包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。
酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业服务企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主的要求较高。
包干制的简单例子：业主们给物业公司100万元用于小区管理，物业公司怎么用我都不知道，缺乏知情权和裁判权。
酬金制则是给物业公司100万元用于小区管理。双方事先约定好，其中10万元是物业公司的成本支出，其他90万元物业公司都得明明白白地花在小区里。
从目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有存在的理由和必要性。大家在签订合同时，可以根据不同的情况，选择不同的计费方式。

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苏省泰州市住宅物业管理最新规定
一、政策背景为破解物业权责不清、公共收益监管薄弱等社区治理难题，泰州市修订《住宅物业管理条例》，强化业主自治与政府监督协同，构建“党建+法治+智治”三位一体治理体系。
二、核心内容
1.主体权责再厘清
业主决策革新：推行实名制表决（书面/电子平台双轨），重大事项需双三分之二业主参与，其中改建重建等需四分之三同意。首创“异议表决制”，维修资金使用未反馈视为同意。
业委会约束机制：列举11项禁止行为（如私用公章、挪用资金），违规可由20%业主联名罢免；换届时资料强制移交街道保管，拒交可申请公安介入。
物管会替补制度：对无法成立业委会的小区，由街道组建9-13人物管会（业主代表≥60%），代行职责但无权修改规约，新业委会成立后7日内自动解散。
2.服务监管双强化
企业透明运营：物业须长期公示营业执照、应急电话，年度公布合同履行、公共收益等10类信息，违规最高罚20万元。
收费精细化管理：普通住宅前期物业实行“等级服务定价”，政府每三年评估调价；酬金制模式需单独列账并年审，审计费可从公共收益支出。
退出强制交接：更换物业时须移交共有资产、技术资料、代收费用等4类标的，拒不退出最高罚20万元，街道可协调公安清退。
3.公共权益硬保障
收益阳光化：公共收益扣除成本后属业主共有，物业或业委会须单独建账、年审公示；20%面积或人数业主质疑可触发强制审计。
维修金活化：紧急情形（外墙脱落、电梯故障等）可“绿色通道”申领，3日内审核；首创维修保险机制，业主投保分担共有部分维修风险。
电梯更新专账：新建小区建设单位按建筑安装费1%预存电梯更新资金，纳入维修金专户管理。
4.治理协同新机制
数字赋能：市级物业平台提供电子投票、招投标、投诉处理一站式服务，破解业主决策难。
老旧小区分类治理：有条件的推行市场化物业；不具备的实施社区托底服务（保洁/绿化等），费用由业主分摊。
执法进小区：明确47项禁止行为（如违建、高空抛物）的对应执法部门，要求公示联系人电话，30分钟内响应投诉。
三、政策亮点首创“维修保险机制”破解公共部分维修困局，以“实名表决+电子平台”保障业主真实意愿，构建“业委会-物业-执法部门”责任闭环，打造长三角中小城市物管改革样本。

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关于全面推进业主委员会建设的倡议书
（安徽省太和县）全县广大业主朋友们：
家园，是我们栖息生活的港湾，是承载幸福与梦想的基石。
建设一个管理有序、环境优美、文明和谐的美好家园，是我们共同的期盼。
当前，随着我县城镇化进程的加快和居民生活水平的不断提升，部分小区也面临着管理服务不到位、公共设施老化、邻里纠纷难解等问题。
破解这些难题，关键在自治，核心在组织。
业主委员会，正是由全体业主共同选举产生，代表业主利益、维护业主权益、监督物业服务的重要自治组织。它是法律赋予我们的权利，更是我们实现家园共建共治共享的有效途径。

为有力推进业主委员会建设，构建和谐宜居的社区环境，现向全县业主发出热切倡议：
（一）积极响应，做筹备工作的“支持者”。
当小区内热心邻居发起成立业委会的倡议或社区、乡镇开始推动此项工作时，请您务必积极响应。在收到筹备组发出的各类通知、公告时，请认真阅读；在需要业主签名确认时，请毫不犹豫地签下您庄严的一票，这是汇聚集体力量的基础。
（二）充分协商，做候选代表的“推荐者”。
业委会的核心是一批公道正派、乐于奉献、有一定时间和能力的邻里。请您擦亮眼睛，积极推荐或自荐身边的合适人选。在推选候选人时，本着对家园负责的态度，充分讨论，选出最能代表广大业主利益、最值得信赖的“当家人”。
（三）郑重投票，做关键环节的“决策者”。
召开业主大会选举业委会成员，是整个过程最关键的环节。请您务必珍惜并行使好法律赋予的投票权，在详细了解候选人情况的基础上，投出您神圣的一票。您的每一票，都决定着未来家园的管理品质。
业主朋友们，建设美好家园，没有旁观者，你我都是主角。
让我们立刻行动起来，从了解开始，用支持接力，以投票定型，共同催生属于我们自己的业主委员会，为我县每一个小区注入崭新的活力，携手开创幸福宜居的美好明天！ 中共太和县委组织部
太和县住建局2025年11月12日

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江苏专项整治小区物业管理服务领域突出问题
2025-11-08 08:33:00
来源：新华日报【字号：大 中 小】【打印】
□ 本报记者 顾 敏

“领到1000多块钱，当然高兴喽！”日前，泗阳县佳源外滩壹号小区物业服务中心内，业主毕伟伟和邻居们捧着小区建成以来的首笔物业返还资金，脸上满是笑意。这笔钱，来自小区代收代交费用的结余。物业公司核算清楚收支后，在保障小区正常运营的前提下，将87万余元结余资金全额返还业主。

得益于住宅小区物业管理专项整治的深入推进，这样的暖心场景正在我省多地频频上演。物业管理是关系到居民安居的“关键小事”，更是促进社会安定的“民生大事”。今年以来，省纪委监委将小区物业管理服务突出问题列为省级重点整治项目，聚焦物业服务履约、住宅专项维修资金管理、公共收益管理、行业监管责任落实四大核心领域，以集中查处典型案件为抓手，督促职能部门履职尽责，切实推动物业服务水平与居民生活质量双提升。

专项整治精准发力，摸清“病灶”是前提。在省纪委监委的监督推动下，今年6月至7月，省住房和城乡建设厅选取群众投诉集中、矛盾突出的“问题小区”，开展“解剖麻雀”式深度调研，全面梳理物业管理服务中的痛点、堵点、难点。同时，全面梳理2024年度阳光信访平台登记的信访投诉线索，建立物业管理服务领域重点整治项目清单，针对基层与群众反映集中的问题，以及信访、12345政务服务热线等渠道反馈的诉求，确定专项整治具体任务，实行“一问题一台账”跟踪整改机制。

办案是最有力的监督。全省各级纪检监察机关坚持高质量办案、办高质量案，围绕专项维修资金使用、物业公共收益管理、行业监管责任落实等整治重点，以案开道、深挖案源，今年以来，全省小区物业领域共查处腐败和作风问题709件，形成有力震慑。

以海门为例，当地强化“纪巡审”联动监督，将小区物业管理服务突出问题专项整治纳入巡察重点，通过线上“问卷调查”与线下“敲门行动”相结合，累计发放问卷1300多份、走访群众3500多户，交办问题526个，推动491个问题立行立改。同时，对2021年以来1496个住宅专项维修资金使用项目开展审计，借助大数据分析比对，筛选出62个存疑项目进行现场联合勘察，发现项目现场与施工方案不一致、部分耗材价格畸高或同类不同价等8类问题，深挖严查党员干部与物业企业勾连谋私、失职渎职等方面问题。

应急维修直接关系房屋安全与居民人身安全，其流程虽需简化高效，但廉洁风险也随之凸显。今年以来，南京市玄武区纪委监委以12345工单、群众信访件为“突破口”，启动维修资金应急使用管理专项监督，全面排查723个应急维修项目。某小区申报50多万元应急维修费用，其中包括更换700多个消防栓。但玄武区纪委监委第二派驻纪检监察组工作人员现场清点发现，实际数量仅600多个，差额达100多个。“看似消防部门、社区街道、物业管理委员会等多方监管，实则都是‘形式审核’。”该派驻纪检监察组同志循线深挖背后的风腐问题，同步推动相关部门完善申请应急维修费用审核机制。

群众满意是检验整改成效的唯一标尺。各地纪检监察机关始终坚持以群众满意为根本标准，深化运用“群众点题、部门答题、纪委监督、社会评价”机制，用心用情推动职能部门办好一批群众可感可及的民生实事。

小区公共区域的广告收入、停车费、物业用房租金……这些本应属于全体业主的“共同财富”，过去常因管理不透明变成物业公司的“自留地”，账目混乱无章、资金去向不明、挪用侵占等问题时有发生，群众对此反映强烈。淮安市纪委监委监督推动公共收益专项审计与专户管理试点，目前已完成全市110个小区的公共收益审计，将结余的700万元公共收益全部放入专户管理，工业园区、生态文旅区提前实现公共收益专户管理全覆盖。

在淮安生态文旅区绿地二期小区，这一改变带来的成效尤为直观。该小区有3000多户居民，每年产生公共收益约20万元，如今动用这笔钱需经过“物业申请、物管会审核、社区党组织集体研究审批”的严格流程，每一笔支出都公开晾晒，全程接受业主监督。去年以来，小区利用公共收益办了几件大事：为小区加装400余个监控摄像头、在地下负一层增设消防喷淋设备、对主干道沥青路面全面更新……如今，这个曾经的“偷盗高发小区”，已从每月数起案件降至两三个月“零发案”，12345政务服务热线物业投诉也从每周10多单降至每月10多单。

在推动解决一个个具体问题的过程中，省纪委监委注重举一反三，指导各地强化个案剖析、类案分析，找准体制机制层面的短板弱项，坚持“边查边改边提升”，从制度根源破除障碍、打通堵点，推动物业管理服务领域深层次矛盾系统性解决，切实提升行业规范化、专业化水平。

电梯故障维修曾是不少小区居民的“烦心事”，老旧小区面临维修资金筹集难、审批周期长、费用成本高等诸多难题。对此，徐州市纪委监委推动在徐州市住宅物业管理条例中新增电梯保险方面条款，实行“房屋维修资金增值收益投保电梯保险”模式。目前，该模式为徐州市2204部电梯提供“保险+科技”服务，投保电梯的维修审批时长大幅缩短，主要部件维修更换平均时长从5天缩短至半天左右，预计今年全市承保电梯超过3300部。

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根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条，物业服务合同按计费方式不同，可分为包干制和酬金制物业服务合同。具体有什么不同？
01包干制和酬金制的定义



物业服务合同按收费标准不同可分为包干制和酬金制物业服务合同。
包干制，是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，由物业公司提供整个小区的服务；盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
通俗点说，就是和物业谈了个一锤子的买卖，业主就出这么多钱，让物业提供覆盖整个小区的物业服务。（业主花钱买了一个产品。）
（包干制收入与支出）
酬金制，是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出；结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
通俗点说，就是聘请物业这个员工为业主工作，至于买卖亏还是赚都是小区业主的事。（业主作为老板，聘请物业作为员工。）
（酬金制收入与支出）
费用构成

包干制：物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。
“包干制”是把物业服务的整体作为产品看待，物业服务费用实际上是业主向物业服务企业支付的产品价格，因此，物业服务费用是物业服务企业的收入。
所有物业服务资金均确认为物业服务费，扣除物业服务支出后及相关税费之后的所得，即物业服务企业的利润（节省的钱是利润）。
在物业费总量固定的情况下，物业公司追求更高的利润和业主追求更好的服务必定是矛盾的！

酬金制：预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
“酬金制”仅把物业服务企业输出的管理作为服务产品看待，支付的酬金是这种输出管理的产品价格。
物业服务费用仅仅是业主预付的用于日常物业服务开支的资金，不是物业服务企业的收入。

相关内容→包干制与酬金制优劣对比表

02举例分析
包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。
酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业服务企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主的要求较高。
包干制的简单例子：业主们给物业公司100万元用于小区管理，物业公司怎么用我都不知道，缺乏知情权和裁判权。
酬金制则是给物业公司100万元用于小区管理。双方事先约定好，其中10万元是物业公司的成本支出，其他90万元物业公司都得明明白白地花在小区里。
从目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有存在的理由和必要性。大家在签订合同时，可以根据不同的情况，选择不同的计费方式。

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江苏整治小区物业管理服务领域突出问题
2025-11-07 09:13·光明网
中央纪委国家监委网站 韩洁颖 通讯员 顾敏

物业管理是关系到居民安居的“关键小事”，更是促进社会安定的“民生大事”。今年以来，江苏省纪委监委将小区物业管理服务突出问题列为省级重点整治项目，聚焦物业服务履约、住宅维修资金管理、公共收益管理、行业监管责任落实等关键环节，以集中查处典型案件为抓手，督促职能部门履职尽责，切实推动物业服务水平与居民生活质量双提升。

整治要精准发力，摸清“病灶”是前提。在江苏省纪委监委的监督推动下，今年6月至7月，该省住房和城乡建设厅选取群众投诉集中、矛盾突出的“问题小区”，开展“解剖麻雀”式深度调研，全面梳理2024年阳光信访平台登记的信访投诉线索，建立物业管理服务领域重点整治项目清单。针对基层与群众反映集中的问题，以及信访、12345政务热线等渠道反馈的诉求，确定整治具体任务，实行“一问题一台账”跟踪整改机制。

办案是最有力的监督。江苏各级纪检监察机关围绕维修资金使用、物业公共收益管理、行业监管责任落实等整治重点，严查群众身边不正之风和腐败问题。今年以来，全省小区物业领域共查处腐败和作风问题709件，形成有力震慑。

南通市海门区委巡察机构强化“纪巡审”联动监督，将小区物业管理服务突出问题整治纳入巡察重点，通过线上“问卷调查”与线下“敲门行动”相结合，累计发放问卷1300多份、走访群众3500多户，交办问题526个，推动491个问题立行立改。同时，该区审计局对2021年以来1496个住宅维修资金使用项目开展审计，借助大数据分析比对，筛选出62个存疑项目。该区纪委监委与区审计局进行现场联合勘察，发现项目现场与施工方案不一致、部分耗材价格畸高或同类不同价等8类问题，深挖严查党员干部与物业企业勾连谋私、失职渎职等方面问题。

群众满意是检验整改成效的标尺。江苏各级纪检监察机关始终坚持以群众满意为根本标准，深化运用“群众点题、部门答题、纪委监督、社会评价”机制，用心用情推动职能部门办好一批群众可感可及的民生实事。

小区公共区域的广告收入、停车费……这些本应属于全体业主的“共同财富”，过去常因管理不透明变成物业公司的“自留地”，账目混乱无章、资金去向不明、挪用侵占等问题时有发生，群众对此反映强烈。淮安市纪委监委监督推动相关部门开展公共收益审计与专户管理试点，目前已完成全市110个小区的公共收益审计，将结余的700万元公共收益全部放入专户管理，工业园区、生态文旅区提前实现公共收益专户管理全覆盖。

在淮安生态文旅区绿地二期小区，这一改变带来的成效尤为直观。该小区有3000多户居民，每年产生公共收益约20万元，如今动用这笔钱需经过严格流程，每一笔支出都公开晾晒，接受业主监督。去年以来，小区利用公共收益办了几件大事：为小区加装400余个监控摄像头、对主干道沥青路面全面更新……

在推动解决一个个具体问题的过程中，江苏省纪委监委注重举一反三，指导各地强化个案剖析、类案分析，找准体制机制层面的短板弱项，坚持“边查边改边提升”，从制度根源破除障碍、打通堵点，推动解决物业管理服务领域深层次矛盾，切实提升行业规范化、专业化水平。

电梯故障维修曾是不少小区居民的“烦心事”，老旧小区面临维修资金筹集难、审批周期长、费用成本高等诸多难题。对此，徐州市纪委监委推动在徐州市住宅物业管理条例中新增电梯保险方面条款，实行“房屋维修资金增值收益投保电梯保险”模式。目前，该模式为徐州市2204部电梯提供“保险+科技”服务，投保电梯的维修审批时长大幅缩短，主要部件维修更换平均时长从5天缩短至半天左右，预计今年全市承保电梯超过3300部。

来源： 中央纪委国家监委网站

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追缴近90万元！兴化对全市物业小区开展清查！

      11月29日，《中国纪检监察报》新闻版报道我市整治物业管理领域突出问题工作。                                                         
      一起来看看吧！
江苏兴化整治物业管理领域突出问题                                             近日，江苏省兴化市纪委监委工作人员赴垛田街道兴姜和苑小区开展物业管理领域突出问题整治情况“回头看”，发现小区公告栏、单元楼道、电梯口等位置，已公示物业费收支、公共收益分配及公共能耗代收代缴等内容。                                                            兴化市纪委监委立足职能职责，通过梳理研判信访举报、12345政务服务热线等渠道收集的问题线索，结合实地走访调研，围绕群众反映强烈的公共收益不透明、信息公示不规范、服务履约不到位等，整治物业管理领域突出问题。
在兴化市纪委监委的督促下，该市住建、市场监管等职能部门成立工作组，对全市160个物业小区开展清查，重点核查公共收益收支底数与物业合同履约情况。截至目前，共发现相关问题38个，推动整改问题26个，对履约不力的12家企业进行约谈，追缴公共收益近90万元。整治过程中，兴化市纪委监委运用“室组地”联动监督机制，紧盯物业管理领域暗箱操作、利益输送、权力寻租等违纪违法问题，坚持深挖细查、靶向发力，斩断利益链条、纠治作风顽疾。今年以来，已立案查处该领域违纪违法问题29件，给予党纪政务处分20人。为实现标本兼治，该市纪委监委深入剖析案件背后的制度短板和监管漏洞，通过制发纪检监察建议书，推动相关部门制定完善物业公共收益管理、住宅小区季度测评等制度机制，切实将监督成效转化为治理效能。（通讯员 陈小帅 陈雷红）来源 | 中国纪检监察报

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东方悦府小区物业选聘公告
信息来源：兴化市昭阳街道发布日期：2025-12-04 15:07浏览次数： 77
　　根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，经征求业主意见、业主委员会商量，特向社会公开选聘物业服务企业，实施对东方悦府小区进行物业服务，现将有关事项公告如下：

　　一、项目名称及内容

　　1.项目名称：东方悦府小区物业服务项目

　　2.项目地点及概况：东方悦府小区所处的位置，东至兴姜河路，南至将军庙路，西至文峰路，北至小戚路。总户数约984户，总面积约12.55万平方米；

　　3.物业项目收费标准：具体由被选聘的物业服务企业与小区业委会根据服务标准协商确定。

　　二、选聘条件和资格

　　1.依法设立且现从事物业服务管理活动，具有独立的法人资格，信誉程度较好的物业服务企业。

　　2.在物业管理项目中业绩优良，须在兴化项目不少于1个且单个服务项目面积不少于10万平方米。

　　3.不接受近两季度在兴化市及乡镇（街道）物业考核中有后进记录和排名末三位的物业企业报名。

　　4.报名时间、地点

　　①报名时间： 2025年12月4日至2025年12月10日下午5时止。

　　②报名地点：兴化市昭阳街道景范社区。

　　5.请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料：

　　①申请书；

　　②公司法人身份证原件及复印件；

　　③公司营业执照原件及复印件；

　　④提交企业概况、经营管理业绩及现从事小区管理的服务合同；

　　⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

　　⑥提供的复印件均须加盖单位公章后一并送报名点审核。

　　6.物业企业服务的小区如有黑榜记录的不得参加报名（已销号的除外），如有隐瞒一切责任自负，保证金不予退还。

　　7.业主委员会将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在12月10日下午5时前向业主委员会指定账户或卡号缴存15万元整保证金，规定时间未打卡的将视为自动放弃。如被选聘，将自动转为小区履约考核保证金，未被选聘单位五个工作日内无息退还。

　　8.拟选聘单位缴报名费300元，无论是否选中，均不退还。

　　9.如报名低于三家物业公司，由业主委员会征求委员意见决定。

　　三、选聘方式

　　业主委员会将根据泰建发[2021]216号文件精神，成立由业主代表、业委会成员及居民代表组成的选聘小组，拟选聘单位在选聘小组作出决定前，需向小组成员如实介绍单位现状，同时对东方悦府小区将来的服务管理进行陈述和下一步设想，选聘小组将根据陈述情况进行综合评分，最高分者为选聘单位。

　　四、选聘时间、地点及联系方式   

　　1.选聘时间：拟定于2025年12月13日

　　2.选聘地点：兴化市昭阳街道景范社区会议室

　　3.接受报名人：高女士     联系电话：83329720

　　　　　　　　　　　　　　　　　　18262805681

东方悦府小区业主委员会

2025年12月4日

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物业这些收费，业主不用交
一、物业公司未公示的费用，业主不用交


物业公司没有在小区内显著位置公示的费用，业主、物业使用人不用交。

依据：《民法典》第九百四十三条

二、物业公司擅自提高标准的费用，业主不用交

物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主、物业使用人有权拒绝交纳。

比如，物业公司超出政府指导价，收取增值服务费。这个增值服务费就属于违规收费，业主不用交。

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物业这些收费，业主不用交
一、物业公司未公示的费用，业主不用交


物业公司没有在小区内显著位置公示的费用，业主、物业使用人不用交。

依据：《民法典》第九百四十三条

二、物业公司擅自提高标准的费用，业主不用交

物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主、物业使用人有权拒绝交纳。

比如，物业公司超出政府指导价，收取增值服务费。这个增值服务费就属于违规收费，业主不用交。

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三、应开发商承担的费用，不得转嫁给业主

小区内尚未出售或者已出售但尚未交付给购房者的房屋、车位等，其房屋物业费、公共能耗费、车位物业费等由开发商全额交纳。

这部分成本，极易转嫁给小业主（除开发商之外的其他业主），物业公司（特别是开发商的前期物业）不收开发商的空置房物业费、空置车位物业费。

依据：国务院《物业管理条例》第四十一条 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

四、物业费中已经包含的费用，不得重复向业主分摊

以下费用非常隐蔽，物业公司不得分摊，包括但不限于：
1.智能门禁系统的日常维护费用；
2.物业公司办公、生活的自用水电费用；
3.物业服务区域内地下停车场、绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用；
4.物业服务区域内开展喜庆、宣传、装饰等公共活动的水电费用。

这些费用属于物业公司的营运开支，已经包含在物业费中。

依据：《物业服务收费管理办法》第十一条
物业服务合同

五、利用业主的共用部位、共用设施设备开展经营活动（公共收益）的水电费用

因为物业返还公共收益时，扣除了合理成本。

依据：《民法典》第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

六、容易被拆分、重复收取的电梯费

电梯费的规范称呼为电梯运行维护费，是指在日常和装修使用中，电梯维修养护、保养、检测、电费、责任保险等费用的总称。

如果政府发布的物业服务等级中，规定了物业费包括电梯运行维护费，那么前期物业公司不能把电梯维修养护、保养、检测、电费、责任保险等费用分摊给业主。业主大会设立后，重新签订物业合同的，看物业合同的约定。

依据：各地的物业服务收费管理办法

七、物业公司代办手续费，业主不用交

物业公司接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位委托代收费用的，向委托单位收取代办手续费，不得向业主、物业使用人收取任何额外费用。

依据：国务院《物业管理条例》第四十四条　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

兴化蒙迪欧

泰州市住宅物业管理条例
第二章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第八条  住宅物业管理区域的全体业主组成业主大会。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。 业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成。一个业主小组产生一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议。业主代表在业主代表大会会议召开前应当就会议议题征集本小组业主意见，需要业主书面投票表决的，由业主本人签字确认。 业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人；业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。 业主代表推荐办法应当在业主大会议事规则中规定。

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领航城业委会对绿城物业的评价

领航城全体业主：

为客观评估绿城物业的服务管理水平，本次考核期间，业委会7位正式委员及1位财务人员分别对物业开展独立评价（满分100分）。

现将评价结果及核心意见汇总公示如下：

一、滕委员对物业评价

1.园区加外围总体绿化综合评分（70分）
园区绿化问题：球灌木很多生长发育不良需要更换，矮灌木部分枯死，存在裸土现象，树阴部矮灌木密度不足，裸土需要整体补种。
水池边植物需要修正，存在杂草，排屋地区有人种菜。评分80分。
园区外围绿化：矮灌木毛娟，龟甲冬青等大面积坏死被换成麦冬，需要恢复原貌，杂草藤蔓过多，雕像旁球灌木枯死或生长差。
建设四路与杨时路灌木不齐有缺口，裸土严重。评分60分。

2.卫生评分（75分）
南门玻璃球积灰严重，水池底部杂物堆积，狗屎现象频繁发生，外围路滑带杂物众多。
小区地灯，架空层设备没有每日擦洗，有灰，掉漆严重。
中医馆等架空层卫生差。

二、李委员对物业的评价（80分）

1.建议绿化维护更及时，卫生打扫更勤快一些，比如艺术大厅厕所太臭了；
2.建议安全系数提高，比如电梯坏的频率太高，消防没有水，住的不踏实；
3.建议小区活动更丰富多彩，覆盖老少中青多一些，提升居民参与度。
比如增加儿童游乐设施，沙池里面增加跷跷板；物业楼下儿童区玩具啊书籍啊，四点半课堂真正启用。

三、吴主任对绿城物业的评价（59 分）

1.开发商消防未完成移交，绿城物业作为小区前期及续聘物业，接管5年未有效推动，目前案件已进入法院审理阶段，物业负有不可推卸的责任。
2.电梯故障率高且多次发生坠梯事件，反映在日常维护与安全排查中的疏漏。
3.业主家电池着火、地下车库砸车盗物（有事先踩点）等事件，物业均未第一时间向业委会及对应委员通报。
4.存在物业人员截留车位租金的情况，未按规定及时缴至业委会账户。
5.考核现场发现物业工作人员违规拉线给电瓶车充电。
6.调解业主家公共管道漏水赔偿时，事先未与业委会沟通。
7.化粪池出口堵塞时，未提供最优解决方案。

感谢绿城物业全体工作人员为小区平安运行付出的努力，当前小区管理现状，与 “理想家园” 目标、业主所缴物业费标准，及绿城物业 “甲级物业”“杭州头部物业” 的定位均不匹配。

作为服务与管理方，主动承担责任，提升服务与管理水平，共同打造安全、美丽、和谐的小区环境。

四、仇委员对物业的评价（70分）

1.整体环境卫生有待提升，尤其垃圾站附近；
2.公区养护维修不及时，如地砖损坏、池塘清理等；
3.文体活动可适当增加。

五、张委员对物业的评价（72分）

1.整体评价情况
安全部分需要评价的内容：人员要求四项、门岗要求五项、巡逻岗一项、技防设施和救助一项、车辆管理七项，共计十八项目。
按照平均来分，每一项为5.56分，如有轻微问题，每一项得一半分数，如有严重问题，每一项不得分。

2.逐项打分情况
1）人员要求：第二项（熟悉掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案）有严重问题；
第三项（当值时坐姿挺直、站岗时不倚不靠）有轻微问题，共得分：13.67分。

2）门岗：第一项（24小时值守，有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录）有轻微问题；
第二项（外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行，登记访客身份）有严重问题；
第四项（1.55身高线，重点关爱人群花名册每月更新）有轻微问题。共得分：16.67分。

3）巡逻岗：现有编制下无严重问题，暂不扣分。但是编制太少，巡逻要求不高，巡逻更多是完成打卡要求，巡逻成效不明显。共得分：5.56分。

4）技防设施和救助：现有条件下无严重问题，咱不扣分。但是消控存在人员无证上岗、设备长时间损坏、楼下门禁形同虚设等问题，技防成效不明显。共得分：5.56分。

5）车辆管理方面：第二项（照明/消防器械配置齐全）存在轻微问题；
第四项（标识标牌，各类交通指示标志齐全）存在轻微问题；
第五项（车库车辆，不得乱停放车辆，影响其他车辆通行）存在轻微问题。共得分：30.56分。

六、鲍财务对物业的评价（70分）

1.物业总人员各岗位配备不足；
2.前期历史问题遗留太多，当时处理不及时，导致时间太久处理困难；
3.地下车位物业管理费偏高，物业应拿出一部分金额专款专用于地下室整体维护。

七、平副主任对物业评价（65分）

1.物业办公室配置整体完整，办公设备、办公座椅、会议室配置健全。
2.消控室替班人员未持证上岗。检查发现2名消控人员持有有效证书，替班人员无消控证书，该人员不符合消控持证上岗管理要求。
3.领航城物业在编人员共55名，检查当时在册人员53名，物业经理和保安主任未列花名册。
根据在册人员登记情况，3名女保洁人员年龄超60周岁，1名工程人员年龄超45周岁，此4人年龄不符合物业承诺的人员管理要求。
4.物业服务中心执行7天8小时服务，检查发现基本符合要求，服务中心有人员，但整体员工技能有待提高，双休日服务中心只有接待人员，维修人员双休日配备不到位。
5.检查发现物业服务中心未按要求正确悬挂物业管理人员架构图及联系方式，要求限时整改。
6.检查发现物业未在显著位置悬挂物业服务收费标准。
7.小区业主装修管理检查发现管理较为完善，物业人员对每户业主装修有建卡管理及跟踪服务。抽查小区先阶段装修业主，门厅有保护，物业有打卡点，管理到位。
8.检查物业年度活动策划，绿化保养年度规划及业务按季能耗，物业均有完整资料。

根据考核内容评价，本次考核主要存在物业人员管理有缺失，包括编制不到位，人员结构不合理，无证上岗等。
另还需规范服务，提高人员技能，服务明码标价。
本次考核评价65分。

八、胡委员对物业的评价（60分）

1.消防：从今年考核情况看，小区消防存在问题较大。
特别是物业人员在休息室对电瓶车进行充电；
小区发生火灾等紧急情况时未及时通知业委会相关人员，信息流通不畅；
去年存在问题今年仍未解决，物业工作积极性低下。

2.电梯：自行决定更换维保单位，对更换的原因以及利弊并未告知业委会，同时电梯存在运行状况频出，导致业主意见极大。
同样情况的还有电梯梯控的安装，梯控品牌、单位，产品性能利弊都未有任何公开，就匆忙上马安装，导致很多业主意见极大。
最后只有少数楼栋安装，小区公共资源潜在浪费。

3.从整体上看，物业人员工作态度较好，落实较慢，工作相关信息未及时告知业委会以及业主，甚至存在将责任推诿至业委会的情况，造成业主与业委会立场对立。
唯一给到及格线，是新上任物业经理态度较好，工作推展比以前积极。但是小区仍然存在较大问题，改进空间较大。

注：本次打分和评价各自独立完成， 2位候补委员未提交。

领航城第二届业委会
2025年11月11日

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搞卫生搞卫生搞卫生

兴化蒙迪欧

泰州市住宅物业管理条例
九条  下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准； （五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （六）使用住宅专项维修资金； （七）筹集住宅专项维修资金； （八）改建、重建建筑物及其附属设施； （九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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成立业委会并非易事，投票时，以下五类人需要谨慎，否则可能成为那颗“耗子屎”：拖累团队、产生内部矛盾、透支业主信任。本文供参考。
第一类人：干活从来不参与
成立业委会前有很多工作要做，事是需要人来干的，靠嘴皮子不行。
笔者把不干活的人又细分为三类：
1.有自知之明。他们清楚自己的时间与精力有限，会主动坦言“最近太忙，实在抽不开身”，只能在线上提点建议、转发信息。这类人虽未躬身入局，但也算态度诚恳。
2.自我感觉良好。他热衷于在微信群里高谈阔论，动辄表态“有需要随时叫我”“为小区出力义不容辞”“这种事我肯定冲在最前面”。言语间豪气干云，让人不由赞叹实乃我辈楷模。可一旦真缺人手，你跟他联系，情况立即突变，不是“加班走不开”，就是“碰巧出差了”，理由一套接一套，婉拒得既体面又坚决。
3.善于放鸽子。他不光群里夸夸其谈，你找他出力，也是拍着胸脯满口答应，给你一种满满的信任感，活交给他铁定没问题。结果人员集合的时候，他人间蒸发了，让你措手不及，只能临时想办法补救。
提醒：2和3属于“语言巨人、行动矮子”，做事不靠谱，需要其他委员替他兜底，否则容易导致工作出现问题，引起业主不满。久而久之，业委会其他成员负担加重，怨气滋生，更糟的是，他在业主面前仍维持“积极履职”的人设，导致业主误判，以为他才是业委会的扛把子。
第二类人：喜欢传播负能量
一个优秀的人，会把握边界，把负能量控制在一定范围内。对于不好的地方，他抱怨一下；有好的地方，他也会表扬一下。
但有的人，只会抱怨，而且不光抱怨物业，一些愿意出头的业主做事，他也抱怨，天天说这个做的不好，那个做的不行，跟个怨妇一样。
这种持续的消极输出会像病毒一样蔓延，让原本愿意站出来的人心寒退缩，让观望者更加犹豫。
提醒：如果这类人进了业委会，说这个路线不行，那个方针有问题，进而抱怨业委会的人不行（除他以外），负能量接收多了，其他成员的干劲下降也是正常。
第三类人：遇事就躲，出问题就推
明明参与了讨论、点了头，可一旦事情进展不顺，他立刻变脸“这事儿跟我没关系啊”“这是某某负责的吧？”“之前根本没人说清楚具体要怎么做，要是早说明白，我肯定能做好。”
一个健康的业委会，需要的是“我的事我兜底，只要我接下，就尽量完成”的态度。
毕竟，小区是大家的，甩得了锅，甩不掉业主的信任危机。
提醒：真正的担当，不是不出错，而是在问题出现时，先想“怎么解决”，而不是“怎么脱身”。
第四类人：喜欢对人不对事，搞小圈子
有这种毛病的人，骨子里信奉的是“帮情不帮理”，待人接物全凭亲疏好恶，跟自己关系好的，整天笑嘻嘻，群里互动频繁。
自己人做错事，说话百般维护；反过来，与自己关系不好的人做错事，立刻冷脸相对，挑刺打压，甚至无中生有地放大问题，进行人身攻击。
提醒：如果这类人进了业委会，业委会内部很快就会被派系斗争裹挟，议事变成内斗，协作沦为站队。长此以往，业委会内部先乱，最后投机者上位，做事者离开。
第五类人：看不起其他人，喜欢自吹自擂
有这种毛病的人，喜欢在业主群等公开场合自我标榜，把微小的参与夸大成决定性贡献。
比如在业委会筹备阶段，他不过参加了几次签名点的排班，扫楼时拉到了几户邻居签字，他却时不时强调：“要不是我带头冲在前面，筹备组根本起不来”“我就是扛旗人，没我早黄了”。
线下会议发言常带一种居高临下的优越感，经常以“你们这群人”“我跟你们说”开头，语气里满是训导而非讨论，让人听着心里很不舒服。
别人发言，他只要听着不合意，随意抬手打断，缺少对人最基本的尊重。
提醒：如果这类人进了业委会，缺少尊重，很容易引起其他成员的反感，进而导致业委会内部人心浮动，难以团结。
人心隔肚皮，不过通过这五个维度观察，还是能够发现一些问题。
即便有些人善于伪装，但这五个毛病与一个人的教养和素质紧密相连，往往在举手投足间暴露无遗，只要留心观察，就能够察觉。

兴化蒙迪欧

为进一步提升本小区物业服务质量，改善全体业主居住体验，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及本小区《业主管理规约》相关规定，兴化市临城街道阳山社区居民委员会（以下简称“社区”）受全体业主委托，就本小区物业服务项目进行公开选聘。现将有关事项公告如下：

一、选聘项目基本信息

1.项目名称：水韵和院小区物业服务项目

2.项目地点及概况：水韵和院东至环城西路，南至昭阳卫生院，西至北山村，北至昭阳西路。总户数738户，占地面积约52351.4平方米，建筑面积约137067.50平方米。

3.物业项目运营模式：物业服务运行模式为包干制。

4. 服务期限：贰年（自2026年1月10日起至2028年1月10日止，具体起止时间以合同约定为准）

三、选聘条件和资格

1. 具备独立法人资格，持有有效的营业执照和物业服务企业资质证书（若有）；

2. 近3年内无重大违法违规记录、无重大物业服务投诉或纠纷未妥善处理情况；

3. 具备完善的服务团队、管理制度及应急处理能力，能满足本小区基础物业服务（包括但不限于安保、保洁、绿化养护、公共设施维修等）需求。

4.物业企业服务的小区项目有黑榜记录的（已整改销号的除外）不得报名，如有隐瞒一切责任自负，保证金不予退还。

四、选聘方式

社区将根据泰建发2021216号文件精神，成立由社区、物管会、业主代表等组成的选聘小组负责小区物业选聘工作，选聘小组将依据拟选聘物业企业制定的服务方案和现场陈述答辩进行综合评分，最高分者为选聘单位（如只有一家物业企业报名，则由选聘小组直接决定是否选聘该物业企业）。

五、报名材料

1. 营业执照副本、资质证书（若有）复印件（加盖公章）；

2. 法定代表人身份证明书及身份证复印件，委托他人报名的需提供授权委托书及受托人身份证复印件；

3. 针对本小区的物业服务方案（包括服务内容、收费标准建议、人员配置、服务承诺等）；

4.物业选聘小组将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在物业选聘小组选聘前（拟选聘单位必须在2025年12月30日下午6点前）向指定账户或卡号缴存贰拾万元整(￥200000)保证金，规定时间未打卡的将视为自动放弃。如被选聘将自动转为小区考核履约保证金，未被选聘单位在招标结束7日内无息退还。选聘成功后，物业企业未在规定时限内进场服务的，保证金不予退还。

五、报名时间及地点

1. 报名时间：自2025年12月23日起至2026年1月1日，每日上午9:00-下午16:00（节假日除外）；

2. 报名地点：兴化市临城街道阳山社区；

3. 联系人：吴汉华，联系电话：18752506777； 吴汉燕，联系电话：13182228822

六、其他说明

1. 报名材料需真实、完整，弄虚作假者将取消报名资格；

2. 本公告未尽事宜，由社区负责解释。

七、选聘时间、地点及联系方式

1.选聘时间：拟定于2026年1月5日下午3时。

2.选聘地点：临城街道阳山社区。

3.联系人：吴汉华，联系电话：18752506777。

八、合同签订

选聘决定公示3日无异议后，7日内由社区与选聘物业企业签订物业合同。

兴化市临城街道阳山社区居民委员会

2025年12月23日