国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

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第十条 业主共同决定事项，由业主委员会组织召开业主大会会议进行表决。业主委员会未成立或者怠于履行职责的，经专有部分面积占比五分之一以上的业主且人数占比五分之一以上的业主提议，由乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会指导和协助业主组织召开业主大会会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通过发送信息、电子邮件或者书面告知等方式通知业主，并同时告知村民委员会、居民委员会。

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南京市江宁区天地新城小区，住着5000多户居民，总建筑面积56万多平方米。
从2022年到2024年，在天地新城业委会牵头下，小区连续实施防水维修和消防设施改造工程，通过公共维修资金支付970多万元。
部分业主对于工程质量和结算金额产生疑问。在收集到证据后，这些业主向主管部门和公安机关持续举报。
最近，业主代表们收到了江宁区检察院的回复，小区原业委会主任徐某等涉嫌经济犯罪，已于今年6月20日被批捕。业主收到了江宁区检察院的回复，证实原业委会主任已被采取刑事强制措施“业委会怎么一个接着一个工程搞？”2022年，天地新城多楼栋出现外墙、屋顶渗漏等问题，小区业委会申请使用公共维修资金，防水维修施工从2022年11月持续到2023年8月。2023年8月，在防水维修结束之后，小区业委会通过应急程序申请使用公共维修资金，对高层、小高层及地库等的消防设施进行维修改造。这两项工程，先后通过结算和审核，从小区公共维修资金账户拨付了970多万元。2024年7月，天地新城业委会拿出“小区道路出新方案征求意见稿”，总预算947万，拟申请小区公共维修资金支付。这时，有业主提出疑问：“业委会怎么一个接着一个工程搞？”小区业委会打算继续动用900多万元公共维修资金维修道路的告知函业主称数百万元公共维修资金有问题，向多部门反映随后，一些业主开始查阅过往的施工档案，包括招投标经过、资金申请材料、施工方案和跟踪审计情况等，并将发现的问题向江宁区房产局、城乡建设局、公安局等部门反映。业主整理出来的材料显示，防水工程在招投标中有多重违规，包括在第一次招投标中因为涉嫌串标被举报而废标，而第二次招标时将公开招投标改为“邀请招投标”。此外，施工时未按照申报公共维修资金时的《报修查勘登记表》施工，大幅度更改方案。该小区一名业主代表告诉现代快报记者，截至目前，他们在专业人士帮助下，统计核查出的金额包括：防水维修动用公共维修资金460多万元，其中涉嫌套取公共维修资金有300多万元；消防设施改造支付518万公共维修资金，其中涉嫌弄虚作假的有200多万元。不过，最终金额到底多少，还有待警方进一步调查。业主反映，小区在消防改造项目中问题不少。业主从江宁区住房保障和房产局调取了天地新城消防改造项目的结算审核报告，与实际核查对照后发现：该小区天一、天心、天柱三个片区一共12幢高楼，清单显示有2700个感烟探测器，但经业主实地核查，接入消防报警主机的感烟探测器实际数量是464只。根据审计结算报告，仅感烟探测器和感温探测器，便涉嫌套取维修资金27万多元。业主比对消防改造施工单位的投标报价和招标控制价，一致率高达65%另外，业主们还发现，小区防水卷帘门审核结论显示更换了27樘，但是实地勘察，大部分卷帘门只是刷漆，没有更换；审计结算显示拆换风机22台，实际总数仅12台，确定更换的仅3台。小区消防设施改造工程无消防改造设计图纸，也无规范的竣工图，中标单位南京恒天伟智能有限公司投标报价的“综合单价”，与业委会招标控制价的“综合单价”一致率经比对后超过65%，涉嫌串标……现代快报记者了解到，针对小区公共维修资金涉嫌被套取的问题，今年1月23日，江宁公安、房产和城建部门召开了协调会。房产部门随后开展专项维修资金使用档案的复核、维修项目涉及的施工、招标代理、审计和监理公司等单位的函询和比对工作。经调查，业主举报材料基本属实。业主们现场核查，窨井盖审核结算400多元一只，实际为轻质材料，网上售价不足百元业委会原主任徐某和一施工企业人员涉案被批捕江宁区住房保障和房产局相关人员表示，业主举报的相关问题已涉嫌经济犯罪，今年3月份，按法律规定，他们将相关材料和线索移交公安部门。2025年4到5月份，江宁公安分局正式立案。随后不久，该小区第二届、第三届业委会主任徐某因涉嫌串通招投标等经济犯罪，被刑事拘留。今年6月20日，业主代表收到了江宁区检察院的回复，小区原业委会主任徐某以及一家施工企业人员涉嫌经济犯罪已被批捕。案件正在进一步侦办中。江宁区城乡建设局对涉维修资金使用问题的咨询公司进行通报
与小区工程相关三家公司被城乡建设局通报现代快报记者在采访中了解到，与天地新城防水维修和消防设施改造工程相关的三家公司，今年被城乡建设局通报。南京永平建设项目管理有限公司是天地新城防水项目招标代理及审计单位，今年2月11日，江宁区城乡建设局下发对永平公司“最高投标限价编制及结算审核投诉调查处理情况的通报”。区城乡建设局对该公司及三名注册造价工程师进行通报，并按程序上报，建议上级主管部门予以不良行为记录及信用扣分。今年3月28日，区城乡建设局对负责天地新城消防设施改造工程招标代理的江苏天信建设项目咨询有限公司、审计单位中昕国际项目管理有限公司和相关人员也予以通报，指出其存在审核把关不严、材料逻辑混乱、签字缺失、审核以点代面等问题。城乡建设局还将对中昕公司和永平公司未来三年的业务进行差别化监管。据业主代表从江宁公安分局获悉，目前被警方传唤并采取强制措施的人数又有增加。6月25日上午，现代快报记者以业主名义致电江宁区检察院，工作人员确认徐某等两人已经被批捕，至于其他人员，对方表示，后续情况需要跟公安沟通，案件正在办理过程中。

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第十一条 业主表决共同决定事项应当实名制，可以采用集体讨论、书面征求意见或者在市物业管理公众服务平台上投票等方式。
表决结束后应当形成书面文件，载明表决事项、同意票数、反对票数、弃权票数以及表决结果。表决结果应当在住宅物业管理区域内显著位置公布。

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最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释
（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第二条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第三条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
第四条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。
第五条 本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

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第十七条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告住宅物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）督促业主按照约定支付物业服务费用等相关费用；
（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集、使用；
（七）监督物业服务人对业主共有部分的经营和收益收支情况；
（八）协调处理住宅物业管理活动中的矛盾纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当按照业主大会议事规则和业主大会决定召开会议。业主委员会应当在会议召开前，将会议议题告知村民委员会、居民委员会，听取村民委员会、居民委员会的意见和建议。村民委员会、居民委员会可以根据情况派员参加。

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期待社区回应，持续关注

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一、什么是物业服务
PART/1物业服务是指业主通过选聘物业服务人（含物业公司）对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。
二、物业服务包含哪些内容
PART/2（一）建筑物共有部位的维护和管理；（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；（三）共用部位环境卫生的维护；（四）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；（五）物业服务档案和物业档案的管理；（六）物业服务合同约定的服务内容；（七）法律、法规规定的其他事项。
三、物业服务投诉范畴
PART/3（一）客服服务。工作人员服务态度差、素质差、反映问题应处理不及时处理，物业服务费乱收费、停车服务乱收费、装修服务乱收费、乱搭乱建乱收费，应公开的服务信息不公开（收费标准、收费项目、服务人员、投诉电话、公共收益）等。
（二）安保服务。服务态度差、不认真履职、车辆管理不到位（乱停乱放）。
（三）设施设备服务。公共设施日常维护不到位，如消防设施、电梯运行不正常，路灯不亮，停电发电不及时，娱乐设施、健身器材维修不及时等。
（四）保洁服务。环境脏乱差（白色垃圾、乱贴乱画）垃圾清扫、清运不及时，墙面有牛皮癣、蜘蛛网，装修垃圾清运不及时等。
（五）绿化服务。绿地内有垃圾、杂草，植物坏死未及时补栽，未定期养护等。
四、不属于物业服务投诉范畴
PART/4（一）社会治理类例如：1.业主委员会成立、换届、不作为、乱作为等（按《民法典》《物业管理条例》由街道社区纳入基层治理）；2.住宅专项维修资金交存、使用（由业委会或社区提出申请，小区业主表决）。
（二）城市管理类（物业公司仅有发现、合理劝阻、上报执法部门职责，无责令整改、处罚、强制拆除等权限）例如：乱搭乱建，包括搭建建（构）筑物、毁绿占绿、封窗、防护栏安装、现浇楼板、私自占用顶楼等。
（三）开发建设类（物业公司未参加前期开发建设，仅有协助业主向相关部门和单位反映职责）例如：配套设施不齐、室内墙体开裂、漏水、赠送屋顶花园及1楼私家花园、质保期内维修不及时、未按时交房、一房多卖、产权证办理不及时等。
（四）邻里关系类（物业公司仅有发现、合理劝阻、上报街道社区和相关部门职责）例如：养鸡、养鸽子、养狗、室内渗水、乱扔乱放等。
（五）市场监管类（物业公司仅有发现、合理劝阻、上报市场监管部门职责）例如：在住宅小区内开设小卖部、美容美发、培训、麻将馆等住改商。
（六）生态环境类（物业公司仅有发现、合理劝阻、上报生态环境部门职责）例如：噪音、油烟、污水排放等。
（七）应急安全类（物业仅有发现、合理劝阻、上报应急、消防、公安职责，由相应部门处理）例如：消防通道堵塞、占用、电瓶车飞线充电、电瓶车进楼入户、高空抛物、入室盗窃等。
五、各部门和单位在小区管理中的职能职责
PART/5（一）住房城乡建设部门。负责物业管理活动的指导和监督管理，加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员的培训。
（二）城管执法部门。负责小区内各种违章搭建、违规装饰装修的巡查、责令整改、拆除；依法处理小区内违规饲养、遛放犬只等行为；依法查处物业服务企业不按规定公示服务信息、占用挪用公共收益等各种违法违规行为。
（三）消防救援部门。负责对小区内消防工作实施监督管理，对物业企业或业主上报的占用、堵塞消防通道、飞线充电等消防违法违规行为依法予以查处。
（四）市场监管部门。负责对小区内电梯的使用、维保进行安全监察；依法查处物业乱收费等价格违法行为和无证无照经营行为，以及对小区内棋牌室、美容店等各种经营主体的监管。
（五）生态环境部门。负责依法查处小区内噪音、油烟、污水排放等违法违规行为。
（六）供水供电供气等经营单位。依法承担相关管线和设施设备安装、维修、养护责任，及时排查、处置故障，对相关违法违规行为督促用户整改。
（七）街道办事处。组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届；指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；调解处理物业管理纠纷。
（八）社区居委会。指导物业服务企业和业主委员会工作，依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作。
应急、发展改革、公安、民政等部门按照各自职责履行相关监督管理工作。

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根据兴化市的物业管理收费标准，主要分为以下几种情况：

‌政府采购项目（包干制）‌

‌总费用‌：兴化市政府采购的物业服务合同中明确规定物业管理服务费为102,9048元/年（包干制），所有费用均包含在内，乙方不得额外向甲方或使用人收取任何费用。‌‌
1
‌普通小区收费标准（按面积计费+附加费用）‌

‌住宅类型‌：
多层住宅：0.5元/平方米/月；
别墅（独体、双联、叠加）：0.6-0.8元/平方米/月；
车库：0.3-0.35元/平方米/月。‌‌
2‌‌
3
‌附加费用‌：
‌公共能耗费‌：每户每年约116元；
‌生活垃圾处理费‌：每户每年约48元。‌‌
2
‌服务等级对应标准（参考）‌

根据《物业服务收费管理办法》，兴化市物业费按服务等级划分如下：

‌一级‌：1元/平方米/月；
‌二级‌：0.75元/平方米/月；
‌三级‌：0.5元/平方米/月；
‌四级‌：0.35元/平方米/月。‌‌
3

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一级标准

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南昌市西站瑞都小区业主委员会成员履职负面清单制度
一、目的为规范业主委员会成员履职行为，保障全体业主合法权益，维护小区正常秩序，根据江西省住房和城乡建设厅文件《赣建字(2024)3号-关于修订印发《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》的通知》等相关法律法规及本小区管理规约，特制定本履职负面清单制度。
二、适用范围本制度适用于西站瑞都小区业主委员会全体成员。
三、负面清单内容及处理方式如下：序号负面清单内容处理方式1干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定。

1.调查核实：接到业主反映后，业主委员会应尽快启动调查程序，必要时可邀请社区居委会、相关行政主管部门参与。调查过程应公开、公正，全面收集证据。
2.处理措施：对于经调查确认业主委员会成员存在违反第1条至第8条规定负面清单情形的，暂停该成员履行职责，并在三十日内提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。2虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料或者擅自使用、拒不移交业主大会、业主委员会印章。3拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作。4违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自与物业服务企业签订、修改物业服务合同，擅自决定应当由业主或者业主委员会共同决定的事项。5挪用、侵占业主共有财产或者将业主共有财产借给他人、设定担保。6收受建设单位、物业服务企业和有利害关系的其他单位、个人提供的财物或者其他利益。7违法收集、泄露业主信息。8侵害业主合法权益的其他行为。9利用职务之便，为本人、亲属或特定关系人在物业管理相关事务中谋取不正当利益。1.调查核实：接到业主反映后，业主委员会应尽快启动调查程序，必要时可邀请社区居委会、相关行政主管部门参与。调查过程应公开、公正，全面收集证据。
2.处理措施：对于经调查确认业主委员会成员存在违反第9条至第13条规定负面清单情形的，经业主委员会过半数以上委员表决同意，视情节轻重给予以下处理：
2.1 警告：初次违反且情节较轻的，予以警告，责令限期改正，并在小区内公告。2.2 暂停职务：情节较为严重的，暂停其委员职务3个月，暂停期间不得参与业委会决策等相关工作。2.3 罢免：根据指导规则第五十四条，对拒不改正、超过三次违反或情节特别严重的，暂停该成员履行职责并在三十日内提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。10虚报、冒领业主委员会工作经费。11在小区内组织或参与非法集会、聚众闹事，扰乱小区正常生活秩序。12违反公序良俗：公众场合（包括微信群、QQ群等）言行不当，造成恶劣社会影响（如辱骂业主、散布谣言等）。四、附则1. 本制度公告之日起生效实施，并报社区居委会、街道办主管部门备案。2. 本制度由业主委员会负责解释，在执行过程中，如遇与国家法律法规相冲突的条款，以国家法律法规为准。
以上内容经全过程监督，特此公告。
南昌市红谷滩区西站瑞都小区第一届业主委员会2025年5月28日

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7月17日，市住建局物业管理处联合市物业服务协会组织召开兴化市住宅小区“五晒”工作专题培训会。全市各住宅小区物业项目经理、财会人员共计130余人参加培训。


会上，市住建局物业管理处重点解读了“五晒”工作的核心内容，即物业服务标准、收费标准及明细、住宅专项维修资金、公共收益、公共能耗等信息的公开公示。此举是推动物业管理规范化、透明化的关键步骤，旨在切实保障业主权益，促进物业服务行业健康发展。


随后，市物业服务协会特邀专家深入解析了“五晒”工作的具体要求与操作规范。专家详细讲解了在物业服务区域显著位置设置“一台一箱两栏”（指信息公示台、意见箱、公告栏、宣传栏）的标准流程，以及企业营业执照、服务电话、专项设施设备维修保养信息等需长期公示的要点。培训结合实际案例，生动阐述了“五晒”工作在提升小区管理质效、化解物业矛盾纠纷等方面的积极作用，并分享了周边地区相关工作的成功经验，为参训人员提供了宝贵的实践参考。


本次培训为我市住宅小区全面推进“五晒”工作奠定了坚实基础。下一步，市住建局物业管理处将指导市物业服务协会持续跟进与督查，确保各小区将“五晒”工作要求落实到位，切实提升全市住宅小区物业管理服务水平和居民生活品质。

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2025年7月10日，中央纪委监委官网发布文章《书记谈丨深化整治住建领域群众身边不正之风和腐败问题》。
文章指出，
重点整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题。

书记谈丨深化整治住建领域群众身边不正之风和腐败问题
近日，中央纪委国家监委驻住房和城乡建设部纪检监察组干部到北京市政务服务中心调研12345接诉即办物业服务领域问题相关工作。马瑞 摄
文章中提到：
城市建设、运营、治理等领域发展不充分不平衡，影响人民群众对美好生活的向往，住房质量、燃气安全、物业服务等突出问题让群众操心、烦心、揪心。
住建领域群众身边不正之风和腐败问题，侵害群众切身利益，啃食群众获得感，挥霍群众对党的信任，必须强力整治、坚决查处。
反腐败斗争向基层延伸、向群众身边延伸，延伸的是群众的获得感、幸福感、安全感。
坚持把人民满意作为根本标准，群众反对什么、痛恨什么，就坚决防范和纠正什么，通过认真纠正和严肃查处，让整治成果切实惠及人民群众，让群众切身感受到正风肃纪反腐就在身边。
文章特别指出：
整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题方面。
中央纪委国家监委驻住房和城乡建设部纪检监察组会同住建部指导地方全面排查，推动形成问题清单，建立工作台账；广泛开展调研，了解情况、听取意见。
推动相关住建部门履行好监管职责，推动形成加强信息公开、规范管理公共收益、强化履约服务监管、建立信用评价机制等政策组合拳，有效提升基层治理效能。
来源：中央纪委国家监委网站

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第十八条 业主委员会成员不得有下列行为：
（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定，或者怠于履行职责；
（二）违反规定使用业主委员会印章；
（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料，或者拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料；
（四）未经业主大会决定，擅自与物业服务人签订或者解除物业服务合同；
（五）骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收益等业主共有财产；
（六）索取、收受房屋建设、物业服务、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；
（七）利用职务之便为自己或者他人在物业服务费用支付、汽车停放等方面谋取不当利益；
（八）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观、擅自改变房屋使用性质、违法出租房屋；
（九）未按照约定支付物业服务费用、汽车停放费或者未按照规定交纳住宅专项维修资金等相关费用且未及时改正；
（十）打击报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；
（十一）其他侵害业主合法权益的行为。
业主委员会成员有前款行为之一的，由业主大会按照议事规则予以罢免，并在住宅物业管理区域内显著位置公告。住宅物业所在地县级市（区）住宅物业管理主管部门、村民委员会、居民委员会应当给予指导和协助。

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为深入开展小区物业服务突出问题专项整治工作，推动全市物业服务向规范化、标准化、精细化发展，现将全市住宅小区物业服务突出问题举报的有关事项通告如下：

一

受理范围

（一）物业服务履约不到位

1.未按照合同约定内容和标准提供服务；

2.未履行信息公开义务或公示失实；

3.对违规行为不劝阻、不报告；

4.不按规定履行移交义务。

（二）公共收益管理不透明

1.小区公共收益底数不清，账户管理不规范；

2.未公示公共收益收支情况；

3.违规侵占、挪用小区公共收益。

（三）其他问题

1.物业服务企业利用不正当手段进驻小区；

2.物业服务企业解聘后无正当理由拒不撤场；

3.物业服务企业通过威胁、恐吓、伪造选票等不正当手段阻碍成立业主委员会或干扰业主选聘其他物业服务企业；

4.业主委员会乱作为损害业主利益。



二

举报渠道

专项整治期间，设立专门的举报电话和电子邮箱，公开征集问题线素。

物业管理服务突出问题投诉举报途径



三

相关说明

提供问题线索应尽量详细具体，包括但不限于涉及的小区名称、物业服务企业名称、问题发生时间、具体情况、相关证据材料等，并请提供真实姓名和联系方式，以便核实调查。

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第十九条 业主委员会成员人数不足业主大会议事规则规定成员总数二分之一或者低于法定最低人数的，住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会应当指导和协助业主组织召开业主大会会议，对业主委员会进行调整。
业主委员会阻挠业主大会行使职权，拒不执行业主大会决定，怠于履行业主委员会职责的，或者未经业主大会决定，擅自与物业服务人签订或者解除合同的，由住宅物业所在地县级市（区）住宅物业管理主管部门责令限期改正；拒不改正的，住宅物业所在地乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会应当指导和协助业主组织召开业主大会会议，调整或者重新选举产生业主委员会。

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专项整治期间，设立专门的举报电话和电子邮箱，公开征集问题线素。

朴实的农民

物业管理要规范

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第二十条 业主委员会应当将下列信息在住宅物业管理区域内显著位置公布，并及时更新：
（一）成员姓名、职责分工和联系方式；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同；
（四）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况和业主委员会成员工作补贴等费用情况；
（五）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；
（六）由业主委员会管理的业主共有部分的经营和收益收支情况；
（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库处分使用情况；
（八）其他应当向业主公布的信息。
前款第一项至第三项应当长期公布，第四项应当每半年公布一次，第五项应当及时公布，第六项、第七项应当每年公布一次，第四项至第七项公布期限均不得少于十五日。

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小区业委会成立后第一件事是干什么？
很多业主觉得是“换物业”，
然而正确答案是
物业公司向业委会“四资移交”。

何为四资移交：
四资移交‌是指物业公司将小区的
公共资料、资源、资产、资金等
四类资源移交给业委会的过程。

以下是湖北省宜昌市文澜府小区业主委员会成立后，关于四资移交全过程纪实：

一、2024年6月底业委会成立，7月初完成备案及公章刻制。

二、7月下旬，委员进行分工，对小区基本情况进行摸排。

三、草拟四资移交函。

四、7月31日业委会集体决议，向物业公司发出四资移交函，要求物业立即启动四资移交工作。

五、8月1日，业委会成立来第一份函《关于请物业公司配合做好小区四资移交工作的函》（见附件）送达物业，并约定8月15日进行正式移交。

六、8月15日14:00，按照移交函送达时与物业约定的移交时间，业委会邀请了社区网格员参与监督移交，同时还邀请了专业人士协助。

本次移交会，物业移交了小区基本资料电子档、小区广告经营合同（部分），通报了小区设施设备基本情况。

七、8月16日至8月29日，业委会委员对移交的资料逐一核实，对经营合同逐一清算。

八、8月30日，业委会与物业、社区开展三方会议，对四资移交中基本资料和公共区域广告合同及收益存在的问题进行沟通，并对移交资料进行核对；
同时对降低物业费、公共收益比例调整进行了磋商，但未达成一致意见。

九、8月31日至9月13日，业委会委员就小区内公共设施开展摸排。

十、9月14日，业委会委员组织与物业对小区公共资产的设施设备进行现场核查，对每一栋楼的水箱、电表、水泵、消防设施、监控设施……
无论大小设施设备，均一一查验核实，并详实记录。

十一、9月15日至9月30日，针对前期与物业进行资料移交、现场查验情况，梳理移交单内容，并与物业进行确认。


十二、10月12日，再次邀请社区网格员监督物业进行四资移交确认，本次移交会，对前期所有移交内容进行二次确认。
物业、业委会现场确认移交内容，并签字盖章；

十三、次日，业委会将移交清单递交社区盖章确认。

长达两个半月的四资移交工作，
圆满完成，
过程描述虽简单，
但其工作相当繁琐。

关于请物业公司配合做好小区四资移交工作的函↓
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文澜府小区“四资”移交清单↓

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江苏省泰州市住宅物业管理最新规定
一、政策背景为破解物业权责不清、公共收益监管薄弱等社区治理难题，泰州市修订《住宅物业管理条例》，强化业主自治与政府监督协同，构建“党建+法治+智治”三位一体治理体系。
二、核心内容
1.主体权责再厘清
业主决策革新：推行实名制表决（书面/电子平台双轨），重大事项需双三分之二业主参与，其中改建重建等需四分之三同意。首创“异议表决制”，维修资金使用未反馈视为同意。B
业委会约束机制：列举11项禁止行为（如私用公章、挪用资金），违规可由20%业主联名罢免；换届时资料强制移交街道保管，拒交可申请公安介入。
物管会替补制度：对无法成立业委会的小区，由街道组建9-13人物管会（业主代表≥60%），代行职责但无权修改规约，新业委会成立后7日内自动解散。
2.服务监管双强化
企业透明运营：物业须长期公示营业执照、应急电话，年度公布合同履行、公共收益等10类信息，违规最高罚20万元。
收费精细化管理：普通住宅前期物业实行“等级服务定价”，政府每三年评估调价；酬金制模式需单独列账并年审，审计费可从公共收益支出。
退出强制交接：更换物业时须移交共有资产、技术资料、代收费用等4类标的，拒不退出最高罚20万元，街道可协调公安清退。
3.公共权益硬保障
收益阳光化：公共收益扣除成本后属业主共有，物业或业委会须单独建账、年审公示；20%面积或人数业主质疑可触发强制审计。
维修金活化：紧急情形（外墙脱落、电梯故障等）可“绿色通道”申领，3日内审核；首创维修保险机制，业主投保分担共有部分维修风险。
电梯更新专账：新建小区建设单位按建筑安装费1%预存电梯更新资金，纳入维修金专户管理。
4.治理协同新机制
数字赋能：市级物业平台提供电子投票、招投标、投诉处理一站式服务，破解业主决策难。
老旧小区分类治理：有条件的推行市场化物业；不具备的实施社区托底服务（保洁/绿化等），费用由业主分摊。
执法进小区：明确47项禁止行为（如违建、高空抛物）的对应执法部门，要求公示联系人电话，30分钟内响应投诉。
三、政策亮点首创“维修保险机制”破解公共部分维修困局，以“实名表决+电子平台”保障业主真实意愿，构建“业委会-物业-执法部门”责任闭环，打造长三角中小城市物管改革样本。