案情简介 原告张某居住于泰州市高港区明发国际广场某小区高层住宅，该小区由被告某物业公司提供物业服务，在被告提供服务期间，对该楼电梯加装刷卡系统进行管控，业主必须交纳20元领取电梯卡，因原告未办卡须步行至12楼。原、被告曾签订《前期物业管理服务合同》，案涉小区未设立业主大会，未成立业主委员会。
裁判结果
高港法院经审理，判决立即解除对泰州市高港区明发国际广场某小区该幢住宅电梯的管控措施。
一审判决后，被告某物业公司不服一审判决提起上诉，泰州市中级人民法院经审理驳回上诉，维持原判决。
案例分析
（一）“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”是起诉的合法要件之一。“原告与本案有直接利害关系”是指，当事人自己的民事权益受到侵害或者与他人发生争议。就本案而言，张某作为小区业主认为某物业公司对案涉小区进行电梯管控措施致其合法权益受损，据此起诉主张排除妨碍、赔偿损失，是为保护自己的民事权益而提起诉讼的人，与本案存在直接利害关系，是本案适格原告。
（二）某物业公司对案涉小区高层住宅电梯加装控制系统，属于业主共有和共同管理权利的重大事项，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十七条第一款第九项及《物业管理条例》第十一条第七项的规定，“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，被告对案涉小区高层住宅电梯加装控制系统，属于业主共有和共同管理权利的重大事项，被告未能提供证据证明采取电梯管控措施经过相关业主授权同意，且该措施是对业主实际权利的限制，亦对业主生活和出行造成不便。因此，被告未经授权进行管控，不符合物业服务和管理的宗旨，违反法律法规规定，应及时解除。
物业公司提供物业服务应遵循法律法规的规定，业主有权决定建筑区划内重大事项，有权行使表决权。其中，对于有关共有和共同管理权利的重大事项，须经法定决议规则予以确认，否则物业公司物权擅自限制业主权利。 /
法律规定
一、《中华人民共和国民法典》
第二百八十七条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
二、《物业管理条例》
下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施；
文章内容 | 罗树平 陈茜 排版编辑 | 肖 楠 文章审核 | 张志伟
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发表于 2022-9-20 07:23:33
