国际公寓新华物业与业主委员会此举简直可笑至极

xhsdzb

业主共有资产包括哪些？公共收益包括什么？
         
                                                
                        
              
                业委会资讯              
              
              
            
            
            
              2025年08月03日 23:53
              江苏
              
                           
                           
            
            
         

         
         
         
            
              
              
            
              
              
               
              
            
         

         
         

         
                                       

         
                    

         
                    
                    
         
         
         
         
         
                                                            
共有资产清单
小区内业主共有资产包括：
一、物业共用部位，主要为建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风采光井等；
二、物业共用设施设备，主要为电梯、天线、公共照明设施、消防设施、人民防空设施、绿地、道路、沟渠、池、污水井、共有车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物、构筑物等。
三、地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或者约定不明确的，归全体业主所有。
公共收益清单
公共收益一般包括但不限于以下范围：（一）利用空闲公共车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；（二）利用业主共有场地开展摆摊等商业活动及投放自助售卖机、快递柜、饮水机等设施所得的收益；（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告或其他经营活动，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告或其他经营活动所得的收益；（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；（五）相关单位或个人支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金等；（六）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；（七）公共收益利息等其他收入；（八）其他依法属于全体业主的收入。
公示公开清单
物业服务企业或业主委员会应当在物业小区公开公示的内容清单：（一）物业服务企业的营业执照彩色影印件。（二）物业小区项目经理或者负责人的姓名、照片、联系方式等基本信息。（三）物业小区客户服务电话、工程维修电话、应急值班电话、投诉监督电话及供水、供电、供气等专营单位服务电话。（四）物业服务合同或者前期物业服务合同、管理规约。物业服务企业提供特约服务的，应同时公示所提供服务的收费标准。（五）公共停车位配建数量和具体分布图，小区停车管理制度等信息。（六）电梯、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位的名称、营业执照、资质、联系方式、应急处置方案和电梯维修保养检验费用等。（七）水、电等公共能耗费用分摊表，每月公示一次，公示时间不少于三十日。（八）物业服务企业受委托申请使用住宅专项维修资金情况，按照住宅专项维修资金申请使用规定进行公示。（九）物业管理相关政策法规。（十）利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动的合同或协议、所得收益及使用情况，于每季度第一个月的月底前将上一季度公共收益收支情况予以公示，公示时间不少于三十日。公示当年第四季度公共收益收支情况的，应将当年度公共收益的全年收支情况一并公示。（十一）公共公益审计报告，在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示。（十二）法律、法规规定的其他应当公示的信息。

兴化蒙迪欧

第八条 住宅物业管理区域的全体业主组成业主大会。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。
业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成。一个业主小组产生一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议。业主代表在业主代表大会会议召开前应当就会议议题征集本小组业主意见，需要业主书面投票表决的，由业主本人签字确认。
业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人；业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。
业主代表推荐办法应当在业主大会议事规则中规定。

xhsdzb

小区公共区域的“生意”源源不断但收益却常成“糊涂账”作为业主你是否关注过电梯广告费、地面停车费、公共场地租金等收益的归属问题？
近日河池市宜州区人民法院审理了这样一起小区业委会起诉物业公司的合同纠纷案件1案情回顾2016年12月30日，A公司入驻B小区提供前期物业服务。随后该小区开始陆续交房。业主（乙方）在交房时与A公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》。协议第八条"广告牌设置及权益"明确约定：“未经甲方批准，乙方不得在小区公共场所展示或悬挂任何广告招牌。不得在房屋外立面（含玻璃窗内立面）张贴任何广告和招牌。乙方在本物业区域内设置广告牌，须向甲方缴纳一定的管理服务费，甲方收取的费用主要用于维修小区的公共设施，乙方在本区域内设置广告牌自行管理，因广告牌而造成的损失由乙方自负。”2023年2月6日，B小区成立业主委员会。同年6月30日，A公司退出小区物业服务。

后因外围停车费、公共区域广告费等费用的交接、退还协商未果，B小区业主委员会将A公司诉至法院，要求A公司返还自2022年6月14日起收取的外围停车费23441.74元及公共区域广告费收益26720元，并支付相应的利息损失。
2法院审理宜州法院审理后认为，根据民法典相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
被告A公司在搬离B小区后，理应将属于该小区全体业主共有的收益支付给原告，现在逾期支付已经构成违约。另外，A公司与开发公司签订的《前期物业服务合同》中对于这部分收益并无约定，之后与业主签订的物业服务协议中也仅是约定A公司收取的广告费收益主要用于维修小区的公共设施，并未明确具体的分配方式。
但小区公共部分的户外停车费、广告收益如无其他约定应属于全体业主所有。
考虑到停车费和广告费收入的取得离不开A公司的经营管理，故对该部分费用的分配，结合本案实际，法院酌情在扣除30%的管理成本后，A公司将收取的该部分收益的70%返还给B小区业主委员会。
对于A公司要求在广告收益中扣除购买两个箱式垃圾桶的花费13000元的主张。
综合双方的证据以及本案事实，该支出确属为小区公共卫生所需的支出，故法院采纳A公司的这一主张，在收取的广告费中先予扣除该费用后再按照前述比例返还。
综上宜州法院作出一审判决A公司向B小区业主委员会返还外围停车费16409.22元以及公共区域广告费收益9604元宣判后，A公司提起上诉。二审法院维持原判。该判决现已生效。







3法官说法日常生活中，业主与物业公司之间的纠纷层出不穷，其中不乏因公共收益对簿公堂的现象。
一方面是物业财务管理混乱，缺乏有力的监督。另一方面是很少有物业能主动、及时地公开明细，从而业主难以知晓小区公共区域的具体使用以及收益明细，以致无法维权。为此，物业公司应当主动作为，制定公共收益公开制度，并为公共收益设立单独银行账户，确保资金专款专用，推进公共收益规范化、透明化。
业主或业主委员会也要督促好物业公司及时对公共收益部分进行年度审计或公示。
如发现物业公司有侵害业主权益时，应采取合理合法的渠道维护自身的合法权益，避免采取拒缴物业费的方式与物业公司对抗。
4法条链接01《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。02《物业管理条例》第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

兴化蒙迪欧

第九条 下列事项由业主共同决定:
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准；
（五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（六）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

xhsdzb

业主满意度调查问卷
尊敬的业主，大家好！
为了让我们的服务更加贴合大家的生活需求，特此展开“      年业主满意度调查”。
我们诚挚邀请您参与此次调查，您的每一份反馈都将是我们前进的动力。
我们承诺，我们将对所有信息进行严格保密，仅用于改善物业服务和居住环境。
我们深知只有真诚地听取，并回应业主的需求和意见，才能让我们的小区更加和谐宜居。
在此，我们衷心感谢您一直以来对物业的关注与支持。期待您的参与，携手共创美好未来！
*1.基本信息：（信息保密）姓名：           房号：            联系方式：（仅用于回访）          
*2.您对本小区的物业服务满意吗？○满意○不满意

*3.如果满分为10分，您愿意为本小区的物业服务打多少分？
                    
*4.您是否对物业提出过投诉/意见/问题/报事报修呢？
○提出过○没提过
*5.物业的工作人员对您提出的问题，是否及时回复收到？
○30分钟内回复
○30分钟~1小时内回复○超过1小时才能回复
*6.物业工作人员接到您提出的问题后，是否在当天进行处理？暂时无法处理的，有无约定回复时间？○是○否
*7.物业将问题处理完成后，是否告知了您？○我收到物业的回复○偶尔能收到物业的回复○提出问题后，没有收到回复
*8.如果您是空置房业主，是否收到管家空置房巡查的照片、视频？○我不是空置房业主○有收到○没收到
*9.您是否清楚如何向物业进行投诉/意见/问题/报事报修等？○业主群里直接@物业工作人员○私发给楼栋管家○通过服务中心电话联系○其他途径
*10.您是否收到业主群的温馨提示包括但不限于：服务日报、恶劣天气提醒、楼道禁止堆放杂物、禁止噪音施工、禁止高空抛物、绿化消杀、电梯维保等？○在业主群看到○楼管会发给我○没看到过相关信息○没注意过
*11.您是否参与过小区社区文化活动？○参加过，满意○没参加过○参加过，不满意
*12.为什么没参加社区文化活动？○活动内容不感兴趣○不知道活动什么时候开始○小区没有举办过活动○其他原因
*13.您觉得小区门岗对外来人员的管控是否到位？○管理得当○不行，外来人员很多，没有安全感○没太关注
*14.您觉得小区车辆管理工作是否到位？○车位没有被违规占用过○车位偶尔被其他车辆占用○车位经常被其他车辆占用
*15.小区单元楼道内的环境卫生是否干净？○干净，感觉每天都有人打扫○一般，感觉2~3天打扫一次○不干净，感觉很长时间都没人打扫
*16.小区公共区域的卫生是否干净？○干净，路面没有白色垃圾，枯枝落叶也能及时清理○一般，偶尔能看到白色垃圾○不行，地上的白色垃圾通常要2~3天才能打扫干净
*17.小区的园林绿化修剪是否满意？○满意，草坪、绿植都能看到修剪痕迹○不满意，杂草多，绿植没有修剪，高高低低随意生长○没太关注过
*18.物业服务人员的服务态度是否满意？○满意，物业工作人员有礼貌，在对话的时候使用敬语，我感觉受到了尊重○一般，物业工作人员能够正常交流○不满意，物业工作人员服务态度很差
*19.您对物业比较满意的地方【多选项】○对客服、楼管比较满意○对保洁、环境比较满意○对园林绿化比较满意○对秩序维护比较满意○其他
*20.您对物业不满意的地方，请举例                    
*21.您对物业是否还有其他意见和建议                    

兴化蒙迪欧

兴化市城市社区物业管理办法（试行）
第八条 业主大会决定以下事项：  
（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；  
（二）选举、更换业主委员会成员；  
（三）选聘、解聘物业服务人；  
（四）筹集和使用专项维修资金；  
（五）改建、重建建筑物及其附属设施；  
（六）确定物业服务内容、标准及收费方案；  
（七）其他涉及全体业主共同利益的事项。

xhsdzb

2025年8月22日，浙江政务服务网通报：

当事人浙江瑞某物业服务有限公司为了谋取瑞安市某小区物业服务业务，于2023年10月27日至2023年11月14日期间，通过微信转账方式，向瑞安市某第三届业委会副主任兰某某（已由公安处理）行贿了10万元，为其公司在该小区物业招投标中谋取交易机会。
直至案发时止，当事人在该小区物业招投标未中标，未获利。
当事人为了谋取瑞安市某小区物业服务业务向交易相对方的工作人员贿赂的行为，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第十九条“经营者违反本法第七条规定贿赂他人的，由监督检查部门没收违法所得，处十万元以上三百万元以下的罚款。情节严重的，吊销营业执照”之规定，决定对当事人处罚如下：责令当事人立即改正违法行为，处罚款65000元。

兴化蒙迪欧

第九条 下列事项由业主共同决定:
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）确定业主大会、业主委员会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准；
（五）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（六）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（八）改建、重建建筑物及其附属设施；
（九）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

xhsdzb

小区地上车位停车费
是公共收益，
扣除合理成本之后，
归属业主共有，
这是全国商品房小区既有事实。

出乎意料的是
竟然有例外，
青岛市城阳区上马街道
地恒春天小区470个地上车位，
一直是开发商收着租金。

2023年7月，
地恒春天小区换了物业，
在小区服务14年的前期物业撤场。

从此之后，
业委会和开发商
为了地上车位所有权
展开更为激烈的交锋。
图片
↑前期物业退场时，小区大门道闸也给拆走了


一
业委会起诉开发商

去年下半年，地恒春天业委会将小区开发商诉至法院，请求法院依法确认该小区的地上车位所有权（占有、使用、收益、处分的权益）归全体业主所有。

业委会认为，地恒春天项目建设完毕后，开发商已将全部商品房出售给小区业主。

随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。

根据法律规定，地恒春天小区内用于停放汽车的车位，应当属于小区全体业主共有。

小区开发商却于2006年开始将案涉车位据为己有，且对外租赁，并收取租金。

二
前期物业合同中的霸王条款

2009年8月1日，开发商与前期物业签订《前期物业服务合同》，合同时间自2009年8月1日至2011年7月31日止。

第八条约定，停车位属于开发商所有，停车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位三万元/个（使用年限为50年）标准向开发商一次性交纳。
前期物业服务合同对业主具有法律约束力，视为开发商与业主约定停车位归开发商所有。

2020年，开发商与前期物业签订2020年1月1日至2023年1月1日止的《物业服务合同》。
第六条约定，车位泊位费：地上停车位按照60元/个.月收取，费用中30元/个.月的车位租赁费归开发商所有。

三
业委会败诉

一审法院认为，本案的争议焦点为涉案停车位的所有权归属问题。

《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

根据原、被告提交的证据显示，业委会所主张的停车位已经规划审批，属于建设规划内规划用于停放车辆的车位，且商品房买卖合同约定车位归开发商所有，对合同当事人均具有法律约束力。

故业委会主张确认车位归全体业主所有，没有法律依据。

2025年8月21日，一审法院驳回业委会的诉讼请求。



四
官司输的很憋屈

业委会说，现在是470个地上车位，开发商规划车位373个。入住后，物业利用空地修建的地上车位，也全部判给开发商了。
这场官司输得很憋屈！

1.地恒春天地上车位平面图显示，诉争车位是分散在每栋住宅楼的附近，很难想象其土地成本没有分摊到房价；

2.地上车位平面图还显示，所谓地面车位，就像画了车位线的公共场地；

3.商品房买卖合同、前期物业服务合同属于格式合同，开发商处于绝对强势地位，业主在签合同时，是否存在“重大误解”？

4.我国不动产权属是登记制，商品房买卖合同、前期物业服务合同约定的产权归属是否有效？

附：《民法典》第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形。

第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

兴化蒙迪欧

民法典关于小区业主车辆停放的规定
《民法典》关于小区业主车辆停放的规定主要涉及车位的归属与使用问题，具体规定如下：
一、车位、车库的归属
规划车位的归属：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这意味着，开发商或业主委员会可以根据规划，通过不同的方式将车位、车库的使用权或所有权转让或出租给业主。法规1
共有车位的归属：同样依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这类车位通常不涉及单独的出售或附赠，而是作为小区公共设施的一部分，供全体业主共同使用。法规2
二、车位、车库的使用
优先满足业主需要：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这一规定确保了业主在车辆停放方面的优先权，防止开发商或物业管理公司将车位、车库擅自出租或出售给非业主。法规3
共同决定事项：根据《物业管理条例》第十一条，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，如车位、车库的使用规则、收费标准等，应由业主共同决定。这意味着，对于车位、车库的具体使用和管理，业主有权通过业主大会或业主委员会进行协商和决策。法规4
综上所述，《民法典》及《物业管理条例》对小区业主车辆停放的规定，既明确了车位、车库的归属问题，又保障了业主在车辆停放方面的权益。业主应积极参与小区管理，通过合法途径维护自己的权益，同时遵守小区规定，共同营造一个和谐、有序的居住环境。

xhsdzb

业委会函及物业回函
目录一、业委会致物业的函（涉及“外墙砖、石脱落”问题、“部分业主收到催缴物业费律师函”问题、设施设备清单等）二、物业的回函附件1.翡翠花园小区设施设备台账2.电梯台账3.2025年度设备维修养护计划表4.工程部设备保养记录表5.绿化支出发票凭证（略）

关于2025年8月11日业委会《告知函》的回复
长沙市望城区名家·翡翠花园小区第二届业委会：
贵委员会于2025年8月11日发来《告知函》已知悉，我司高度重视函件中提及的内容，第一时间组织相关部门对事项进行核查、讨论，现就函件内容回复如下：
一、关于小区7栋、10栋业主反映楼道油烟味刺鼻的问题
以上两栋房屋均已竣工验收、交付使用十年左右。
前期物业接业主反馈相关情况后，第一时间安排工作人员对排烟管道进行排查，烟道无堵塞情况、排烟正常，楼栋烟道顶部无动力风扇运行正常，排查结果烟道功能未发现异常。
二、关于一期大门菜鸟驿站安全隐患和拥堵问题
我司已多次同商铺老板沟通，要求其做好门前三包，在隔离护栏末端处设置“临时卸货点”标识，要求所有配送车辆仅能在此区域停靠，且卸货完成后立即驶离，此区域不能长时间停车。
并与商家协商将配送时间调整为非业主通行高峰时间段，且配合做好门前路段的秩序维护，引导配送车辆规范停靠，提醒取件业主即停即走，避免拥堵。
三、关于小区1栋、2栋配电柜经常跳闸停电问题
因电力供应问题属于电力局直管，故我司第一时间联系电力局进行紧急处理及全面排查。
2栋之前电力局已进行过处理，目前未再出现跳闸情况。
1栋近期电力局已现场排查，拟定解决方案，目前正在实施，我司会持续跟进。
四、关于小区外墙砖、石脱落逐渐增多问题
因小区外墙为瓷砖材料，历经十来年的雨水侵蚀、热胀冷缩、老化等原因，外墙砖及装饰边有出现开裂松动脱落的风险，故我司深知该问题的严重性，高度重视。
每日安排秩序维护员对外墙进行巡查，尤其雨后、大风天后，增加巡查频次，一旦发现安全隐患问题，便及时通知蜘蛛人紧急处理。
针对脱落较为严重，对业主生命财产安全构成严重威胁的8栋，申请启用了维修资金进行了处理，消除了安全隐患。
我司在每个楼栋单元口均已张贴“外墙瓷砖脱落风险”警示牌，提醒业主们进出楼栋务必走主大门，切勿走旁边小道，不要在楼栋下方长时间逗留，避免高空坠物。
五、关于近期小区部分业主收到催缴物业费律师函，请物业公司提供欠费统计表的问题
首先非常感谢贵委员会对我司物业费收缴工作的大力支持。
此次律师函发送共计39户，主要针对未收房、长期空置及个别原因欠费的业主，1栋2户，2栋1户，3栋2户，4栋4户，5栋7户，6栋3户，7栋2户，8栋4户，9栋2户，10栋2户，11栋5户，12栋3户，13栋2户。
此项工作为法务催收的日常工作，每年都会进行。
出于对业主个人信息的保护，我司不便提供相关业主信息。
物业费是维持小区公共设施、设备正常运行，维护公共安全、秩序、环境卫生等最基本的需求，更是物业保值增值的前提条件。
如果不能按时缴纳物业费，必然影响到物业服务工作的开展，同时将严重侵犯已交费业主的切身利益，最终受损的是全体业主自身。
烦请贵委员会通过各种渠道加强宣传，呼吁业主积极缴纳物业费。
六、关于物业公司与开发商移交的设施设备清单
设施设备清单在第一届业委会成立时已移交，现有设施设备清单附后。
七、设施、设备养护记录台账附后
感谢贵委员会对我司服务工作的监督与支持，我司将持续优化服务，及时响应业主需求，共同提升小区居住品质。
特此函复。
长沙市福鹏物业管理有限公司望城分公司2025年8月20日

兴化蒙迪欧

第十七条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告住宅物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）督促业主按照约定支付物业服务费用等相关费用；
（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集、使用；
（七）监督物业服务人对业主共有部分的经营和收益收支情况；
（八）协调处理住宅物业管理活动中的矛盾纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当按照业主大会议事规则和业主大会决定召开会议。业主委员会应当在会议召开前，将会议议题告知村民委员会、居民委员会，听取村民委员会、居民委员会的意见和建议。村民委员会、居民委员会可以根据情况派员参加。

xhsdzb

傻白甜业主们那知道小区一年公共能耗多少钱，也不去查查小区的电路怎么接的、电网上多少费用，自己这一代连同子子孙孙都一直被无良物业公司收割。 一  公共能耗费翻倍 
近日，扬州某小区业主宋先生向“名城扬州网”反映，其所在小区的公共能耗费出现异常上涨。
且金某服务股份公司仪征分公司（物业公司）对费用构成及账目明细的解释未能让业主信服，引发业主群体的广泛关注。
据宋先生介绍，该小区建成已有约8年时间，公共设施方面并未新增项目，往年公共能耗费的年度支出基本稳定在9万至10万元区间。
但今年物业公司公示的公共能耗费用却达到17.8万元，较往年近乎翻倍。
业主们通过电网查询得知，去年小区实际产生的电费支出为7.7万元，水费支出约1万多元，两项合计9万多元，与往年支出水平基本持平。
由此，业主们推测物业公司可能虚增了约8万元的支出。
更值得关注的是，业主在查阅2021年的“物业服务收支情况明细表”时发现，物业公司将公共能耗收入和电梯费收入均记为零，而是将小区的所有收入统一算作物业费收入。在扣除各项成本后，表格中显示的20多万元结余，疑似被物业公司作为利润提走。
目前，业主们正计划通过报警等途径维护自身权益。
 二  什么是公共能耗费 
公共能耗费是指物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用。
公共能耗费的两种收取方式：
1.如果物业服务合同约定，物业费中不包含公共能耗费，那么，公共能耗费属于由物业公司代收代交的费用，单独列账，按实际消耗向业主分摊，多退少补，定期公布实际费用和分摊情况。
2.如果物业服务合同约定，物业费中包含公共能耗费（一费制），那么，不得再收取公共能耗费。
 三  在公共能耗费上敛财的伎俩 
1.差价落入物业公司的口袋
前期物业服务合同中约定，公共能耗费属于代收代交、按实结算费用。
但物业公司在收费时，预收很高的公共能耗费，且计入物业费，作为固定费用收取。
预收的公共能耗费和实际费用之间的差价，就落入了物业公司的口袋。
2.重复收费敛财
物业公司将物业费中包含的水电费计入公共能耗费，重复收费。
物业费包括什么？→国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条
以下水电费用，包含在物业费中，物业公司不能计入公共能耗费，不能分摊给傻白甜业主。
1.物业公司办公、生活的自用水电费用；
2.物业服务区域内地下停车场、绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用；
3.物业服务区域内开展喜庆、宣传等公共活动的水电费用；
4.利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用（公共收益返还给业主之前，扣除了合理成本）。→《第二百八十二条》第二百八十二条

兴化蒙迪欧

我省出台物业服务质量提升行动实施方案
时间：2025-07-02 07:11 来源：新华日报 字号：默认 小 大
省住房城乡建设厅近日发布《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》，聚焦当前物业服务领域群众反映强烈的突出问题和制约行业发展的难点堵点，以“三公开、三提升、三通畅、创新试点示范”为主攻方向，实施物业服务质量提升行动。

《实施方案》明确，力争到2026年底，物业服务和收费信息、公共收益收支情况公开机制全面建立，部门职责公示公开机制有效落实；业主委员会（物业管理委员会）组建率超过70%，老旧小区物业管理服务覆盖率超过80%，全省通过物业管理师职业技能等级认定人员新增3000人左右；住宅专项维修资金应急申请使用“绿色通道”全面建立，物业管理服务领域信访举报处置率100%，物业服务履约率明显提高，投诉数量显著下降。

聚焦物业管理服务阳光透明、小区管理短板弱项、群众急难愁盼和行业创新发展，《实施方案》要求提升业主自治组织组建率，提升老旧小区物业管理服务覆盖率，因地制宜采取业主自治、政府托底、国企进驻、引入市场化专业物业服务等多种形式，破解老旧小区物业管理难题，推动资源整合，通过片区化统筹、盘活闲置资源、智慧化改造等方式，积极探索“低收费、可持续”模式，推动老旧小区物业管理“从无到有、从有到优”。

如何保障住宅专项维修资金正确合规使用，是困扰许多小区的难题。《实施方案》提出进一步细化住宅专项维修资金应急使用条件，针对房屋渗漏、电梯故障、消防隐患等不同问题，明确申请使用流程和所需材料，依法依规采取压减申报要件、优化工作流程、限时审核拨付等方式，提高申请使用效率。

各地将选取一些具备条件的住宅小区，探索开展由业主委员会收取物业费、采取包干制以外的物业收费方式、拓展智慧物业应用场景（电子业主卡、业主在线表决平台等）、发展“物业+生活”融合服务、项目经理向业主委员会和社区述职、业主委员会离任审计等试点。

xhsdzb

什么是物业费？


物业费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，而向业主或使用人收取的费用。

物业费包括什么？
许多物业公司，除了收取物业费，还另外收费，业主交的不明不白，意见很大。那么，物业费到底包含哪些项目？收了物业费之后，物业应该做些什么？
一般来说，物业费主要包括以下几个部分，也就是物业应该做的事：
1.物业管理区域的绿化养护费用；2.物业管理区域的清洁卫生费用；3.物业管理区域的秩序维护费用；4.办公费用；5.物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；6.物业管理企业固定资产折旧；7.物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用；8.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；9.经业主同意的其它费用。
出处

兴化蒙迪欧

我省出台物业服务质量提升行动实施方案
时间：2025-07-02 07:11 来源：新华日报 字号：默认 小 大
省住房城乡建设厅近日发布《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》，聚焦当前物业服务领域群众反映强烈的突出问题和制约行业发展的难点堵点，以“三公开、三提升、三通畅、创新试点示范”为主攻方向，实施物业服务质量提升行动。

《实施方案》明确，力争到2026年底，物业服务和收费信息、公共收益收支情况公开机制全面建立，部门职责公示公开机制有效落实；业主委员会（物业管理委员会）组建率超过70%，老旧小区物业管理服务覆盖率超过80%，全省通过物业管理师职业技能等级认定人员新增3000人左右；住宅专项维修资金应急申请使用“绿色通道”全面建立，物业管理服务领域信访举报处置率100%，物业服务履约率明显提高，投诉数量显著下降。

聚焦物业管理服务阳光透明、小区管理短板弱项、群众急难愁盼和行业创新发展，《实施方案》要求提升业主自治组织组建率，提升老旧小区物业管理服务覆盖率，因地制宜采取业主自治、政府托底、国企进驻、引入市场化专业物业服务等多种形式，破解老旧小区物业管理难题，推动资源整合，通过片区化统筹、盘活闲置资源、智慧化改造等方式，积极探索“低收费、可持续”模式，推动老旧小区物业管理“从无到有、从有到优”。

如何保障住宅专项维修资金正确合规使用，是困扰许多小区的难题。《实施方案》提出进一步细化住宅专项维修资金应急使用条件，针对房屋渗漏、电梯故障、消防隐患等不同问题，明确申请使用流程和所需材料，依法依规采取压减申报要件、优化工作流程、限时审核拨付等方式，提高申请使用效率。

各地将选取一些具备条件的住宅小区，探索开展由业主委员会收取物业费、采取包干制以外的物业收费方式、拓展智慧物业应用场景（电子业主卡、业主在线表决平台等）、发展“物业+生活”融合服务、项目经理向业主委员会和社区述职、业主委员会离任审计等试点。

xhsdzb

杨某、刘某、唐某等六人是A小区业主。
2020年，A小区业委会在未征求全部业主意见的情况下，将位于小区地面停车位的经营管理权出租给某物业公司，并与该物业公司签订了相关经营管理合同。
杨某、刘某、唐某等六人认为，业委会擅自将停车位经营管理权出租的行为侵犯了其合法权益，向法院提起诉讼要求撤销业委会作出的停车位经营管理权出租决定。
法院经审理认为，本案中，六原告是小区的业主，认为业委会的决议侵害其合法权益，有权提出业主撤销之诉。
A小区业委会针对停车位实行封闭管理仅向部分业主征询了意见，且既未获得总户数过半数业主的同意，也未明确告知业主停车位经营管理的公司以及相应的管理方案。
该决议作出的程序不合法，侵害了六原告作为业主的合法权益，应当予以撤销。1
什么是业主撤销权？《民法典》第二百八十条第二款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
当业主请求撤销业委会作出的决议时，应当对该决议从实体和程序两方面进行充分审查：

一是决议内容的合法性，业主所主张受侵害的权益是否属于实体权利或重大程序权利，是否明确具体、是否具有实害性。

二是决议程序的合法性，业委会作出的涉业主利益的决议程序是否符合相关法律法规对送达方式、表决方式、业主人数和专有面积人数达到法定比例等内容的强制性规定。→《民法典》第二百七十八条2
业委会决议违法，业主如何维权？1.行政方式
业主可以向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府反映，责令业委会限期改正或者自行撤销其决议。→国务院《物业管理条例》第十九条
2.司法方式
业主可以向人民法院提起诉讼，要求撤销业委会的违法决议。
→《民法典》第二百八十条3
业主撤销权的原告与被告如何确定？1.原告为合法权益受到损害的业主，包括建筑物区分所有权人、尚未办理所有权登记但根据商品房买卖行为已经合法占有该专有部分的民事主体。承租人、房屋使用人、停车位业主等主体不能行使业主撤销权。
应当注意的是，小区的公共利益有时会与少数业主的权益相冲突，符合小区整体利益，且通过合法程序作出的决议对该小区的所有业主发生效力，没有参与投票或投反对票的业主也应当遵守。
2.被告一般为业主委员会，业主委员会成员的变化，如换届，不影响其主体地位。
物业公司以及业主委员会成员个人不是业主撤销权之诉的适格被告。4
业主撤销权的范围如何界定？业主行使撤销权的范围应当限于业主大会或者业主委员会作出的决议。

兴化蒙迪欧

人民日报再谈物业变革，酬金制成功案例透露关键信号！
一招同学
2025-09-17 11:25
北京
导读
•
AI导读带你速览精华
"从银川的精细化管理到佛山的酬金制改革，实践证明：没有服务不好的小区，只有不尽心的服务。当业主真正成为主人，物业服务才能回归本质。"
内容由AI智能生成
有用
物业服务乱象并非无解,真正缺少的是用心服务的诚意与让业主做主的机制。

2025年9月17日，人民日报（第 15 版 社会）再次将目光投向物业领域，但这次不再是单纯的痛斥物业乱象--而是呈现了多个城市的成功实践。从银川的精细化管理到佛山的酬金制改革，这些案例揭示了一个朴素却深刻的道理:没有服务不好的小区，只有不尽心的服务。


01三地实践，破解物业收费与服务不对等难题

长期以来，物业收费不透明、服务品质差已成为城市居民的普遍痛点。今年四月，人民日报曾连续发文痛斥物业乱象，而这次发布的报道则转向了解决方案的成功案例。

宁夏银川市通过政府指导价政策，让物业费与停车费双双下降。清水湾社区的一位居民坦言:“去年7月降价后，一年省下500多元，但服务一点没缩水。”

物业公司通过精细化管理和技术创新--比如绿化用水从漫灌改为喷灌，年省5万元水费--实现了"降价不降质"。

山东青岛城阳区某小区则优化服务流程，建立集中清洗中心，用大型设备机械化清洗工具，解放人力提高效率。更推出"社区团购"、"银发旅行团"等人性化服务，增强业主与物业的联结。

但最引人注目的，是广东佛山的探索。

02佛山样本，酬金制如何让物业回归"管家"角色?

佛山龙湾华府小区做了一项大胆改革:自今年7月1日起，业主不再向物业公司交纳物业费，所有物业费与公共收益直接存入业委会开设的公共账户。

这与此前《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》提出的"成熟小区试点物业费由业委会收取"方向一致，标志着酬金制从“理论”走向实践。

酬金制并非新生事物。根据2004年1月1日起执行的《物业服务收费管理办法》，物业收费本就分为包干制和酬金制两种方式。然而，包干制因对物业公司更有利而成为主流，业主沦为弱势方。

酬金制的核心是:物业公司制定服务方案与预算，提交业主大会表决。通过后，物业公司提取固定比例作为酬金，剩余资金全部用于小区服务。所有账目必须公开透明，接受业主监督。

03业主大会有效运行，酬金制成功的关键基础

酬金制虽对业主最有利，却有一个基本前提:业主大会必须能有效运行。一切事务由业主大会决定,物业公司仅提供方案并执行。

当前许多小区的问题正在于此一一没有业主大会，或业主大会无法正常运作。即使名义上采用酬金制，也可能沦为变相的包干制，出现账务不清、虚报开支等现象。

佛山龙湾华府的成功，不仅因采用了酬金制，更因为他们自行搭建了"透明社区"数字化平台。通过该平台，业主可随时查看财务信息、审批流程、会议纪要，真正实现了实时监督。

这为解决业主大会"召开难、表决难"的问题提供了宝贵经验。当地政府若能在顶层设计上支持建立电子业主平台，让表决像网购一样方便，将极大促进业主共识的形成。

04业主大会是解决物业纠纷的最终出路，技术问题可解

有人质疑:业委会有资格收物业费吗?谁来监督业委会?--当然是业主（你自己）来监督呀。这些其实都是技术性问题，只要有了监督的渠道和制度，监督问题完全可以解决。

若业委会不想直接经手资金，可委托物业公司代收，存入共管账户。北京早已有小区采用此模式:业主大会授权物业代收，业委会不直接接触资金，但拥有监督权。

底层逻辑其实很清晰:小区的公共部位与设施需要管理，管理费用应由全体业主作为共有人承担。这笔费用应该交给谁?当然是业主共同决定的机构--业主大会。

而业主大会的执行机构，就是业委会。有些人担心业委会缺乏监督，但实际上，监督权就在每一位业主手中。当前真正的问题是业主大会常常因各种干扰无法正常召开。

只要保证业主大会和业委会正常运作，无论是酬金制还是包干制，物业纠纷都能大幅减少。业主满意度低于约定幅度，即可触发终止物业合同的条件。

成功小区的案例实践表明，数字技术加持下的业主大会是打破物业困局的关键。当政府建立便捷的电子业主平台，当业主能够像网购一样轻松表决，社区治理就真正进入了新时代。

人民日报今天的报道，为全国物业治理指明了方向。酬金制不再是理论空谈，而是经过验证的可行方案。期待更多地方能出台科学、符合民意的政策，让业主真正成为小区的主人，让物业服务回归"服务"的本质。

只有业主们能够便捷行使权利，物业公司才会真正俯下身来做好服务--这才是解决问题的根本出路。

xhsdzb

2025年5月6日，人民日报海外版发布了一篇题为《你所在的小区物业费调整了吗？》的文章，笔者观察，人民日报连续多篇发文关于物业民生问题，实属罕见。


业委会圈和物业圈目前有两种不同的反应：

一部分人认为，整治物业无论是专项行动还是常规动作，几乎每年各地政府年年都在搞，年年都在喊，所以见怪不怪，最终落地无非几张纸的事情。

一部分人认为，这次官媒连续三番五次对物业领域进行报道，而且还是国家级权威媒体，在当前严峻的经济政治环境形势下，透露出的信号可以说非同寻常，所以，不可掉以轻心。

笔者更倾向于后者的解读。

以2025年5月6日这篇人民日报海外版发文《你所在的小区物业费调整了吗？》为例，文章直接挑明目前二三线城市物业费正在降费，降费的区间大概在10%-40%。

这意味着深耕二三线城市的物业公司未来整体营收会变得更加脆弱，物业公司需要提前布局和采取行动自救，减少未来降费潮对企业营收的影响。


这里笔者还需补充一点，关于二三线城市的降费潮，物业公司们也并不一定都是草木皆兵，风声鹤唳，据我了解，目前发生的降费潮，只在部分城市的部分项目进行。

这些项目的特征大抵是：不是主城区核心区，入住率不高，改善居多，前期物业费定价确实有点高，高到跟市区、核心地段的物业费相差无几。

以武汉“降费潮”为例，目前武汉降费的项目根据报道40来个左右，按照武汉8000个小区计算，降费的项目占比只有千分之五，且降费的项目基本呈现非核心地区状态，空置率高，前期物业费定价被严重高估。

笔者认为，这些地区的物业费降费更像是市场的自我调节。

另外，二三线城市降费潮是不是真的能席卷全国，还有待进一步观察，例如上海地区，目前整体物业费不降反升！

笔者判断，未来物业费趋势有可能呈现两级分化，即城市核心地区楼盘未来物业费不会降低，甚至会继续提价，以促进高净值资产的保值增值，非核心区域的楼盘，譬如郊区楼盘，偏远楼盘等，物业费会逐步回归理性状态。


人民日报海外版的这篇报道也写到关于这次降费的原因是：

所以，二三线的物业费“降费潮”，印证了笔者上述的话，即某些降费是当地局部市场的自主调节。而政府的调价文件更多的其实也是顺应这种市场行为。

人民日报这篇文章中关于政府的指导价报道原文是：“前期物业费实行政府指导价，目的是规定这笔费用的上限，规范不合理的物业服务行为。”

正如笔者观察的那样，即使是重庆、武汉、青岛等这样的强二三线城市，物业费也非一刀切。

人民日报海外版这篇报告，还讲到关于物业企业提升物业服务竞争力的问题。


文中直指，“小区物业应该提升透明度”，“物业费的制定应基于更加透明的成本核算”，言外之意，就是物业费的支出与物业服务不成正比。

笔者认为，这个由来已久且老生常谈的问题，物业公司急须改变在老百姓潜意识中的观点，否则，即使再没问题的项目，在媒体的不断渲染加持下，都会变成有问题的项目。

中国有句老话叫做，众口铄石，金石可镂。

即你怎么样做，能打消老百姓心目中对物业费使用不透明，物业服务与价格支出不匹配的问题，是关键。

人民日报此篇报道最后也对物业公司提出了建议：

“眼下，业主对物业服务性价比的要求不断提升，物业管理行业传统的粗放管理模式难以为继，……物业企业必须优化调整经营策略，提升服务竞争力和长效运营能力”，“在人员培训、技术运用、设施升级等方面投入，做到标准化建设，智能化建设，通过差异化服务提升竞争优势，在良性竞争中促进行业发展。”


笔者认为，以上这段话其实也代表官方对物业行业的态度，即物业服务颗粒度要更细，要能让业主感受到不一样的服务，通过精细化服务输出，标准化服务输出，智能化建设，让业主感受实实在在的“一分钱，一分货”的服务性价比才能得救赎！

综合以上，我对人民日报海外版这篇《你所在的小区物业费调整了吗？》报告最后结论是：物业费降费或者不降费，是业主与物业的双向选择，双向奔赴！

即好的服务总有好的价格值得等待！

兴化蒙迪欧

泰州市第六届人民代表大会常务委员会公告（第19号）      发布日期：2025-06-11 16:07来源：人大办浏览次数: 383      
《泰州市人民代表大会常务委员会关于修改〈泰州市住宅物业管理条例〉的决定》已由泰州市第六届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2025年4月25日通过，经江苏省第十四届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2025年5月30日批准，现予公布，自公布之日起施行。              

泰州市人民代表大会常务委员会                           2025年6月10日

泰州市人民代表大会常务委员会 关于修改《泰州市住宅物业管理条例》的决定
（2025年4月25日泰州市第六届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 2025年5月30日江苏省第十四届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准）

泰州市第六届人民代表大会常务委员会第二十二次会议决定对《泰州市住宅物业管理条例》作如下修改： 一、将第十四条第一款修改为：“业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会成员应当由具有完全民事行为能力，热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。” 二、删去第四十九条。 三、删去第六十二条第五项。 此外，对条文顺序作相应调整。 本决定自公布之日起施行。 《泰州市住宅物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。