1月12日，我苏特稿对南京一小区业委会给业主发放春节慰问金（红包）一事进行报道后，受到了众多网友的关注。近日，记者再次走进该小区，探访“幸福小区”背后的幸福密码。
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网友猜想：是个豪华小区？ 记者走访：老小区，物业费最低每月7毛/平米
“干净的柏油马路、整齐的地面车位、节能环保的路灯……”
南京新城市花园小区的业委会主任朱安林带着记者一边参观小区一边介绍改造的项目，内心充满着成就感。
该小区建于2000年，小区虽老，但环境整洁。朱安林告诉记者，小区内多层住宅的物业费是每月每平方米0.7元，小高层住宅是每月每平方米1元，收费不高。
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业委会： 小区哪些方面可以为业主创造福利
据介绍，公共收益由物业费、停车费和广告收入三方面组成。
停车费方面，除了收取小区业主的租金之外，部分地面车位对社会开放收取临时停车费。同时，物业充分利用电梯等公共空间吸引商家投放广告，价高者得。
“小区门口的道闸和门禁系统是免费安装的”。朱安林笑着对记者说。他们与一家公司达成合作协议，用固定期限的广告展位换设备安装。
至于为什么要发红包而不是发放慰问品，朱安林表示，购买米油等慰问品或购物卡，容易引发业主对业委会是否存在收受回扣的猜忌，业委会成员的工作量也会增加。发红包是最简单方便也是最能让居民们开心的一种方式。
不过，房屋面积不足95平方米的业主不发红包。因为，小区内住宅的最小面积是98.51平方米，仅有一两户是20-30平方米的仓库，所以不在发放的范围内。
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公开收益 公布账目 列出办事清单
公共收益为小区建设发挥重大作用
据了解，新城市花园小区2019年召开业主大会，对业委会进行换届改选。
新一届业委会成立后做的第一件事就是更换物业公司、对公共收益进行详细分析，然后测算出物业公司一年的成本和利润，双方签订合同。
物业公司负责收取物业费、车位费以及广告费等费用，之后，按季度向业委会上交固定金额的公共收益，物业公司自负盈亏。
业委会主任朱安林说，在过去的一年，他们就利用公共收益为小区业主做实事： >>1、花费约40万元对小区门前道路（红线范围内）进行更新改造，并安装路灯，业主再也不用摸黑出入小区大门； 2、在当地街道、社区的支持下，花费约20万元对小区内部道路进行改造、安装10盏路灯和4盏太阳能路灯； 3、水泥坡道上防滑地坪，公共健身区域雨棚和照明灯； 4、清理小区死角并划出停车位，维修渗水的地下车库。
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业主、街道为小区业委会、物业点赞
业委会：取之于民，用之于民
物业公司和业委会的付出，业主们看在眼里，记在心里。业主赵先生说，2021年中秋节已经收过一次300元的过节红包，没想到2022年春节又发了500元。
钱虽然不多，但在过节前收到业委会的红包，心情好到没话说。
业主李女士说：“红包是心意，也是祝福，不能发太多，钱还要留着建设小区呢”。另一名业主张奶奶说到，子女开车回小区看望老人时，物业还免收停车费。
南京鼓楼区江东街道物业办科员赵磊表示，近两年来，新城市花园小区的投诉量大幅度减少，氛围融洽，许多工作有序推进。这样的改变离不开业委会的努力。
业委会负责人在小区内有一定公信力，带领着业委会配合物业公司的工作并进行监督。
“要想管好小区，业委会不能为了一己之私去伤害业主的利益，并且要监督物业公司的工作。”赵磊说到。
小区业委会主任朱安林表示，公共收益是全体业主所有的，无论是用于小区建设，还是给业主发放红包，都是取之于民，用之于民。“发完红包还有几十万的剩余，将会继续用于改善小区环境等各方面的支出”。
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物业专家：制度是最好的保障
业主如何有效监督物业
对于南京新城市花园小区的管理，东南大学物业管理研究所所长黄安永给予了肯定。
黄安永表示，根据我国《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
除了在南京，小区业委会或物业公司利用公共收益给业主发慰问品、红包的案例在杭州、长沙、无锡等城市都曾出现过。可为什么有的小区却总看不到公共收益的影子呢？根本原因是缺乏监管。
黄安永说，小区管理不能只有物业公司而没有业主大会。依法成立业主大会和选举业主委员会是实现小区居民自治管理的第一步。
然后，业委会对物业公司进行成本核算并公开账目，业委会在日常工作中对物业公司进行监督。
业委会在支出较大金额的公共收益前，需召开全体业主大会，或利用微信群等互联网方式征得三分之二的业主同意，并进行至少半年的财务公示，然后才能支出，并由全体业主进行监督。
“有业委会也不代表就一定能管理好小区，要用制度去管理小区，让一切权力都在阳光下运行”，黄安永说到。
我苏特稿记者/梁振华
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发表于 2022-1-19 08:07:37
