国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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目前适用的国务院《物业管理条例》2003年6月8日国务院令第379号发布经过三次修订最近一次修订时间是2018年3月19日
国务院发布的《物业管理条例》效力阶位属于行政法规不属于法律（以上是物业管理圈注）
在民生领域，物业管理条例的修订工作备受关注。
2025年12月24日，全国人大常委会法工委法规备案审查室主任严冬峰在备案审查工作集中采访中，就物业管理条例的修订及与民法典规定相衔接等问题回应社会关切。
他表示，法工委明年将推动物业管理条例及时修订，有关方面也在研究考虑将其上升为专门法律，为地方立法提供依据。
澎湃新闻注意到，12月22日，全国人大常委会法制工作委员会主任沈春耀向十四届全国人大常委会第十九次会议报告了2025年备案审查工作情况。
报告披露了多起典型案例。其中指出，近年来法工委通过备案审查工作，审查纠正了部分地方性法规中有关小区物业管理存在的问题。司法部移送研究处理的地方性法规中，小区物业相关问题也较为集中。一些地方和公民、组织提出，希望尽快修订《物业管理条例》。
法工委审查认为，近年来党中央对包括物业服务管理在内的基层治理工作提出了新要求，相关行政法规、地方性法规应及时修订完善，将物业服务管理有效融入基层治理体系，切实解决物业纠纷。经沟通，有关部门正在抓紧推进该条例的修订工作。
“近几年备案审查工作中，常收到公民提出的审查建议，反映部分地方物业管理条例相关规定存在与上位法不一致的情况，例如一些地方规定业主不交纳物业费不得参选业委会委员。”严冬峰表示，参选业委会是业主基于小区业主身份享有的法定权利，属于民法典规定的“业主的建筑物区分所有权”的组成部分，仅因未交物业费就限制该权利，不符合民法典的规定和精神，我们已经对此类问题作了审查纠正。
严冬峰进一步指出，我国目前尚未制定专门的物业管理法律，现行《物业管理条例》制定时间较早，部分规定较为原则，部分条款与民法典中关于业主共同决定事项的范围、表决程序及比例等规定存在不一致，难以适应当前化解物业纠纷的实际需要。
物业管理事关群众切身利益，制定专门的物业管理法律既能完善顶层设计，也能更好规范行业发展、保护群众权益，是备受关注的民生大事。
“今年的备案审查工作情况报告已明确提出，将推动《物业管理条例》根据中央精神、民法典规定及实际情况及时修订，为地方立法提供依据。”严冬峰表示，目前有关方面正在抓紧推进条例修改完善工作，同时也在统筹研究将其上升为专门的物业管理法，进一步细化规定、完善制度。

兴化蒙迪欧

物业管理将升格为“国家法律”，折磨小区三大烂摊子，总算有人管
2025-12-31 00:20·聪慧饭团饭
作品声明：内容取材于网络
物业管理将升格为“国家法律”，折磨小区三大烂摊子，总算有人管

苦“物业”久矣？

国家终于要出“大招”了！

在中国，最难处理的关系可能不是婆媳关系，而是“业主与物业”的关系

电梯广告费不见影、车位收益说不清、换物业卡在“程序黑箱”，很多人住得不舒坦，心里还憋着气

新闻里说的“升格立法”，不是喊口号，它背后有清晰的时间线和具体的问题清单：2025年12月22日，全国人大常委会法制工作委员会的报告，把地方性法规里那些对业主权利的“土条款”摆上了桌面；

12月24日，法工委法规备案审查室主任严冬峰接受采访，明确提出明年推动条例修订，并且有关方面在研究考虑上升为专门法律

这一步，意味着物业管理不再只是“行政规矩”，而会进入“违法/守法”的硬约束赛道

“从条例到法律”的意义，直白讲就是把绣花针换成了钢钉

过去，物业公司做错事，更多是行政层面的“违规”；

未来，一旦触碰法律红线，性质变了、成本也变了，全国一盘棋，地方上没法再各唱各的调子

统一的法律，会让“同一条街两个小区两套规则”的怪现象，逐步收尾

这次表态里，最引人注目的，是对“欠物业费不得参选业委会委员”的点名纠偏

很多小区把这条写进选举细则，看着“顺手”，法理上却是乱套

严冬峰明确说了：参选业委会是业主基于建筑物区分所有权享有的法定权利，仅因未交物业费就限制该权利，不符合《民法典》的规定和精神

这句话背后的逻辑是一码归一码：你欠费是债务纠纷，物业可以起诉，但不能把社区公共事务参与权当成“催款工具”

备案审查已经纠正了30多件类似的地方性法规，说明问题不小，也说明纠偏在路上

这不是为“赖账”开绿灯，而是把权利边界划清楚，避免把治理问题用收费问题打包处理，越理越乱

除了选举权，流程也是一大坑

很多小区“改选业委会”，一到送达、投票、统计，程序就变成了“黑箱”：通知贴在哪算“送达”？

微信群投票到底算不算数？

电子投票如何防水军？

未来的修订若能把“送达标准、投票形式、防伪要求、证据保全”写进法条，程序就没那么容易被人拿来做文章

一旦流程标准化，社区治理就能从“掰扯”回到“规则”，该服从的服从，该监督的监督

钱袋子也该见光

电梯广告、公共停车、公共设备租赁，这些公共收益到底怎么入账、怎么分配、怎么公示，是矛盾的高发点

法律层面强制公示、明确账目审计和查询权，做到“逾期不公示即违法”，比口号更有用

一旦有账有据，业主就不是在猜，物业也就不必解释成天在忙

把这事放长一点看，脉络很清楚：2003年有了《物业管理条例》的基本框架，2018年第三次修订更多在市场准入和信用机制上加码，2021年《民法典》生效后，很多业主权利和治理机制需要衔接，矛盾开始集中暴露

这次推动修订和研究立法，是把基层治理的短板，用统一的制度补上

沈春耀在12月22日的报告里也强调，近年通过备案审查纠正了多地物业管理方面的问题，说明中央层面的“规矩清理”已经启动

有人担心时间表，担心“明年能不能立法”

眼下的权威口径是“修订抓紧推进，上升为法处于研究考虑”，没有承诺具体日期

不用焦虑，能在采访里公开提“研究升格”，已经是释放信号：方向明确，路径收束，悬念只剩节奏

真正影响生活的，其实是细则怎么落地，比如电子投票怎么做、送达如何认证、公共收益多久一公示，这些比“名字叫条例还是法律”更贴近日常

我更关心业主在这个节点能做什么

业主不必把自己变成“刺头”，但要把自己变成“懂流程的人”

业委会改选，提前建立通讯录和送达清单，保留通知、票箱、统计的影像资料；

公共收益按季度追索公示，申请查阅账目时走书面路径；

与物业的争议，能谈就谈，不能谈就用合同和证据说话

很多小区卡在“程序”，不是卡在“善意”

把程序理顺了，善意自然有空间

物业企业也会面临新课题

违规从“行政后果”升级到“法律风险”，合规成本会上升，但透明度带来的信任红利，同样能形成长期价值

把客户当“甲方”，不是喊口号，是把账目、服务标准、投诉处置，摆在台面上，日常做得好，比“临门救火”更划算

这是一场关于社区的“权力再平衡”，不是业主战胜物业，而是规则约束人性、透明压住猜疑

当你的权利被看见，你的责任也会随之生长

参与业主大会、关注公共事务、按约缴费、理性维权，权利和责任是双向门

消息传播有“24日接受采访、25日密集报道”的时间差，值得关注，但并不改变核心事实：修订在推进，升格在研究，纠偏在落地

真正的变化，往往从你家楼道里的那张“公示表”开始

愿每个小区，都能把“只收钱不办事”的抱怨，变成“按规则说话”的日常

规则落地，程序见光，权利有据，服务有尺

社区的温度就会从口水里，回到灯光下

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杭州市萧山区右岸澜庭小区解聘在管物业后，在选聘物业的过程中陷入困境：参与竞聘的物业公司质疑选聘程序的公正性与公信力；还有近期3位委员先后辞职。
一五家物业公司竞聘
右岸澜庭总建筑面积226650m²，总住户1467户，地上建筑面积149650 m²，地下车位1668个。2017年交房。
2025年7月29日，业主大会就“是否同意终止南京某物业公司杭州分公司在管右岸澜庭项目服务合同”议题进行表决。该议题获得通过，原物业被解聘。
此后，原物业于2025年10月13日向第三届业委会发出《关于右岸澜庭小区物业撤场告知函》，确认将于2025年12月31日24时撤出小区。
2025年12月7日，业委会发布《右岸澜庭物业服务企业公开选聘公告》，共有五家物业公司按时交纳竞聘保证金，且都通过了现场资格审核：1.重庆新东原物业管理有限公司2.保利物业服务股份有限公司3.浙江昆仑物业管理有限公司4.浙江金都物业管理有限公司5.德丰物业服务集团有限公司（以上顺序由各家参选单位在开标现场抽签产生）
但是，金都物业对本次选聘物业的保密性、公正性与规范性存有疑虑，没有参与后续的竞聘工作。
经街道及社区牵头协商，并与新东原、保利、浙江昆仑、德丰等4家物业公司逐一紧急沟通，确定临时托管物业公司为保利物业。
二选聘程序被质疑
金都物业认为，在本次选聘程序推进过程中，存在可能影响程序公正性的事项，特致函问询：
1.关于选聘程序公平性及信息保密事宜的问询我司获悉，贵委相关人员在公开直播等场合，接触了其他未在初始阶段报名的物业企业。相关信息显示，我司的参选方案内容在沟通过程中可能涉及被讨论或流转。此举引发了我司对本次选聘程序保密性、公正性与规范性的合理疑虑。
2.关于贵委单方面沟通劝退参选企业事宜的问询2025年12月29日，贵委相关人员曾通过电话联系我司，在未提供任何书面说明及法定事由的情况下，单方面要求我司考虑退出本次选聘。且经了解，其他参选企业也面临相同处境。贵委该行为不符合招标选聘应遵循的公开、透明原则，亦对参选企业的正当参与选聘权利构成了不当干扰。
三要求公开解释具体细节
鉴于上述情况，金都物业认为，本次选聘程序的公正性与公信力已存疑，故请业委会就以下事项公开作出解释说明：
1.请贵委就选聘过程中与其他物业公司进行接触、沟通的背景、具体内容及过程予以调查澄清，公开说明是否存在信息不当流转的情形；
2.请贵委就2025年12月29日电话沟通要求已参选企业退出的原因、依据及决策程序等事宜公开作出解释说明。
选聘物业是小区的大事事关每一位业主建设美好家园没有旁观者你我都是主角
愿大家行动起来从“被动知情”转向“主动参与”群策群力，共渡难关顺利选出心仪物业

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兴化星凯业主泣血控诉！“傀儡业委会”违法备案黑幕，竟是上工物业敛财的遮羞布！

兴化市垛田街道金岛社区星凯钻石花苑全体业主实名发声！我们小区2022年成立的所谓“业主委员会”，从筹备到备案全程暗箱操作、违法违规，这份沾满谎言的“合法备案”，成了上工物业（上海上工物业发展有限公司泰州分公司）强行入驻、疯狂敛财的“挡箭牌”！字字属实！

一、 法定程序全跳过！业委会成立就是一场彻头彻尾的骗局

根据《江苏省物业管理条例》明确规定，业主委员会成立必须走完“筹备公示—候选人公示—业主大会表决—备案登记”四大核心流程，每一步都要公开透明、符合法定要求！但我们小区的“傀儡业委会”，完全是金岛社区一手炮制的“三无产物”：

1. 筹备组违法：业主代表为0，全程暗箱操作
《江苏省物业管理条例》要求，业委会筹备组需由街道/社区代表+业主代表组成，且业主代表比例不得低于二分之一，成员名单必须在小区显著位置公示！可我们小区的筹备组，从未对外公示过任何成员信息，所谓“业主代表”全是社区指定的“自己人”，没有一名是业主自愿推荐或选举产生，业主代表占比为0，完全剥夺了业主的参与权！

2. 业主大会造假：没通知、没投票，伪造签名骗备案
成立业委会必须召开业主大会，会议通知需提前15天张贴，还要设置线下投票箱+线上表决通道，表决结果需满足“双三分之二业主参与、双过半同意”的法定要求！但2022年所谓的“业主大会”，我们全体业主竟无一人知晓——小区里没贴过一张会议通知，没设过一个投票箱，更没人接到过表决通知！社区仅凭一份不知从哪来的“业主签名同意书”，就对外宣称“业委会合法当选”，而我们至今没见过这份签名书的原件，更没人在上面签过字！这种伪造业主意思表示的行为，已经涉嫌侵害业主合法权益！

3. 备案材料造假：关键文件缺失，街道审核形同虚设
根据《江苏省物业管理条例》第二十二条，业委会备案必须提交备案申请书、成员名单、议事规则、业主大会会议记录等核心材料！但我们小区的“傀儡业委会”，连真实的业主大会都没开，何来合法的会议记录和表决结果？所谓的备案材料，全是社区伪造的虚假文件！而垛田街道办作为法定审核机关，既没有实地核查，也没有要求社区提供表决原始证据，仅凭虚假材料就完成了备案，这是典型的审核失职、行政不作为！

二、 一句“涉密”堵死知情权！街道办联手社区掩盖违法事实

业委会备案材料属于涉及业主重大利益的公开信息，根据《政府信息公开条例》，业主作为利害关系人，依法享有查阅、复制的权利，根本不存在“涉密”一说！

但三年来，我们全体业主多次联名提交书面申请，要求查阅业委会的备案材料，包括筹备组成立文件、业主大会签到名册、表决票样、投票统计结果等关键信息，却一次次被垛田街道办以“材料涉密，不便公开” 为由粗暴拒绝！

明眼人都能看穿：如果备案材料合法合规，为什么不敢公开？答案只有一个——备案材料全是伪造的！一旦公开，骗局就会彻底穿帮！ 垛田街道办和金岛社区就是这样相互包庇，用一句“涉密”堵住了我们的维权之路，让违法成立的业委会堂而皇之地“合法化”！

三、 违法备案的致命后果：业主被当成“提款机”，三年被压榨数百万！

正是这份违法的备案，给了“傀儡业委会”天大的胆子——未经全体业主同意，擅自与上工物业签订《物业服务合同》，为上工物业的违法收费铺平了道路！

上工物业明明是三级资质，却靠着这份无效合同，巧立名目收取“基础物业费+二次加压费+公共耗能费”，把总费用抬到1.45元/㎡·月，远超0.60元/㎡·月的合法上限，三年来硬生生从我们业主身上压榨数百万血汗钱！

更可笑的是，当我们拿着法律依据维权，指出业委会成立违法、合同无效时，相关部门竟拿“业委会已备案”当挡箭牌，推诿扯皮、敷衍了事！这份本应保障业主权益的备案，彻底变成了侵害我们利益的“合法外衣”，让上工物业的违法收费变得“名正言顺”！

四、 法律铁证如山！违法备案必须撤销，相关责任人必须追责！

1. 根据《江苏省物业管理条例》第二十四条：业委会作出的决定违反法律、法规的，物业主管部门应责令撤销并通告全体业主！“傀儡业委会”未经法定程序成立，其备案和签订的物业合同均属无效！

2. 根据《物业管理条例》第十九条：业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定！垛田街道办不仅未履行监管职责，反而为违法备案开绿灯，必须承担行政责任！

3. 根据《治安管理处罚法》第五十二条：伪造、变造国家机关证明文件的，可依法给予行政处罚；情节严重的，还可能涉嫌伪造公文、印章罪，追究刑事责任！社区伪造备案材料的行为，已经触碰法律红线！

4. 根据《行政许可法》第六十九条：行政机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予备案决定的，应当撤销备案，并对直接责任人依法给予处分！

五、 我们的诉求绝不退让！

1. 立即撤销违法备案！ 依据《江苏省物业管理条例》，要求垛田街道办撤销“傀儡业委会”的违法备案，宣布其与上工物业签订的《物业服务合同》自始无效！

2. 依法追究相关责任！ 要求纪检监察部门介入，彻查金岛社区伪造材料、越权操控业委会成立的违法行为，追究垛田街道办备案审核失职的直接责任人，涉嫌犯罪的移交公安机关立案侦查！

3. 公开全部备案材料！ 依据《政府信息公开条例》，要求垛田街道办立即公开业委会成立的全部备案材料，包括筹备文件、会议记录、表决票、签名原件等，还业主知情权！

4. 重选合法业委会！ 由泰州市住建局牵头，在街道办的监督指导下，依法召开真正的业主大会，让业主自主选举能代表我们利益的业委会，重新签订合规的物业合同！

三年来，我们跑断了腿、磨破了嘴，从社区到街道，从住建局到市监局，我们一次次提交材料，一次次等待回复，换来的却是一次次失望！但我们绝不会放弃，因为我们相信法律的公正，相信正义不会缺席！

恳请兴化的父老乡亲、媒体朋友帮忙转发扩散，让更多人看到这场持续三年的违法骗局，让违法者无处遁形，还星凯业主一个公道！

#兴化违法备案举报 #傀儡业委会必须撤 #上工物业违法收费 #严查行政不作为

兴化蒙迪欧

泰州市聚焦物业管理服务突出问题，深入开展专项整治行动，多措并举提升治理效能，着力构建阳光透明、规范有序的物业服务环境。

一是全面排查摸底，夯实整治基础。泰州市住房和城乡建设局围绕住宅小区建设运营、管理模式及公共收益、公共能耗、维修资金管理等关键环节，全面建立“一区一档”，制定部门和物业企业两张自查清单，通过问卷调查和深度调研梳理共性突出问题。自4月起，每月组织793个专业化物业小区开展排查，累计发现问题290个，已完成整改274个。

二是推行“五晒”行动，提升服务透明度。专项推动全市物业管理信息公开，明确物业企业须公开服务标准、收费标准、维修资金、公共收益及公共能耗使用情况等五方面信息公开（简称“五晒”）。依托“泰优居”智慧平台，建立“线上+线下”双公开机制，保障业主知情权和监督权。目前，首批130个重点小区已同步实施“五晒”。

三是规范公共资金，维护业主权益。通过追缴、分配、公示等方式加强公共收益监管，全市已规范小区公共收益2600余万元。例如，泰兴市责令祥生物业返还侵占的300余万元至业委会；海陵区追缴31个小区共230万元违规占用资金；姜堰区天泽园小区将31.6万元公共结余抵扣物业费，惠及700余户业主。

四是创新纠纷化解机制，推动源头治理。泰兴市首创“物业纠纷融合法庭”，整合司法、住建、街道、社区力量，由专业审判团队和专职调解员构成调解体系，通过“示范判决+类案调解”机制有效化解纠纷。目前已成功调解1385件，调解成功率达75.3%。（来源：泰州市住房和城乡建设局）

两面针

这样的物业早该清场了

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物业公司出租业主共有部分产生的收益，在扣除合理成本后，属于业主共有

——某小区业主委员会诉某物业公司不当得利纠纷案



基本案情



某物业公司未经业主同意，将其管理的某大厦楼顶出租给甲、乙两公司7年，用于建设信号接收基站，共收取两公司电费收益及场地租赁费49038.5元。

在此期间，某物业公司为小区改造、维修污水管、消防井下工程、电梯等项目支出32975元。

小区业主委员会因与某物业公司就楼顶出租收益的归属问题产生争议，遂诉至人民法院。



裁判结果

人民法院经审理认为，《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

本案中，大厦楼顶属于建筑区划内业主的共有部分，某物业公司出租大厦楼顶设立通信基站属于利用业主共有部分开展经营活动，收益49038.5元在扣除用于改造、维修相关项目支出的32975元后，剩余收益16063.5元应当退还该小区业主委员会。




典型意义
小区共有部分的收益是指物业服务人利用业主共有部分经营获得的收益，主要包括：公共场地停车费，楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等部分的广告费，公共场地摆摊、自助售水机、快递柜进场费，通信设备占地费，物业用房、经营用房租金收入等。

在经营收益扣除物业服务人管理共有部分的合理成本后，业主委员会有权要求物业服务人归还该收益。

物业服务人应当向人民法院提供经营收益的相关合同、账簿、收入凭证等，拒不提供导致无法通过司法审计等方式确定经营收益的具体数额，由物业服务人承担不利后果。


来源：2026年1月7日山西高院公众号发布的八起物业纠纷典型案例之一
本文仅供参考！
疑惑点：某大厦楼顶出租用于建设信号接收基站的收益，是属于该大厦全体业主的公共收益，还是属于这个小区全体业主的公共收益？
小编认为是属于该大厦全体业主的公共收益。

兴化蒙迪欧

 住宅物业管理区域的全体业主组成业主大会。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。 业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成。一个业主小组产生一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议。业主代表在业主代表大会会议召开前应当就会议议题征集本小组业主意见，需要业主书面投票表决的，由业主本人签字确认。 业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人；业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。 业主代表推荐办法应当在业主大会议事规则中规定。

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广州市海珠区法院判决认为，在有相关约定的前提下，送达选票后，即便业主最后没有投票，也可以计入参与人数当中。
通俗地说就是，业主大会表决票只需要送达数达到全体业主的双2/3，就符合《民法典》第278条的“参与表决”的要求。
该判决非常好地维护了业主的合法权益，解决了当前业主大会的热点、难点、痛点问题。对全国所有小区都起到突破性作用。早前，广州市海珠区南洲花苑AB区业委会参与了一场诉讼，原告方（小区业主）要求被告方（业委会）撤销业主大会投票作出的所有决定，且表示这个业主大会和业委会得不到物业、街道和居委的支持和同意。
近日，海珠区人民法院给出了判决结果：驳回原告所有请求，业委会和业主大获全胜！
以下是法院的判决结果，文字非常精彩！
本院认为：《民法典》第二百七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
本案被告（业委会）已提交选票原件及选票统计结果供原告核对，原告（小区业主）对其选票被列入弃权票，以及并未被列入赞成票的事实并无异议，但原告认为其不应认定作为参与业主大会的业主纳入统计数据中。
本院认为，原告签收了选票，在其未提交投票的情况下，筹备组依据前期已公示的表决规则将其选票计入弃权票，并无不妥。
原告如对表决的议题持否定意见，完全可以通过投反对票行使自己的业主权利，但原告既不投反对票，也不参与投票，在被统计为弃权票时，仍然要求不应作为参与大会的业主数据中。
原告的诉求本质上是消极的不行使业主权利的行为，可能对参与业主大会表决的业主达到前述法条中“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”规定的比例产生影响。
但从小区业主、对建筑区划内重大事项共同管理的权利人的角度出发，该消极不行使权利行为并不利于小区的管理质量提升，业主若均如此，将导致事关业主利益的事项均无法进入表决环节，难以形成有效的共同管理。
法院判决：驳回原告全部诉讼请求。↑部分判决书

从判决结果上看，有以下亮点：
1. 法院严格审查了业委会提供的业主大会召开的相关文件、选票、照片、公众号内容等，均合法合规，未存在违反法律规定的情形。
2. 法院认为，已送达完成的选票，若不投“赞成”或“反对”，应算入弃权票中，并无不妥。现如今，全国各小区业主大会普遍出现参与率严重不足，业主大会难以形成有效决议的情况。
今后，此难题将逐步得到解决，以后物业将不能妄图通过煽动少部分业主消极对待投票，去左右业主大会民意的走向！

兴化蒙迪欧

昭阳湖名郡小区物业选聘公告
信息来源：兴化市昭阳街道发布日期：2026-01-27 09:28浏览次数： 117
　　根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法(试行)》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，经征求业主意见、业主委员会商量，特向社会公开选聘物业服务企业，实施对昭阳湖名郡小区进行物业服务，现将有关事项公告如下：

　　一、项目名称及内容

　　1、项目名称：昭阳湖名郡小区物业服务项目

　　2、项目地点及概况：昭阳湖名郡小区所处的位置，东至文峰路，南至昭阳湖公园，西至昭阳湖公园，北至昭阳湖路。总户数92户，专有部分总面积约3.84万平方米。

　　3、物业项目收费标准：1.50元/平方米/月

　　二、选聘条件和资格

　　1、依法设立且现从事物业服务管理活动，具有独立的法人资格，运营业绩优良，信誉程度较好的物业服务企业均可参加。

　　2、报名时间、地点

　　①报名时间：2026年1月27日至2026年1月31日下午5点止。

　　②报名地点：兴化市昭阳街道景范社区。

　　3、请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料：

　　①申请书；

　　②公司法人身份证原件及复印件；

　　③公司营业执照原件及复印件；

　　④提交企业概况、经营管理业绩及现从事小区管理的服务合同；

　　⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

　　⑥提供的复印件均须加盖单位公章后一并送报名点审核。

　　4、物业企业服务的小区如有黑榜记录的不得参加报名(已销号的除外)，如有隐瞒一切责任自负，保证金不予退还。

　　5、业主委员会将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在1月31日下午5点前向业主委员会指定账户或卡号缴存10万元整保证金，规定时间未打卡的将视为自动放弃。如被选聘，将自动转为小区履约考核保证金，未被选聘单位三个工作日内无息退还。

　　6、拟选聘单位缴报名费300元，无论是否选中，均不退还。

　　三、选聘方式

　　业主委员会将根据泰建发[2021]216号文件精神，成立由业委会成员组成的选聘小组，拟选聘单位在选聘小组作出决定前，需向小组成员如实介绍单位现状，同时对昭阳湖名郡小区将来的服务管理进行陈述和下一步设想，选聘小组将根据陈述情况进行综合评分，最高分者为选聘单位(如只有一家物业企业报名，则由业主委员会决定是否选聘该物业企业)。

　　四、选聘时间、地点及联系方式

　　①选聘时间：拟定于2026年2月3日 下午2时30分

　　②选聘地点：兴化市昭阳街道景范社区会议室

　　③接受报名人：凌先生  联系电话：83329720；17315333533  

兴化市昭阳湖名郡小区业主委员会

2026年1月27日

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关于推动物业费下调并同步提升物业服务质量的函
深圳市**美物业管理有限公司南昌万达城分公司：
近期，南昌市多个小区陆续推进物业费下调工作，形成了“降费不降质、提质更惠民”的行业良性发展趋势。
结合本小区物业服务实际情况及全体业主的共同诉求，业委会经广泛征求业主意见、充分调研论证后，特致此函，就推动本小区物业费下调并同步提升物业服务质量相关事宜与贵司沟通。
当前，南昌市房地产市场环境已回归理性，前期部分小区偏高的物业费定价已与市场实际情况不相匹配。
在此背景下，推动物业费合理下调、同步提升服务质量，既是响应市场趋势的必然要求，也是保障业主合法权益、维系双方长期合作的基础。
基于以上情况，业委会代表全体业主向贵司提出以下核心诉求：
一、合理下调物业费标准据业委会调研，周边多个同档次小区通过优化管理、提升效率等方式，在实现物业费下调的同时，有效保障了服务品质，切实减轻了业主的经济负担，也增强了业主与物业企业的良性互动。请贵司结合本小区运营成本实际、周边同档次小区收费水平，对现有物业费标准进行全面梳理核算，提出明确的下调方案（含住宅、商业、车位管理费等不同物业的具体下调幅度、执行时间），确保收费标准科学合理、公开透明。
二、全面提升物业服务质量物业费下调绝不能以降低服务标准为代价，贵司需同步制定并落实服务提质方案，重点涵盖：1.强化保洁服务，明确公共区域每日清扫、每周消杀频次，及时清理楼道杂物、垃圾死角；2.优化安保巡查，保障24小时在岗值守，加密重点区域巡查频次，严格执行外来人员、车辆登记制度；3.提升维修响应效率，建立“接单—处理—回访”闭环机制，明确水电、电梯、消防等设施故障的响应时限与维修标准；4.加强公共设施维护，定期对小区绿化、照明、健身器材等进行养护检修，建立维修台账并定期公示；5.加强非机动车停放管理。
三、保障业主知情权与监督权请贵司定期（建议每季度）公示物业费收支明细，包括物业费收入、公共区域收益（如电梯广告、快递柜场地租金等）及各项支出（人工、物料、维修等），确保每一笔资金都用在明处。同时，畅通业主反馈渠道，设立24小时服务热线、意见箱等，对业主诉求及时回应，妥善处理。
业委会始终秉持“共建美好家园”的初衷，请贵司高度重视本次函告事项，收到本函后15个工作日内书面回复。
期待贵司切实提升小区物业服务水平，实现“降费”与“提质”的双赢，营造更加宜居、舒心的居住环境，增强全体业主的获得感与幸福感。
南昌融创文旅城C区业主委员会2025年12月30日

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第九条  下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准； （五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （六）使用住宅专项维修资金； （七）筹集住宅专项维修资金； （八）改建、重建建筑物及其附属设施； （九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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江苏省泰州市住宅物业管理最新规定
一、政策背景为破解物业权责不清、公共收益监管薄弱等社区治理难题，泰州市修订《住宅物业管理条例》，强化业主自治与政府监督协同，构建“党建+法治+智治”三位一体治理体系。
二、核心内容
1.主体权责再厘清
业主决策革新：推行实名制表决（书面/电子平台双轨），重大事项需双三分之二业主参与，其中改建重建等需四分之三同意。首创“异议表决制”，维修资金使用未反馈视为同意。
业委会约束机制：列举11项禁止行为（如私用公章、挪用资金），违规可由20%业主联名罢免；换届时资料强制移交街道保管，拒交可申请公安介入。
物管会替补制度：对无法成立业委会的小区，由街道组建9-13人物管会（业主代表≥60%），代行职责但无权修改规约，新业委会成立后7日内自动解散。

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兴化好的物业没几家，以前西子御园很好，据说现在也不行

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     1.项目名称：兴姜和苑小区物业服务项目

        2.项目地点及概况：兴姜和苑小区处于垛田街道，在小戚路和垛田路交叉分为东区、西区、北区。建筑面积20.64万平方米（含地下停车场面积5.15万平方米），共18栋18层高层住宅。

        二、项目内容

        1.物业服务运行模式为包干制。

        2.服务内容：为兴姜和苑小区提供综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务等服务工作，具体内容见《物业服务合同》。

        三、选聘条件和资格

        1.物业服务企业应当于2021年2月1日之前成立（即成立五年以上），且具备独立法人资格；

        2.在物业管理项目中具有良好的业绩，其中现服务在管的住宅项目不少于5个，且具有大型高层小区项目（单个10万平方以上）服务经验（根据小区实际情况）；

      

        4.不接受个人、联合体或挂靠企业参选，不接受同一集团旗下物业服务企业同时报名参选，不接受单位负责人为同一人、或者存在控股（含法定代表人控股）、或是管理关系的不同单位同时参选。

        5.不接受近三年内在兴化市及乡镇（街道）物业考核中有黑榜记录或排名末三位的物业企业报名。

        

  

     

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兴姜和苑小区物业服务选聘公告
信息来源：兴化市垛田街道发布日期：2026-02-26 15:30浏览次数： 158
根据《中华人民共和国民法典》、《江苏省物业管理条例》、《泰州市住宅物业管理条例》和《兴化市城市社区物业管理办法（试行）》及相关法律法规的规定，遵照公开、公平、公正的原则，特向社会公开选聘物业服务企业，现将有关事项公告如下：

        一、项目名称及概况

        1.项目名称：兴姜和苑小区物业服务项目

        2.项目地点及概况：兴姜和苑小区处于垛田街道，在小戚路和垛田路交叉分为东区、西区、北区。建筑面积20.64万平方米（含地下停车场面积5.15万平方米），共18栋18层高层住宅。

        二、项目内容

        1.物业服务运行模式为包干制。

        2.服务内容：为兴姜和苑小区提供综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务等服务工作，具体内容见《物业服务合同》。

        三、选聘条件和资格

        1.物业服务企业应当于2021年2月1日之前成立（即成立五年以上），且具备独立法人资格；

        2.在物业管理项目中具有良好的业绩，其中现服务在管的住宅项目不少于5个，且具有大型高层小区项目（单个10万平方以上）服务经验（根据小区实际情况）；

        3.2020年1月1日以来无被列入严重失信主体名单和政府采购严重违法失信行为记录名单的记录；

        4.不接受个人、联合体或挂靠企业参选，不接受同一集团旗下物业服务企业同时报名参选，不接受单位负责人为同一人、或者存在控股（含法定代表人控股）、或是管理关系的不同单位同时参选。

        5.不接受近三年内在兴化市及乡镇（街道）物业考核中有黑榜记录或排名末三位的物业企业报名。

        四、报名方式及材料

        1.报名时间、地点

        ①报名时间：2026年2月26日-2026年3月3日。

        ②报名地点：兴化市垛田街道金岛社区（兴姜和苑1号商业房3楼）。

        2.请有意参与选聘的物业服务企业携带以下材料（需加盖公章）：

        ①申请书；

        ②公司法人身份证原件及复印件；

        ③公司营业执照原件及复印件；

        ④提交企业概况、经营管理业绩及现从事小区管理的服务合同；

        ⑤拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料；

        3.保证金：物业选聘小组将对拟选聘单位进行资格审查，资格审查合格的单位，在物业选聘前，拟选聘单位于2026年3月4日下午5点前向指定账户或卡号缴存叁拾万元整，被选聘后自动转为小区履约考核保证金，未被选聘单位三个工作日内无息退还。如在选聘期间有串通竞选、伪造资质、弄虚作假等违法行为的，罚没保证金的80%。选聘成功后，物业企业未在规定时限内进场服务或进场后一周内未签订合同的，保证金不予退还。

        4.拟选聘单位缴报名费300元，无论是否选中，均不退还。

        五、选聘方式

        根据泰建发[2021]216号文件精神，成立由物业管理委员会代表、业主代表、居民代表、专家评审组成的物业选聘小组，选聘小组受业主大会委托负责小区物业选聘工作，选聘小组依据拟选聘物业企业的业绩分和现场陈述及答辩分，总得分最高者作出选聘决定。

        1.业绩

        物业选聘小组根据拟选聘物业企业规模、荣誉、在管项目服务情况和荣誉等进行评分。（现场应聘前完成）

        2.现场陈述及答辩

        物业选聘小组根据拟选聘物业企业对小区将来服务管理的陈述和现场答辩情况进行综合评分。

        六、合同签订

        选聘决定公示3日无异议后，7日内由小区物业管理委员会与选聘物业企业签订物业服务合同。

        七、选聘时间、地点及联系方式   

        1.选聘时间：拟定于2026年3月6日上午9时

        2.选聘地点：兴化市垛田街道金岛社区

        3.接受报名人：王  云       联系电话： 13852641212

                              王阿华       联系电话： 15195246272





兴化市兴姜和苑小区物业管理委员会

                                2026年2月26日

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物业收不到物业费的若干原因剖析：

一、没有合同
贵州某渡物业公司自2021年8月进驻本小区，未履行《民法典》第278条规定的法定程序：未经业主大会表决同意，仅凭社区单方面委托即强行入驻。
物业公司在没有合同的情况下，强行侵占和非法牟利，该行为引起业主反感和抵制，所以收不到物业费。

二、胁迫收费
根据《民法典》第944条，物业公司不能以停水要挟收费，但是该物业公司在水表里面塞胶皮铁皮无数次，碧阳派出所多次出警协调，引起业主极度反感，所以收不到物业费。

三、非法创收
根据国务院《物业管理条例》第五十四条，物业公司没有得到业主大会许可，擅自增设道闸非法创收。
春夏秋冬、一年四季都在小区出口和业主冲突，其它岗亭和小区巡逻看不见保安，停车秩序混乱，被盗被损还是看不见保安。
制造矛盾的同时，还消耗警力，引起大多数人反感，所以收不到物业费。

四、财务违规
物业公司长期挪用水费，一再解释进场时垫资几十万，但是又拒绝对账、公示，欠费时长超过两年，至2025年12月欠46.7万，还鸣冤叫屈。
根据《中华人民共和国价格法》第四十一条，物业公司此举已经形成财务违规。业主担心水费被挪用，所以不敢交水费，故而收不到水费。

五、侵占公共收益
根据《民法典》第二百八十二条，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
停车费和场地出租费等皆是公共收益。
公共收益的矛盾，特别是停车费收益的问题，是引起业主反感的一个重要原因。
如果公示且用在小区，业主自然不会抵制，揣去哪了不说，甚至连员工工资都不发，当然业主要抵制，所以物业公司收不上物业费。

六、攻击业委会
物业公司收钱很积极，遇事甩锅给业委会，从来没有和业委会好好说过话，背后造谣挑拔，用各种手段打压业委会。
在他们眼里，业委会是伸手向他们乞讨的下级，必须谄媚于他们，最好是努力帮他们收费。但是第二届、第三届业委会都挺有骨气，他们宁愿自掏经费，也不愿意给人当走狗。
有自主思维和不听话的业委会，物业认为不忠诚，必须拆散了才能独裁小区，所以无所不用其极的攻击业委会，挑拨业主斗业主，是物业惯用的手段，但是这招已经不灵验，见得太多了业主早已经有防范。
服务企业不思进取，挖空心思攻击客户代表，肯定要受到反噬，所以物业公司收不上物业费。

七、拖延工资
该物业公司长期拖延员工工资，影响了员工的积极性，导致服务也越来越差。
据了解，物业公司至去年底，已经连续九个月没有发工资了。
吸食员工的血汗钱和割小区业主的韭菜，自然得不到支持，所以收不到物业费。

八、服务拉垮
表现在以下方面：绿化带有杂物，随处可见垃圾；
消防设备越来越少，消防箱的玻璃砸坏，里面还装杂物；
楼道过人都难；
门禁一直不装，满墙满门都是野广告；
电瓶车飞线和上楼随处可见；
电梯故障率高，经常停运；
二号岗经常没人；
一桶脏水拖到黑，从31楼拖到三楼，越拖越臭；等等。
在安全管理上忽略不见，为了收停车费，私放无数外来车辆进入，造成小区停车困难，车辆乱停乱放，秩序混乱无章。
业主也破罐破摔，要求越降越低，有水有电有电梯都成了奢侈，所以收不到物业费。

九、虐待业主
历任项目经理，不是和业委会吵架，就是和业主吵架，领导做了表率，员工也学得有模有样，为难业主有一套。
干不好工作是能力问题，处不好关系是情商问题，一天都在讲业委会的坏话是智商问题，能力、情商、智商皆不具备，怎么可能收得了费。
物业霸占了公共收益，业委会没有一分经费，A4纸都要众筹。业委会长期被诽谤、攻击、陷害。
邻居们还把这一切戏称为宫斗，肯定是有天大的憋屈才奋起反抗了。
业委会主任这样泼辣都要受欺负，小百姓他们更不放在眼里，所以收不到物业费。

桩桩件件、点点滴滴、罄竹难书。
总结一下，就是因为不尊重甲方，企图用上位者的姿态来收割和管理小区业主，企图让业委会俯首称臣，实在让人泼烦，所以收不到物业费。

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2026重磅新规！电梯广告、车位收益、公共收益全归业主！
2026-03-03 11:50·智慧昕灵
从2026年1月1日起，小区电梯广告、外墙广告、车位出租、快递柜进场费……所有公共收益100%归全体业主！物业敢截留、敢私吞、不公示，直接违法，罚款+失信+解聘三连！这是国家给业主的最强靠山，看完立刻转发，让物业不敢再黑钱！

一、硬核法条（2026最新生效）

• 《民法典》第271条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。

• 《民法典》第282条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

• 《物业管理条例》第54条（2026修订）：物业服务企业应当每季度公示公共收益收支明细，单独列账、专款专用；拒不公示或私吞收益的，由住建部门处1万元以上10万元以下罚款。

• 新《治安管理处罚法》第68条（2026.1.1施行）：侵占业主公共收益，数额较大、拒不退还的，可对责任人拘留并处罚款，纳入行业黑名单。

二、这些钱，全是业主的！

• 电梯间、楼道、大堂广告收益

• 小区外墙、道闸、灯箱广告收入

• 地面车位、人防车位出租收益

• 快递柜、自动售货机进场费

• 小区摊位费、活动场地租赁费

• 公共区域充电桩运营收益

三、2026维权实操（一步到位）

1. 要求物业每季度公示收支，不公示直接向住建局12345举报

2. 公共收益必须存入业主共有账户，不得进物业私户

3. 收益优先用于维修基金、小区改造、业主分红

4. 物业私吞、截留，直接起诉全额返还+赔偿利息

5. 屡教不改，业主大会直接解聘，追究法律责任

2026法律硬挺业主！小区公共收益一分不少全归你，物业敢扣就罚到破产！

懂法就能当家做主，守住自己的血汗钱！

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公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。包括但不限于：（一）利用空闲公共车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；（二）利用业主共有场地开展摆摊等商业活动及投放自助售卖机、快递柜、饮水机等设施所得的收益；（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告或其他经营活动，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告或其他经营活动所得的收益；（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；（五）相关单位或个人支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金等；（六）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；（七）公共收益利息等其他收入；（八）其他依法属于全体业主的收入。