向税务局查“人防工程建设成本”对业主夺回车位的作用

诗和远方

向税务局查“人防工程建设成本”对业主夺回车位的作用

近一段，各地业主都在流传着一个喜讯：向当地税务机关申请查询在土地增值税清算中，小区人防工程建设成本是否列入开发成本扣除，这对业主在车位方面的维权，是一个十分有效的途径，笔者也曾推出一篇《业主维权的一个有效途径——申请税务查询》对此专门予以介绍，后来陆续有许多业主收到了税务局的积极回复，例如东莞、合肥、张家港、郑州、大庆、京山等地，均答复申请查询的人防工程项目的建设成本列入房地产开发成本进行了扣除。这样，业主们就获了人防车位使用收益权归业主共有的有利证据。
但最近网上也有不同的声音，例如在一位律师同行的文章中称“并不当然表明归业主共有”，并对国家税务总局的规定进行了论证。

　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）中第四条规定：

　　房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的……会所、停车场（库）、物业管理场……等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。


　　该律师认为：并不能据此倒推小区车库就归业主共有。〔2006〕187号文件规定并非根据扣除反推产权归属，而是先确定产权归属，再确定是否可扣除。一些人关于“小区车库建设费计入项目建设成本、进入项目土地增值税的扣除项目就当然归业主共有”的解读显然是错误、从而误人子弟的。

　　这位律师的论证是否正确？他讲的的确没什么问题。上述文件的目的并不是用来区分地下车位的权属，税务局也没这职能。该文件讲的只是相关设施的三种归属——归业主共有、交给国家、有偿转让，都可在增值税清中扣除成本，这样，业主收到了税务局的积极回复，并不能倒推认定地下车位归业主共有。

　　但是目前广大业主与开发、物业争夺的基本都是地下人防车位，根据《人民防空法》的有关规定，人防是归国家所有，“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”所以广大业主争夺的并不是人防车位的所有权，而是使用权以及收益权，需要确认的就是人防车位的投资者是谁。

　　根据各地税务局的积极回复，已确认人防车位的建设成本已列入开发成本，就是说开发商在人防车位上的投资，已由业主在购房时买单了，那业主就应该成为地下车位的“投资者”，地下车位的使用权、收益权自然归业主共有。


　　其时，早在“计价格[2000]474号”文件中，国家计委、财政部、国防动员委、建设部就联合下发通知，“……防空地下室建设所需资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”，所以，不必向税务机关查询就可判定，有关地下人防车位的建设成本，开发商是百分之百列入了开发成本由业主买单了。（2020）赣10民终991号判决中，抚州市中院在开发商无法提供证据的情况下，据此文件认定了“人防车位的建设费用已纳入开发成本中”，终审驳回了开发商的诉求。

　　有业主会说，既然有474号文件的支持，又何必费力向税务局申请查询呢？要知道，一些地区的税务机关是不配合的，有的说没有材料，有的称开发商不同意公开就直接拒绝。

　　474号文件只能是推定车位成本列入了开发成本，业主必须有充足的证据。如果业主控制了车位，开发商起诉业主时，法院在开发商提供不了证据时，可以依据文件进行推定，例如（2022）粤0305民初8296号判决。可是如果业主为夺回车位使用权、收益权向开发商起诉时，根据“谁主张谁举证”的原则，业主必须提供充分的证据证明业主是地下车位的投资者，文件推定是不能作为证据的。所以，向税务机关、发改委等部门申请车位成本信息的查询，是非常重要的。

　　有关地下车位、会所、架空层等以前业主关注的较少，近年来才逐步成为业主维权的重点之一，但由于涉及的法律法规尚不完善，还需广大业主团结一致，并和专业律师积极配合，共同夺回属于我们的权益。

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好的地方不要查，要查的地方不得好。下雪天，还有物业用大型背负式吹风机和业主停地面的车辆吹雪，合同中不会有这一条吧。